Apelação n° 1003038-78.2025.8.26.0405
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1003038-78.2025.8.26.0405
Comarca: OSASCO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1003038-78.2025.8.26.0405
Registro: 2025.0001294383
ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1003038-78.2025.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante RP1 EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE OSASCO.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, com determinação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1003038-78.2025.8.26.0405
Apelante: Rp1 Empreendimentos Spe Ltda
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Osasco
VOTO N.º 43.997
Direito de empresa e tributário – Procedimento de dúvida registral – Dação em pagamento em cumprimento de obrigação anterior à incorporação da proprietária tabular pela dadora – ITBI – Ausência de transmissão imobiliária por ocasião da incorporação – Não incidência do imposto de transmissão – Imunidade do art. 156, § 2.º, I, da CF – Apelo provido.
I. Caso em exame. 1. Apelação interposta contra a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 2.º Oficial de Registro de Imóveis de Osasco, que condicionou o registro de escritura de dação em pagamento à comprovação de recolhimento do ITBI incidente sobre a suposta transmissão da unidade condominial da proprietária tabular à incorporadora, ora dadora, em razão de incorporação societária.
II. Questão em discussão. 2. Estabelecer se, no contexto da incorporação imobiliária reportada pelo Oficial, teria ocorrido transmissão de propriedade do bem imóvel posteriormente dado em pagamento, de modo a legitimar a incidência do ITBI e, logo, a exigência registral formulada pelo Oficial.
III. Razões de decidir. 3. A incorporação societária não envolveu a transferência do bem imóvel ao patrimônio da incorporadora. 4. Por ocasião da operação de concentração societária, a unidade condominial já estava, há mais de dois anos, na posse dos recebedores. 5. A recorrente, que foi quem incorporou a proprietária tabular, apenas assumiu a obrigação de outorgar a escritura de dação em pagamento, ato devido, vinculado. 6. Não houve transmissão de propriedade, nem qualquer deslocamento patrimonial que configurasse suporte fático do ITBI previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. 7. A incorporação empresarial pactuada, ao abranger a totalidade do patrimônio da pessoa jurídica incorporada, caracterizando reestruturação empresarial, não implicou ato oneroso, conclusão também a excluir a incidência do ITBI; trata-se de fato imune à sua incidência. 8. A exigência de comprovação do recolhimento do ITBI é indevida, logo, não pode ser oposta como condição para o registro da escritura de dação em pagamento, pois inexistente fato gerador tributário.
IV. Dispositivo. 9. Apelo provido; dúvida julgada improcedente.
Tese de julgamento: 1. A incorporação societária ocorrida entre a dadora e a proprietária tabular não configurou transmissão da unidade condominial ao patrimônio da incorporadora, mas apenas assunção da obrigação de outorgar a escritura definitiva de dação em pagamento aos credores. 2. Inexistindo deslocamento patrimonial ou ato oneroso relativo ao imóvel – pressupostos do art. 156, II, da CF – , não há fato gerador do ITBI. 3. Sob essa lógica, é indevida a exigência registral de comprovação do recolhimento do imposto como condição para o ingresso da escritura de dação em pagamento no fólio real.
Legislação relevante: CF, art. 156, II e § 2.º, I; CTN, arts. 37, § 4.º.
Jurisprudência relevante: STF, ARE 1.360.305, rel. Min. Luiz Fux, j. 14.12.2021; STJ, AgInt no REsp 1.647.790/RJ, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 8.6.2017; TJSP, Apelação Cível 1014612-35.2024.8.26.0405, rel. Des. Raul de Felice, j. 10.3.2025; Apelação Cível 1045576-34.2023.8.26.0053, rel. Des. Rezende Silveira, j. 16.7.2025, e Apelação Cível 1016838-36.2023.8.26.0053, rel. Des. Adriana Carvalho, j. 12.8.2025.
A suscitada RPI EMPREENDIMENTOS SPE LTDA apelou da r. sentença de fls. 309-310, irresignada com o julgamento procedente da dúvida suscitada pelo 2.º Oficial de RI de Osasco, que condicionou o registro da escritura pública de dação em pagamento de fls.13-20 à comprovação do recolhimento do ITBI, incidente sobre a transmissão da unidade condominial (agora dada em pagamento a terceiros) à dadora, pessoa jurídica que incorporou a proprietária tabular.
Em suas razões recursais de fls. 318-332, a interessada, ora apelante, argumentou que a alienação do bem imóvel é anterior à incorporação referida pelo Oficial, ocorrida no dia 31 de julho de 2023, ou seja, com a incorporação, aduz, não se transmitiram os direitos sobre a unidade condominial dada em pagamento, o que afasta a incidência do ITBI. Aguarda, nessa linha, o provimento da apelação, com determinação voltada ao registro do título recusado.
A d. Procuradoria Geral de Justiça, em seu parecer de fls. 370-373, opinou pelo provimento do recurso.
É o relatório.
1. A recorrente RPI EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., em cumprimento de promessa de entrega feita, no dia 1.º de julho de 2019, pela RP4 EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., por ela incorporada no dia 31 de julho de 2023, deu em pagamento aos recebedores Luis Gustavo Bortoli Llamazalez e Bianca Fabreti Mendes Llamazalez, o apartamento n.º 36 do empreendimento Estação 348, bem imóvel matriculado sob o n.º 47.402 do 2.º RI de Osasco, registrado em nome da incorporada (fls. 35-38).
