Apelação n° 1000827-38.2025.8.26.0383
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000827-38.2025.8.26.0383
Comarca: NHANDEARA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1000827-38.2025.8.26.0383
Registro: 2025.0001294394
ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000827-38.2025.8.26.0383, da Comarca de Nhandeara, em que é apelante DOPPIA S PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado OFICIALA DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE NHANDEARA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Não conheceram da apelação, dando a dúvida por prejudicada, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1000827-38.2025.8.26.0383
Apelante: Doppia S Participações Ltda
Apelado: Oficiala de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Nhandeara
VOTO Nº 43.969
Direito registral – Processo de dúvida – Compromisso de venda e compra de imóvel rural – Averbação – Impossibilidade – Ato sujeito a registro Stricto Sensu – Exigências não impugnadas em sua totalidade – Dúvida prejudicada – Apelação não conhecida.
I. Caso em exame. 1. A interessada, ora recorrente, requereu suscitação de dúvida após ser recusado o registro do instrumento particular de compromisso de venda e compra. 2. Alegou pretender apenas a averbação do título, com finalidade de publicidade. 3. A Oficial sustentou a inexistência de amparo legal para a averbação e formulou exigências alusivas à especialidade, à averbação do georreferenciamento, à forma de apresentação e à assinatura do documento eletrônico e à demolição das benfeitorias que constam da matrícula. 4. A dúvida foi julgada procedente. 5. Irresignada, a suscitada apelou.
II. Questões em Discussão. 6. Controverte-se sobre a viabilidade da averbação de instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel, a título de mera publicidade, em substituição ao registro previsto no art. 167, I, 9, da Lei n.º 6.015/1973, bem como a respeito do alcance e da pertinência das exigências feitas pela Oficial.
III. Razões de Decidir. 7. Os compromissos de compra e venda de bens imóveis não loteados não se sujeitam a averbação, mas a registro em sentido estrito. 8. A publicidade registral, na espécie, é constitutiva, e somente o registro – e não a averbação – confere eficácia erga omnes e direito real à aquisição. 9. Não há faculdade de escolha entre registro e averbação, porque a lei define, de modo vinculativo, a natureza do ato a ser praticado. 10. Correta, pois, a recusa do ingresso do título. 11. Seja como for, nem todas as exigências foram impugnadas pela suscitada, o que torna a dúvida prejudicada. 12. No tocante ao aperfeiçoamento da descrição do bem imóvel, o georreferenciamento era exigível à época da prenotação. 13. A jurisprudência do Colendo Conselho Superior da Magistratura tem afirmado a necessidade de prévia averbação do geo para o registro do compromisso de venda e compra. 14. Quanto à forma, o compromisso de venda e compra, contrato preliminar, ainda que impróprio, está sujeito ao art. 462 do CC, que dispensa a observância da escritura pública. 15. O instrumento particular é título hábil ao registro. 16. Inaplicável o art. 108 do Código Civil. 17. As exigências da Oficial, ao exigir observância aos itens 45 e 60 do Cap. XVI das NSCGJ, t. II, revelam-se indevidas. 18. São pertinentes as exigências relativas à identificação das partes, à demolição de acessões e benfeitorias e, ainda, à conformidade técnica do documento eletrônico (formato PDF/A e assinatura qualificada), por se fundarem no princípio registral da especialidade e nas normas técnicas vigentes. 19. Ainda que a dúvida reste prejudicada, firmam-se, para fins de orientação futura, as seguintes conclusões: (i) a averbação pretendida é inadmissível; (ii) é desnecessária a exigência de escritura pública para o contrato preliminar; e (iii) a exigência de CND do INSS não pode subsistir, em razão do entendimento do Conselho Nacional de Justiça quanto ao seu caráter de sanção política.
IV. Dispositivo. 20. Dúvida prejudicada, recurso não conhecido.
Teses de julgamento: 1. O compromisso de compra e venda de bem imóvel rural irretratável não pode ser objeto de averbação para fins meramente publicitários enquanto pendem irregularidades formais, sujeitando-se exclusivamente a registro em sentido estrito. 2. O compromisso de venda e compra, contrato preliminar impróprio, não exige a forma pública, bastando instrumento particular, sendo indevida a exigência de obediência a requisitos próprios da escritura pública. 3. A descrição do imóvel no título deve corresponder àquela da matrícula. 4. A exibição de CND do INSS não condiciona a averbação de demolições, ao menos enquanto a liminar concedida pelo C. Conselho Nacional de Justiça no PCA n.º 0001566-37.2025.2.00.0000 conservar sua eficácia.
