A adjudicação compulsória constitui um instrumento jurídico vital para o promitente comprador que, após quitar integralmente o preço de um imóvel, vê-se impedido de obter a Escritura Definitiva por recusa ou omissão do promitente vendedor. Contudo, a mera obtenção de uma sentença favorável em juízo não garante, por si só, a efetiva regularização da propriedade. Uma das condições mais críticas para o sucesso e a exequibilidade do provimento judicial reside na prévia e correta individualização do imóvel no registro imobiliário.
O cerne da questão reside no princípio da especialidade objetiva dos registros públicos, que exige a perfeita identificação e descrição do bem imóvel. Para que uma carta de adjudicação possa ser registrada, o imóvel deve possuir uma matrícula própria e individualizada no Cartório de Registro de Imóveis. A ausência de desmembramento formal de uma fração de área maior, por exemplo, inviabiliza o registro, pois o sistema registral não permite a criação de um novo imóvel a partir de uma descrição que não corresponda à realidade registral existente.
Nesse contexto, a sentença de adjudicação compulsória, embora formalmente válida e revestida da autoridade da coisa julgada, torna-se inócua se o imóvel não estiver devidamente individualizado. O provimento judicial substitui a declaração de vontade do vendedor, mas não tem o condão de alterar a realidade registral ou de compelir o Oficial do Registro Público a registrar um bem sem a observância das normas da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). O Oficial Registrador tem o dever legal de realizar o exame qualificatório do título, verificando sua conformidade com os princípios registrários.
A jurisprudência pátria, inclusive dos Tribunais Superiores, é uníssona em reconhecer a impossibilidade jurídica de adjudicação de imóveis que não possuam matrícula individualizada. Decisões reiteradas apontam para a carência de interesse processual ou a inexecutibilidade da sentença quando se trata de fração ideal não desmembrada ou de loteamento irregular. A ausência de um imóvel registrável, com sua descrição precisa e limites definidos, impede a concretização do direito de propriedade por meio da adjudicação.
Tal entendimento visa preservar a segurança jurídica e a fé pública dos registros imobiliários. Permitir o registro de frações não individualizadas geraria incerteza quanto à localização e extensão do bem, comprometendo a cadeia dominial e a publicidade registral. A adjudicação compulsória não é um mecanismo para regularizar a situação fática do imóvel perante o registro, mas sim para transferir a propriedade de um bem já juridicamente existente e individualizado.
As consequências para o promitente comprador que ingressa com a ação sem a devida verificação da situação registral do imóvel são significativas. Além do dispêndio de tempo e recursos em um processo que culminará em uma sentença inexequível, o litigante se verá na necessidade de buscar outras vias judiciais para a regularização, como a exigência de providências do promitente vendedor ou, em último caso, a conversão da obrigação em perdas e danos.
Diante de tal complexidade, a análise prévia da situação registral do imóvel é um passo inarredável antes da propositura da ação de adjudicação compulsória. É fundamental verificar se o bem está devidamente desmembrado, com matrícula própria e descrição condizente com a realidade fática. Qualquer divergência ou irregularidade deve ser sanada antes de buscar a tutela jurisdicional para a transferência da propriedade.
Portanto, a consulta a um Advogado Eespecialista em direito imobiliário é crucial. Este profissional poderá realizar uma diligência completa, analisando não apenas os contratos e a quitação do preço, mas, sobretudo, a conformidade do imóvel com as exigências da Lei de Registros Públicos. É importante salientar que, desde 2022, com a introdução do artigo 216-B na Lei de Registros Públicos pela Lei nº 14.382, tornou-se possível resolver a adjudicação compulsória de forma EXTRAJUDICIAL. Este procedimento, integralmente regulamentado pelo Provimento CNJ nº 149/2023, é realizado por intermédio de Advogado, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de processo judicial. A expertise jurídica garante que a estratégia processual, seja judicial ou extrajudicial, seja adequada, prevenindo entraves registrais e assegurando que a adjudicação compulsória cumpra efetivamente seu papel de regularizar a propriedade, conferindo segurança e validade ao ato.
Fonte: Julio Martins
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