(O registro de imóveis e os títulos materiais inscritíveis: a locação -parte 4)
Des. Ricardo Dip
772. Numa de suas acepções –emanantes da legislação, no caso brasileiro– o arrendamento aparenta ser um misto de locação e venda e compra –“uma fórmula intermediária entre a compra e venda e a locação” (Carlos Roberto Gonçalves), ou, assim o diz Fábio Ulhoa Coelho, “a sucessão de dois contratos, o de locação e o de compra e venda, sendo o último opcional”; é o que, em Portugal, nomeia-se locação financeira, termo que espelha o italiano locazione finanziaria.
Esse arrendamento mercantil, tal se dedigna no Brasil, corresponde à denominação genérica “aceptada socialmente en el tráfico internacional” (Manuel Amoros Guardiola) que se atribui ao contrato de leasing, inclusivo do leaseback –redução do termo sale and leaseback. Embora o vocábulo leasing seja derivado do verbo inglês to lease –“a legal agreement witch allows you to use a building, a car etc. for a period of time, in return for rent” (in Longman Dictionary of Contemporary English)–, equivalendo, assim, ao conceito de locação, pode, entretanto, distinguir-se, considerando-se a possível diversidade nos direitos e obrigações ajustados entre o arrendador (landlord) e o arrendatário (tenant). Veja-se este exemplo que aponta Ralph Boyer (in Survey of the Law of Property): se o dono de um automóvel contrata deixá-lo no espaço de uma garagem alheia, entregando as chaves do veículo ao proprietário ou administrador do lugar, tem-se o contrato de bailment (equivalendo amplamente à locação), ao passo em que se o dono do automóvel, contratando o uso da garagem de outrem, conserva em seu poder as chaves do veículo, o ajuste é de lease.
No Brasil, a normativa sobre o leasing –denominado arrendamento mercantil– emanou da Lei 6.099, de 12 de setembro de 1974, cuja ementa pôs de manifesto seu escopo: “dispõe sobre o tratamento tributário das operações de arrendamento mercantil…”. O parágrafo único de seu art. 1º, ao definir o leasing, limitava-o no aspecto subjetivo e, em rigor, afastava a possibilidade do leaseback, porquanto dizia ser arrendamento mercantil “a operação realizada entre pessoas jurídicas”, e cujo objeto havia de ser o “arrendamento de bens adquiridos a terceiros pela arrendadora” (ou seja, distinguiam-se a pessoa jurídica arrendadora, a pessoa jurídica arrendatária e os terceiros: fornecedores). Foi só com o advento da Lei 7.132/1983 (de 26-10), que se permitiu fosse o arrendatário pessoa física, além de o arrendamento mercantil abranger o leaseback: “Considera-se arrendamento mercantil, para os efeitos desta Lei, o negócio jurídico realizado entre pessoa jurídica, na qualidade de arrendadora, e pessoa física ou jurídica, na qualidade de arrendatária, e que tenha por objeto o arrendamento de bens adquiridos pela arrendadora, segundo especificações da arrendatária e para uso próprio desta” (inc. I do art. 1º, dando nova redação ao par.ún. do art. 1º da Lei 6.099; note-se que do novo texto desapareceu a expressão ““arrendamento de bens adquiridos a terceiros pela arrendadora”). Acrescente-se que a Lei 7.132 previu também o subarrendamento (inc. I do art. 1º, alterando o art. 16 da Lei 6.099).
Assinale-se que a Lei 6.099 subordinou ao Conselho Monetário Nacional a disciplina de todos os arrendamentos mercantis (art. 7º: “Todas as operações de arrendamento mercantil subordinam-se ao controle e fiscalização do Banco Central do Brasil, segundo normas estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional, a elas se aplicando, no que couber, as disposições da Lei número 4.595, de 31 de dezembro de 1964, e legislação posterior relativa ao Sistema Financeiro Nacional”), sobrevindo várias resoluções desse Conselho (vidē Resoluções 351/1975, 980/1984, 2.309/1996, 2.465/1998, 2.659/1999, 3.175/2004, 3.401/2006, 3.516/2007, 3.844/2010, 4.696/2018).