Legislação citada: Código Civil, arts. 108, 462 e 1.417; Lei n.º 6.015/1973, arts. 167, I, 9, e 176, § 4.º; Decreto-Lei n.º 58/1937, art. 22; Decreto n.º 4.449/2002, art. 10; Decreto n.º 12.689/2025; Lei n.º 14.063/2020, arts. 4.º, III, e 5.º, § 2.º, IV; Provimento CNJ n.º 149/2023, art. 208, § 1.º, I; NSCGJ, t. II, Cap. XVI, itens 45 e 60, e Cap. XX, subitem 120.3., item 366 e subitem 366.5.
Jurisprudência citada: CSM/SP, Ap. Cível n.º 22.434-0/1, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 11.5.1995; Ap. Cível n.º 560-6/7, rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 21.11.2006; Ap. Cív. n.º 0002218-51.2011.8.26.0281, rel. Des. Maurício Vidigal, j. 18.1.2012; Ap. Cív. n.º 9000001-48.2012.8.26.0279, rel. Des. José Renato Nalini, j. 7.2.2013; Ap. Cív. n.º 0010422-67.2013.8.26.0361, rel. Des. Elliot Akel, j. 16.10.2014; Ap. Cív. n.º 1011570-88.2022.8.26.0100, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 26.10.2022; Ap. Cív. n.º 1199794-39.2024.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 5.5.2025; Ap. Cív. n.º 1008591-07.2023.8.26.0590, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 4.6.2024.
A interessada DOPPIA S PARTICIPAÇÕES LTDA. pediu a suscitação de dúvida, ao não se conformar com a desqualificação registral do instrumento particular de compromisso de compra e venda irrevogável e irretratável, alegando pretender simplesmente a averbação do título, aí para atribuir-lhe publicidade.
A Oficial, ao suscitar a dúvida, na sua manifestação de fls. 1-8, ponderou a inexistência de previsão legal autorizando a averbação intencionada. Sustentou, ainda, as exigências opostas ao registro, isto é, a da prévia averbação da descrição georreferenciada; a dos documentos eletrônicos, enviados por meio da CRI, serem apresentados em formato de arquivo válido (PDF/A), com assinaturas eletrônicas qualificadas; as referentes à inobservância dos itens 45 e 60 do Cap. XVI das NSCGJ, t. II, e do princípio da especialidade subjetiva; e a alusiva à comprovação documental da demolição das benfeitorias.
A suscitada, na impugnação de fls. 48-55, reafirmou que pretende somente a averbação da existência do contrato preliminar, para dar conhecimento a terceiros. Alega que as exigências formuladas dizem respeito ao registro, não requerido, e, por isso, esclareceu, as relativas ao georreferenciamento, ao cumprimento dos itens 45 e 60 do Cap. XVI das NSCGJ, t. II, e aos documentos da demolição, serão cumpridas ao tempo da lavratura da escritura de venda e compra. Quanto ao formato do arquivo e às assinaturas, pondera inexistir irregularidades. De resto, exibiu os documentos dos compradores e de seus sócios.
A dúvida foi julgada procedente. O MM Juízo Corregedor Permanente respaldou a conduta da Oficial e, portanto, as exigências por ela feitas, salientando, em particular, a inadmissibilidade da averbação intencionada. Irresignada com a r. sentença de fls. 129-131, a suscitada apelou, sem nada inovar, em relação às suas manifestações anteriores, nas razões recursais de fls. 136-140.
A douta Procuradoria-Geral de Justiça, no parecer de fls. 159-161, opinou pelo desprovimento da apelação.
É o relatório.
1. A recorrente, então compromissária compradora do bem imóvel rural matriculado sob n.º 7.420 do RI Nhandeara, insurgiu-se – requerendo a suscitação de dúvida – contra as exigências formuladas pela Oficial, afirmando, em apertada síntese, não pretender o registro do título, mas sua averbação, para simples publicidade.
