O CNJ (Conselho Nacional de Justiça) atualizou a Resolução nº 35/2007, a qual dispõe sobre a “lavratura dos atos notariais relacionados a inventário, partilha, separação consensual, divórcio consensual e extinção consensual de união estável por via administrativa”, no dia 20 de agosto de 2024, por meio da Resolução nº 571/2024. A medida foi mais um marco para a desburocratização dos mecanismos inerentes à materialização e regularização de diversos negócios jurídicos em âmbito nacional.
Na seara imobiliária, houve relevante avanço, pois se tornou possível a venda de imóveis que integram o espólio ainda que o procedimento de inventário ocorra extrajudicialmente. No cenário prévio à atualização acima relatada, quando um bem do espólio estivesse em vias de negociação de compra e venda, por exemplo, seria necessária a obtenção de autorização judicial para que a alienação fosse devidamente concretizada, ou seja, além de a venda ficar a critério do magistrado competente para análise do tema, o fator “tempo” poderia vir a ser um entrave à negociação do bem, visto que não se poderia precisar dentro de qual prazo o seria possível a obtenção da autorização judicial.
Mediante a inclusão do artigo 11-A pela Resolução nº 571, a Resolução nº 35/2007 passou a possibilitar a alienação de imóveis do espólio em circunstâncias específicas. A autorização em questão é outorgada ao inventariante, via escritura pública, desde que preenchidos alguns requisitos.
Requisitos
Em primeiro lugar, há uma clara vinculação da autorização de alienação do imóvel com o adimplemento de despesas inerentes ao procedimento de inventário. Assim, na forma do inciso I, do artigo 11-A, deve ser apresentada a discriminação das despesas cujo pagamento será necessário para a conclusão do procedimento de inventário.
Tal previsão é bastante interessante e demonstra o objetivo da alteração da resolução no sentido de auxiliar as famílias que, inobstante a presença de todos os requisitos para o processamento do inventário de maneira extrajudicial, viam-se impossibilitadas desse encaminhamento em virtude da ausência de liquidez para fazer frente ao pagamento de despesas inerentes ao procedimento de inventário (como tributos, emolumentos cartorários e registrais e honorários advocatícios).
Na sequência, há a necessidade de que parte ou todo o valor da venda seja vinculado ao pagamento das despesas discriminadas, evidenciando o intuito da alteração de viabilizar a conclusão extrajudicial do procedimento. Em terceiro lugar, os herdeiros do falecido e seu cônjuge ou companheiro sobrevivente não podem possuir quaisquer indisponibilidades de bens (devendo, por conseguinte, apresentar certidões comprobatórias do preenchimento deste requisito).
Além disso, deve constar na escritura a menção de que as guias de todos os impostos de transmissão foram apresentadas (com a indicação dos respectivos valores), bem como qual o custo estimado dos emolumentos notariais e registrais (com a indicação de quais as serventias extrajudiciais que expediram os respectivos orçamentos).
Por fim, deverá ser prestada garantia, real ou fidejussória, por parte do inventariante, quanto à destinação do produto da venda para o pagamento das despesas inerentes ao inventário e que tiverem sido discriminadas, tais quais o pagamento do imposto de transmissão, honorários advocatícios e emolumentos diversos. O pagamento de tais despesas deverá ocorrer no prazo máximo de um ano a contar da alienação do bem, sem prejuízo de estipulação de prazo menor pelas partes. Após o adimplemento das despesas, ocorrerá a extinção da garantia prestada pelo inventariante.
Saldo da venda e herdeiro menor
Merece destaque a previsão do §3º do artigo 11-A, no sentido de que o bem alienado “será relacionado no acervo hereditário para fins de apuração dos emolumentos do inventário, cálculo dos quinhões hereditários, apuração do imposto de transmissão causa mortis, mas não será objeto de partilha, consignando-se a sua venda prévia na escritura do inventário”. Eventual saldo da venda (após realizados os pagamentos discriminados) evidentemente terá de ser objeto de divisão entre os herdeiros quando da lavratura da escritura de inventário e partilha, na condição de produto da venda.
Ainda que a Resolução nº 571/2024, tenha trazido a possibilidade de realização de procedimento de inventário extrajudicial mesmo que haja interesse de pessoa menor de idade ou incapaz — o que, até então, não era permitido —, há expressa vedação à prática de atos de disposição referentes aos bens ou direitos do interessado menor de idade ou incapaz (na forma do artigo 12-A, §1º).
Considerando a exigência de que, além da manifestação favorável do Ministério Público, o inventário extrajudicial seja realizado por meio do pagamento do quinhão hereditário do herdeiro menor ou incapaz (ou da meação do cônjuge ou companheiro incapaz), em parte ideal em cada um dos bens inventariados, entende-se pela inviabilidade da utilização do procedimento de alienação extrajudicial de bem do espólio (uma vez que haveria a alienação de bem do herdeiro vulnerável e, consequentemente, seu quinhão ideal sobre aquele patrimônio imóvel não seria resguardado).
Conclusão
A atualização normativa realizada pelo CNJ é positiva na medida em que visa a desburocratizar a alienação de bens imóveis submetidos a procedimento de inventário, auxiliando diretamente as famílias que desejam o encaminhamento extrajudicial do procedimento, mas que não possuem liquidez suficiente para realizar o pagamento das despesas vinculadas ao inventário sem precisar alienar algum bem integrante do Espólio.
Assim, percebe-se a origem de mais um mecanismo apto ao incremento das negociações por players do mercado imobiliário, desde que observados os requisitos exigidos pela Resolução e pela lei e as boas práticas relativas a esta seara.
Fonte: Conjur
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