Em gráfica síntese, pode dizer-se com Fábio Ulhoa Coelho, que o leasing é um contrato de “locação com opção de compra”, dividindo-se esse contrato, nos termos da Resolução 2.309/1996 (de 28-8) –expedida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN)– em duas espécies: o leasing financeiro (art. 5º –financial leasing) e o leasing operacional (art. 6º –renting ou operational leasing), cuja principal diferença, é isto ainda uma lição de Ulhoa Coelho, “diz respeito ao valor do resíduo a ser pago pelo arrendatário ao término do contrato, caso opte pela aquisição do bem” (esta opção por adquirir o bem é uma das três que se oferecem ao arrendatário, que pode, diversamente, escolher a renovação do contrato de leasing ou a mera devolução do bem ao arrendador).
Que o arrendamento mercantil possa, no Brasil, ter por objeto quer bens imóveis (e esta última espécie é a que se designa leasing imobiliário) isto se recruta, expressamente, da Lei 9.514/1997 (de 20-11), relativa ao Sistema Financeiro Imobiliário, cujo § 2º do art. 5º, em sua redação original, dispunha: “As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral, poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI, observados, quanto a eventual reajuste, os mesmos índices e a mesma periodicidade de incidência e cobrança”. Posteriormente, após o interregno em que vigorou com o texto da Medida provisória 2.223/2001 (de 4-9), o § 2º do art. 5º da Lei 9.514 passou a ter a seguinte redação que lhe foi dada pelo art. 57 da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004: “As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI”. Acrescente-se que o art. 46 da mesma Lei 10.931/2004 robustece a admissibilidade do leasing imobiliário: “Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança”.
Para a instituição do leasing relativo a imóveis, o título formal, no direito brasileiro vigente, pode ser tanto um instrumento público, quanto o particular (art. 7º da Resolução CMN 2.309/1996 alterado pelo texto da Resolução CMN 2.659, de 28-10-1999; esta norma já se antecipara com o art. 8º da Resolução CMN 351, de 17-11-1975), embora estas previsões não pareçam afastar a incidência da norma do art. 108 do Código civil (“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”), de sorte que a admissão do instrumento particular para o ajuste do leasing imobiliário esteja limitada ao teto de 30 vezes o maior salário mínimo coevo no Brasil.
Ainda quanto ao tema do contrato do leasing predial, calha salientar que, assim o fez ver Elvino Silva Filho em estudo apresentado no VI Congreso Derecho Registral, realizado em Madrid no ano de 1984 (“O leasing imobiliário no registro de imóveis”, in Doutrinas essenciais -Direito registral, vol. V, p. 355 et sqq.), o contrato de arrendamento mercantil é formal, estando seus requisitos previstos de maneira expressa no art. 5º da Lei brasileira 6.099 e no art. 7º da Resolução CMN 2.309, de 1996.
Poderia, enfim, de um modo um tanto simplificador, é verdade, conceituar-se o leasing imobiliário como uma das espécies do leasing em geral, a espécie que tem por objeto um imóvel. Assim, tratar-se-ia do arrendamento ou locação de um prédio com opção de sua compra pelo arrendatário. Este conceito, pois, compreenderia tanto o leasing propriamente dito –em que o negócio é celebrado entre três pessoas (a vendedora, a compradora e a arrendatária)–, quanto o leaseback, envolvendo apenas duas pessoas: a compradora e a vendedora, que se torna arrendatária do imóvel –ou seja, isto se dá quando, ao vender um prédio, seu antigo proprietário contrata sua recompra mediante o arrendamento.
Esta noção, entretanto, deixa à margem a interpelante discussão sobre a natureza jurídica do leasing imobiliário. E, o que mais interessa em nosso capítulo de estudos, não soluciona um tema de relevo: deve registrar-se no ofício predial o leasing imobiliário?