Inconformada com a r. sentença de fls. 129-131, que, ao dar razão à Oficial, julgou a dúvida procedente, interpôs o recurso de fls. 136-140, que, no entanto, não comporta provimento, aliás, sequer admite conhecimento. A averbação almejada é juridicamente inviável. Seja como for, a dúvida está prejudicada, ante a ausência de impugnação de todas as exigências.
2. O título foi apresentado à serventia com vistas ao seu registro em sentido estrito, motivo pelo qual se reconhece a competência recursal deste C. Conselho Superior da Magistratura para o exame da matéria.
Somente por ocasião do requerimento de suscitação de dúvida a interessada passou a sustentar pretender não o registro, mas a simples averbação do compromisso de venda e compra, pedido que não tem o menor amparo legal.
3. Os compromissos de venda e compra de bens imóveis não loteados, correspondentes ao instrumento particular de fls. 11-21 levado a registro, não se sujeitam a averbação, mas somente a registro em sentido estrito, conforme define o art. 167, I, 9, da Lei n.º 6.015/1973.
É o registro stricto sensu que garante a publicidade e, no caso, a eficácia contra terceiros e o direito real à aquisição, nos termos dos arts. 22, do Decreto-Lei n.º 58/1937, e 1.417, do CC/2002. Dizendo de modo mais simples, o registro converte o direito pessoal de promissário comprador em direito real de aquisição.
A publicidade registral, na hipótese discutida, tem eficácia constitutiva, alcançada necessariamente mediante registro. A produção de efeitos em relação a terceiros, objetivo de oponibilidade, assim como a constituição de direito real, pressupõem registro em sentido estrito.
Não é facultado ao interessado escolher entre o registro e a averbação; não há alternativa nesse sentido. A lei é quem define se o ato a ser praticado é de registro ou averbação. A opção do legislador é cogente, vinculativa. Assim, in concreto, não há lugar para a averbação.
Seja como for, a inscrição de compromisso de venda e compra de bem imóvel é, porque constitutiva de direito real, própria de registro stricto sensu, ato primário, atributivo de direito real.
Não fosse assim, se criaria situação contraditória. A marca fundamental dos direitos reais é a sua eficácia erga omnes, que decorre, no caso de bens imóveis, exatamente da publicidade que nasce do registro.
Admitir o ingresso do título que padece de defeitos e não passou na malha da qualificação decorrente do princípio da legalidade como mera averbação lhe conferiria a publicidade – e, por tabela eficácia, contra terceiros – de que não goza o mero contrato. Em outras palavras, se criaria situação anômala e geradora de insegurança jurídica de atribuir efeitos erga omnes e direito de crédito.
Sem razão, portanto, a suscitada/recorrente, ao pretender a averbação do título, ato secundário.
4. As exigências da Oficial listadas nas notas devolutivas n.º 7220 e n.º 7281, de fls. 37-38 e 39-40, em especial, as referentes à especialidade objetiva, aos requisitos do contrato preliminar prenotado, à especialidade subjetiva e aos documentos da demolição de benfeitorias existentes no imóvel, não foram impugnadas pela suscitada, recorrente.
De qualquer forma, convém assentar a indispensabilidade – ao tempo da prenotação – do georreferenciamento da descrição do bem imóvel rural prometido à venda à suscitada, matriculado sob o n.º 7.420 do RI de Nhandeara, cuja área total soma trinta e três hectares, equivalentes a treze alqueires (fls. 34-36).
A averbação do georreferenciamento, ajuste da descrição do bem imóvel rural, com certificação pelo INCRA, condicionava, de fato, na situação em apreço, e de acordo com o § 4.º do art. 176 da Lei n.º 6.015/1973, o registro do compromisso de venda e compra, malgrado este ato, vale registrar, não importe transmissão de propriedade.
Condicionava, porque, à época da prenotação, ainda não tinha entrado em vigor o Decreto n.º 12.689, de 21 de outubro de 2025, que deu nova redação ao art. 10 do Decreto n.º 4.449/2002, adiando a observância da exigência em exame, relacionada ao geo, nos seguintes termos:
Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, a que se refere o art. 176, § 3.º e 4.º, da Lei n.º 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma estabelecida no art. 9.º, a partir de 21 de outubro de 2029.