O registro do título, entretanto, da escritura pública de fls. 13-20, lavrada no dia 15 de dezembro de 2023, por meio da qual então formalizada a dação em pagamento, prenotada sob o n.º 142.296, foi condicionado, pelo Oficial, nos termos da nota devolutiva de fls. 10-11, à comprovação do pagamento do ITBI correspondente à transmissão do bem imóvel, anterior à dação em pagamento, decorrente da incorporação da proprietária tabular pela dadora.
Em suas razões recursais de fls. 318-332, a interessada, ora apelante, argumentou que a alienação do bem imóvel é anterior à incorporação referida pelo Oficial, ocorrida no dia 31 de julho de 2023, ou seja, com a incorporação, aduz, não se transmitiram os direitos sobre a unidade condominial dada em pagamento, o que afasta a incidência do ITBI. Aguarda, nessa linha, o provimento da apelação, com determinação voltada ao registro do título recusado.
A d. Procuradoria Geral de Justiça, em seu parecer de fls. 370-373, opinou pelo provimento do recurso.
É o relatório.
1. A recorrente RPI EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., em cumprimento de promessa de entrega feita, no dia 1.º de julho de 2019, pela RP4 EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., por ela incorporada no dia 31 de julho de 2023, deu em pagamento aos recebedores Luis Gustavo Bortoli Llamazalez e Bianca Fabreti Mendes Llamazalez, o apartamento n.º 36 do empreendimento Estação 348, bem imóvel matriculado sob o n.º 47.402 do 2.º RI de Osasco, registrado em nome da incorporada (fls. 35-38).
O registro do título, entretanto, da escritura pública de fls. 13-20, lavrada no dia 15 de dezembro de 2023, por meio da qual então formalizada a dação em pagamento, prenotada sob o n.º 142.296, foi condicionado, pelo Oficial, nos termos da nota devolutiva de fls. 10-11, à comprovação do pagamento do ITBI correspondente à transmissão do bem imóvel, anterior à dação em pagamento, decorrente da incorporação da proprietária tabular pela dadora.
2. Ocorre que, com a incorporação empresarial, o imóvel dado em pagamento não foi incorporado ao patrimônio bruto, aos ativos, ao conjunto de direitos com valor econômico da dadora, a recorrente RPI EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., que, em atenção à reorganização societária ocorrida, assumiu, no que aqui interessa, apenas a obrigação de, concluída a incorporação, e instituído o condomínio, entregar, aos recebedores, as unidades condominiais que lhes foram prometidas nos termos do instrumento contratual de fls. 191-214, de março de 2019, e da promessa de venda e compra de fls. 215-260.
Aliás, quando da operação de concentração empresarial, documentada na 3.ª alteração contratual da apelante, e na 1.ª alteração contratual da incorporada, aperfeiçoada, vale frisar, no dia 31 de julho de 2023 (fls. 53-83 e 84-91), os recebedores, credores da prestação devida, já estavam, há mais de dois anos, na posse da unidade condominial: de fato, as chaves lhes foram entregues no dia 12 de fevereiro de 2021, em contexto a reforçar a impertinência da exigência questionada.
In casu, com efeito, a incorporação ocorrida não importou transmissão da unidade condominial (depois dada em pagamento) ao patrimônio da incorporadora, conclusão a desautorizar a incidência do ITBI, porque não configurada uma de suas hipóteses de incidência, seu suporte fático, previsto no art. 156, II, da CF.
Enfim, o caso não legitima a cobrança do ITBI, porque, convém insistir, não houve, com a absorção empresarial convencionada, transferências de bens e direitos relacionados ao bem imóvel dado em pagamento. Transferiu-se, isso sim, e aí por força da sucessão universal própria da incorporação, somente a obrigação de outorgar a escritura de dação em pagamento.
Na hipótese vertente, o domínio formal que se encontra em nome da pessoa jurídica incorporada, sociedade empresarial extinta, não lhe conferia, e isso já ao tempo da incorporação, mais nenhum direito sobre a unidade condominial dada em pagamento, mas somente o dever inexorável de outorgar a escritura definitiva, ato devido, vinculado, obrigação assumida, e cumprida, pela incorporadora.
3. Seja como for, vale assinalar, a incorporação envolveu a transferência total do patrimônio da incorporada, situação a evidenciar a ocorrência de uma reestruturação societária, a justificar a incidência da imunidade tributária prevista no art. 156, § 2.º, I, da CF, a despeito da atividade preponderante da incorporadora, e aí com fundamento no art. 37, § 4.º, do CTN. A propósito, sob essa perspectiva, a incorporação não implica ato oneroso, o que também afasta a incidência do ITBI.
Há, nesse sentido, precedentes das Cortes Superiores e deste Tribunal de Justiça: cf. STF, ARE n.º 1.360.305, rel. Min. Luiz Fux, j. 14.12.2021; STJ, AgInt no REsp n.º 1.647.790/RJ, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 8.6.2017; TJSP, Apelação Cível n.º 1014612-35.2024.8.26.0405, rel. Des. Raul de Felice, j. 10.3.2025, Apelação Cível n.º 1045576-34.2023.8.26.0053, rel. Des. Rezende Silveira, j. 16.7.2025, e Apelação Cível n.º 1016838-36.2023.8.26.0053, rel. Des. Adriana Carvalho, j. 12.8.2025.
Portanto, a exigência feita deve ser afastada, e a dúvida julgada improcedente.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação e, julgando a dúvida improcedente, determino o registro da escritura pública de dação em pagamento na matrícula n.º 47.402 do 2.º RI de Osasco.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
Fonte: DJE
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