É dizer, quando da apresentação do título, ainda vigorava o inc. VII do art. 10 do Decreto n.º 4.449/2002, o prazo nele estabelecido, com a redação que lhe foi atribuída pelo Decreto n.º 9.311/2018, vencido no dia 30 de outubro de 2024, e, por conseguinte, a averbação do geo era, in casu, obrigatória, para efetivação do registro.
E o era, em atenção aos efeitos substanciais próprios da promessa irretratável de venda e compra de bem imóvel, então contrato preliminar impróprio, na lição de José Osório de Azevedo Júnior, que tem por função precípua garantir o recebimento do preço parcelado.
A situação jurídica das partes, na promessa de venda e compra irretratável, é, de fato, substancialmente alterada. Nas palavras de Antonio Junqueira de Azevedo, trata-se de contrato preliminar com obrigação forte, de eficácia forte[1], que legitima a execução específica.
Nesse contexto, observa José Osório de Azevedo Júnior, “os tradicionais poderes inerentes ao domínio (jus utendi, fruendi et abutendi) são transferidos ao compromissário comprador, enquanto o compromitente vendedor conserva para si a propriedade nua, vazia, ou menos ainda que propriedade nua …”[2]
A propriedade é utilizada com finalidade de garantia, isto é, o domínio remanesce em poder do promitente vendedor afetado ao recebimento do preço, simplesmente como mecanismo de garantia. Sob tal regime, os efeitos típicos do contrato definitivo são antecipados para o momento do contrato preliminar impróprio.
Pago o preço, de modo paradoxal o domínio formal que se encontra em nome do promitente vendedor não lhe confere realmente mais nenhum direito, mas unicamente o dever inexorável de outorgar a escritura definitiva.
Enfim, “quitado o compromisso, os poderes elementares do domínio estão – em substância – inteiramente consolidados no direito do compromissário comprador, nada mais restando ao compromitente vendedor do que a obrigação (inexorável) de assinar uma escritura”[3], ato devido, vinculado; “o negócio jurídico é, aí, pagamento.”[4]
Daí, diante dos efeitos característicos do compromisso de venda e compra irretratável, a exigência do geo, malgrado não ocorrente, com o seu registro, a transferência de propriedade imobiliária a que se refere o § 4.º do art. 176 da Lei n.º 6.015/1973.
Sobre o tema, a jurisprudência administrativa desta Corte, deste C. Conselho Superior da Magistratura, é no sentido de condicionar o registro de promessa de venda e compra de bem imóvel à averbação do geo (cf. Ap. Cível n.º 0002218-51.2011.8.26.0281, rel. Des. Maurício Vidigal, j. 18.1.2012, e Ap. Cível n.º 9000001-48.2012.8.26.0279, rel. Des. José Renato Nalini, j. 7.2.2013).
5. Quanto aos requisitos da promessa de venda e compra, aplica-se, porque contrato preliminar, ainda que impróprio, o art. 462 do CC, portanto, “… exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.” (sublinhei)
Sob tal perspectiva, não incide o princípio da atração das formas entre o contrato preliminar e o definitivo. Inaplicável, portanto, o art. 108 do CC, a despeito do valor do bem imóvel prometido à venda, superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
A escritura pública não constitui, assim, requisito formal de validade da promessa de venda e compra de bem imóvel. Por isso, não deveria ter sido exigida, como o foi a princípio (fls. 37-38, item 3), nem recomendada, como veio a ser depois (fls. 39-40, item 3).
A postura da Oficial, nesse ponto, está em desacordo com o princípio da legalidade, é contrária aos princípios da autonomia privada e da liberdade das formas. Ora, o compromisso de venda e compra pode ser formalizado, como o foi (fls. 11-21), por instrumento particular.
Não faz sentido, assim, a Oficial se reportar, ainda mais de modo genérico e sem qualquer ressalva, aos itens 45 e 60 do Cap. XVI das NSCGJ, t. II, que tratam dos requisitos da escritura pública. O instrumento particular não se presta a mimetizar a escritura pública, a reproduzir sua estrutura, suas formalidades e solenidades típicas.
O que se exige para o contrato preliminar, pontua Hamid Charaf Bdine Júnior, é um mínimo de precisão, de modo a possibilitar a identificação fundamental de seu conteúdo, permitindo a conclusão do contrato definitivo sem deixar ao arbítrio dos contratantes questões que comprometam o seu equilíbrio.[5]
Assim, em termos simples, tratando-se de compromisso de venda e compra, que dele, contrato preliminar, conste o acordo sobre a coisa e o preço.
O que se requer do contrato preliminar, nos termos do art. 462 do CC, é que apresente os elementos essenciais do tipo contratual definitivo, os seus elementos categoriais inderrogáveis – aqueles que, na autorizada lição de Antonio Junqueira de Azevedo, o caracterizam[6] – e os requisitos de validade, atributos dos elementos de existência do negócio jurídico.[7]
Como ressalta Custodio da Piedade Ubaldino Miranda, o que se exige do contrato preliminar, para que tenha existência e validade jurídicas, é que respeite “os (elementos e) requisitos essenciais, próprios do (conceito e do tipo do) contrato futuro”.[8] Na sequência, afirma:
… não há nenhuma exigência legal para que o contrato definitivo coincida integralmente, no seu conteúdo, com o contrato preliminar; o que este não pode deixar de ter são os requisitos (de validade) e consequentemente os elementos (de existência) do contrato definitivo, isto é, não pode deixar de ser um contrato com o mesmo objeto deste.[9]
Entre os requisitos de validade, contudo, cumpre reiterar, não se inclui o da forma do contrato futuro, isto é, a forma prescrita em lei para o contrato definitivo. Como já exposto, o contrato preliminar pode assumir a forma de instrumento particular, título hábil ao registro.
Mostra-se, portanto, destituído de sentido, nesse contexto, o item 3 das notas devolutivas de fls. 37-40, ao exigir, sem atentar para as peculiaridades do instrumento particular, a observâncias de requisitos próprios da escritura pública, que, aliás, não guardam correspondência com os elementos essenciais a que se refere o art. 462 do Código Civil.
6. A apresentação dos documentos relativos à identidade dos promitentes vendedores e do anuente, comprobatórios dos dados de qualificação constantes do título aquisitivo, e dos atos constitutivos das promitentes compradoras foi acertadamente exigida pela Oficial, tanto em atenção ao princípio da especialidade subjetiva como para apurar a capacidade, a legitimidade e os poderes de representação das partes e demais partícipes do compromisso de venda e compra levado a registro.
A pertinência da exigência foi reconhecida pela suscitante, que, com a impugnação, exibiu os documentos relativos aos promitentes compradores (cf fls. 61-71 e 73-87), satisfazendo-a parcialmente, durante o processamento da dúvida. O cumprimento, todavia, além de parcial, foi extemporâneo; implica, de toda forma, reconhecimento da procedência da dúvida, que está prejudicada.
A esse respeito, a jurisprudência administrativa deste C. Conselho Superior da Magistratura é pacífica (cf., por exemplo, Ap. Cível n.º 22.434-0/1, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 11.5.1995, Ap. Cível n.º 560-6/7, rel. Des. Gilberto Passos de Freitas, j. 21.11.2006, e Ap. Cível 1008591-07.2023.8.26.0590, de minha relatoria, j. 4.6.2024), pois, caso contrário, admitido o cumprimento no curso da dúvida, haveria indevida prorrogação do prazo de eficácia da prenotação.
7. Também foram exigidos, pela Oficial, nas notas de fls. 37-38, item 6, e 39-40, item 5, documentos relacionados à demolição de acessões e melhoramentos que constam, na matrícula, da descrição do bem imóvel rural, então, especificamente, da casa de tijolos, do paiol de madeira, do curral e da rede de energia elétrica (cf. fls. 34-36), a fim de permitir a necessária averbação, isso porque, segundo o título aquisitivo, houve a supressão desses acréscimos (cf. parágrafo terceiro da cláusula II do compromisso de venda e compra; fls. 15).
Com fundamento no princípio da especialidade objetiva, a descrição do imóvel no título deve corresponder àquela da matrícula, em conformidade, inclusive, com precedentes desta E. Corte, expressos, por exemplo, na Ap. Cível n.º 0010422-67.2013.8.26.0361, rel. Des. Elliot Akel, j. 16.10.2014, na Ap. Cível n.º 1011570-88.2022.8.26.0100, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 26.10.2022, e na Ap. Cível n.º 1199794-39.2024.8.26.0100, de minha relatoria, j. 5.5.2025.
Sobre o tema, Narciso Orlandi Neto adverte:
As regras atinentes ao princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro. …[10]
Por sua vez, de acordo com o subitem 120.3. do Cap. XX das NSCGJ, t. II, a averbação das demolições exige a comprovação “por habite-se, certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela prefeitura, acompanhado da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias relativas a obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil, ressalvado o disposto na Lei nº 13.865, de 08 de agosto de 2019.”
Destarte, a exigência em apreço cumpre norma técnica da E. Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. Entretanto, em caso de reapresentação do título, a apresentação da CND do INSS, então um dos documentos listados pela Oficial, não poderá ser exigida, tendo em vista recente decisão do C. Conselho Nacional de Justiça, no PCA n.º 0001566-37.2025.2.00.0000, que – em caso símile, a também envolver o subitem 120.3 do Cap. XX das NSCGJ, t. II – a considerou sanção política, vedado meio coercitivo indireto de cobrança de tributo.
A propósito, em referido procedimento administrativo, o e. Cons. Pablo Coutinho Barreto deferiu “o pedido liminar para suspender o entendimento firmado pelo Conselho Superior da Magistratura do TJSP em que se exige certidão negativa de débitos para a expedição do “habite-se” em matrículas de imóveis.”
8. Por fim, procedem as condições impostas referentes ao formato de arquivo do título eletrônico, apresentado em PDF, por meio da Central de Registradores, e às assinaturas eletrônicas.
In concreto, a exigência do formato PDF/A tem respaldo no art. 208, § 1.º, I, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento n.º 149/2023)[11], e no item 366 do Cap. XX das NSCGJ, t. II[12], enquanto a relacionada à assinatura qualificada está escorada nos arts. 4.º, III, e 5.º, § 2.º, IV, da Lei n.º 14.063/2020[13].
Em resumo: a dúvida suscitada está prejudicada, mas, de todo modo, convém deixar assentado que a averbação requerida não é autorizada pela ordem jurídica. Além disso, com o propósito de orientar futura qualificação, afirma-se a impertinência das exigências alusivas à observância dos requisitos da escritura pública e à CND do INSS.
Ante o exposto, pelo meu voto, não conheço da apelação, dando a dúvida por prejudicada.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Novos estudos e pareceres de direito privado. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 250-269.
[2] Compromisso de compra e venda. 6.º ed. São Paulo: Malheiros, 2013, p. 18.
[3] José Osório de Azevedo Júnior, op. cit.., p. 19.
[4] Antonio Junqueira de Azevedo. Negócio jurídico e declaração negocial: noções gerais e formação da declaração negocial. Tese de titularidade – Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo, 1986, p. 218-219.
[5] Compromisso de compra e venda em face do Código Civil de 2002: contrato preliminar e adjudicação compulsória. In: RT, v. 843, p. 64.
[6] Negócio jurídico: existência, validade e eficácia. 4.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 35.
[7] Sobre os requisitos de validade como qualidades dos elementos de existência, cf. Antônio Junqueira de Azevedo, op. cit., p. 42-43.
[8] Comentários ao Código Civil: dos contratos em geral (arts. 421 a 480). Antônio Junqueira de Azevedo (coord.). São Paulo: Saraiva, 2013, p. 358. v. 5.
[9] Ibidem.
[10] Registro de imóveis. 2.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2024, p. 89.
[11] Art. 208. Os oficiais de registro e os tabeliães deverão recepcionar diretamente títulos e documentos nato-digitais ou digitalizados, observado o seguinte:
(…)
§ 1º Consideram-se títulos nato-digitais, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles previstos em lei específica:
I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado, por todos os signatários (inclusive testemunhas), com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2.º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2.º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código);
[12] Item 366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.
[13] Art. 4.º Para efeitos desta Lei, as assinaturas eletrônicas são classificadas em:
(…)
III – assinatura eletrônica qualificada: a que utiliza certificado digital, nos termos do § 1.º do art. 10 da Medida Provisória n.º 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.
Art. 5.º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.
(…)
§ 2.º É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada:
(…)
IV – nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso II do § 1º deste artigo; (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
Fonte: DJE
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