Trata da incidencia do IBS/CBS sobre imóveis na LC 214/25
Um dos temas que mais preocupou a todos foi a incidência do IBS/CBS sobre operações que envolvem bens imóveis. De acordo com o art. 4º: “O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços”.
Segundo o § 2º, considera-se operação onerosa com bens ou serviços qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo:
I – compra e venda, troca ou permuta, dação em pagamento e demais espécies de alienação; II – locação; III – licenciamento, concessão e cessão; IV – mútuo oneroso; V – instituição onerosa de direitos reais; VI – arrendamento, inclusive mercantil; VII – prestação de serviços.
Agora, os imóveis urbanos também precisam ser cadastrados, não apenas os rurais. O CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro será obrigatório para todos, conforme o art. 59.
As operações com imóveis não excluem a incidência e não alteram a base de cálculo dos seguintes tributos:
I – ITCD – Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos, conforme o inciso I do caput do Art. 155 da Constituição Federal; II – ITBI – Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis e Direitos a eles Relativos, conforme o inciso II do caput do art. 156 da Constituição Federal.
1. Operação com imóveis
No caso do Art. 11, considera-se local da operação com bem imóvel, bem móvel imaterial, inclusive direito relacionado a bem imóvel, serviço prestado fisicamente sobre bem imóvel e serviço de administração e intermediação de bem imóvel, o local onde o imóvel estiver situado. A base de cálculo será o valor da operação.
De acordo com o Art. 15, a alíquota do IBS incidente sobre cada operação corresponderá à soma:
a) da alíquota do Estado de destino da operação; e b) da alíquota do Município de destino da operação.
Agora, conforme o Art. 251, as operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico.
As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime, nos casos de:
I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior: a) a receita total com essas operações tenha excedido R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais); b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos.
Também haverá incidência na alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que envolva mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior.
Além disso, a alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação, também será tributada.
2. Pessoas físicas e jurídicas
Será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, no próprio ano-calendário, a pessoa física que realizar as seguintes operações:
I – alienação ou cessão de direitos sobre imóveis que exceda os limites previstos de R$ 240.000,00 ou mais de 3 (três) imóveis distintos; II – locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite citado anteriormente.
Para terem direito ao não recolhimento, os contribuintes devem manter os bens imóveis em seu patrimônio por pelo menos 5 (cinco) anos contados da data de aquisição. No caso de imóvel recebido por meação, doação ou herança, o prazo será contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, de cujus ou pelo doador.
De acordo com o art. 252, o IBS e a CBS incidem sobre as seguintes operações com bens imóveis:
I – alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e parcelamento de solo; II – cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais; III – locação, cessão onerosa e arrendamento; IV – serviços de administração e intermediação; V – serviços de construção civil.
Vale destacar que as operações de alienação, locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis de propriedade de pessoa física sujeita ao regime regular do IBS e da CBS serão tributadas, mesmo que não estejam relacionadas ao desenvolvimento de sua atividade econômica.
Importante frisar que não se exige a constituição de pessoa jurídica para ser contribuinte dos tributos previstos na LC 214/2025.
3. Aumento dos custos
O receio da incidência é o aumento de custo dos imóveis. O que acredito que realmente haverá, mas talvez não tão alto como imaginamos. Hoje o ISS incidente sobre a construção civil praticamente não admite nenhuma forma de não cumulatividade. No novo sistema todos os impostos recolhidos poderão ser abatidos na operação final, em que o destinatário/adquirente for pagar.
Além das operações citadas, sujeitam-se à tributação pelo IBS e pela CBS pelas mesmas regras da locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis: I – a servidão, a cessão de uso ou de espaço; e II – a permissão de uso, o direito de passagem;
Estão fora da incidência do IBS e da CBS: I – nas operações de permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna; II – na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia; e III – nas operações previstas neste artigo, quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas nos termos da Lei nº 13.800/2019, para fins de investimento do fundo patrimonial.
4. Inclusão da economia de plataforma e locação por temporada
Cabe ajnda esclarecer que em vista a previsão do art. 253, a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, seria o caso das pessoas que locam por curta duração, por exemplo como o Airbnb.
5. Descontos somente …
Uma das poucas situações em que se tem desconto para locação é o caso do art. 162, na requalificação urbanística de zonas históricas, assim: I – prestação de serviços de elaboração de projetos arquitetônicos, urbanísticos, paisagísticos, ambientais, ecológicos, de engenharia, de infraestruturas e de mitigação de riscos e seus correspondentes projetos executivos; II – prestação de serviços de execução por administração, gerenciamento, coordenação, empreitada ou subempreitada de construção civil, de todas as obras e serviços de edificações e de urbanização, de infraestruturas e outras obras semelhantes, inclusive serviços auxiliares ou complementares típicos da construção civil; III – prestação de serviços de reparação, restauração, conservação e reforma de imóveis; IV – prestação de serviços relativos a: a) engenharia, topografia, mapeamentos e escaneamentos digitais, modelagens digitais, maquetes, sondagem, fundações, geologia, urbanismo, manutenção, performance ambiental, eficiência climática, limpeza, meio ambiente e saneamento; e b) projetos complementares de instalações elétricas e hidráulicas, de prevenção e combate a incêndio e estruturais; V – primeira alienação dos imóveis localizados nas zonas reabilitadas feita pelo proprietário no prazo de até 5 (cinco) anos, contado da data de expedição do habite-se; VI – locação dos imóveis localizados nas zonas reabilitadas, pelo prazo de 5 (cinco) anos, contado da data de expedição do habite-se. Conforme o art. 158, ficam reduzidas em 60% (sessenta por cento) as alíquotas do IBS e da CBS sobre operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos Municípios ou do Distrito Federal, a serem delimitadas por lei municipal ou distrital.
O setor imobiliário será afetado. Para nós advogados, é importante o previsto no Art. 256, no caso, as administrações tributárias poderão apurar o valor de referência do imóvel, na forma do regulamento, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis. Deixa de haver a presunção de veracidade das informações prestadas pelo contribuinte.
6. Redutor social
Mesmo assim temos o previsto no art. 261 nas alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento). As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento) para o casos de redutor social:
Art. 259. Na alienação de bem imóvel residencial novo ou de lote residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por bem imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste. § 1º Considera-se: I – bem imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situe e seja ocupada por pessoa como local de residência; II – lote residencial a unidade imobiliária resultante de parcelamento do solo urbano nos termos da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ou objeto de condomínio de lotes, nos termos do art. 1.358-A da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil); e III – bem imóvel novo aquele que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento. § 2º Para cada bem imóvel, o redutor social de que trata este artigo poderá ser utilizado uma única vez. § 3º O valor do redutor social previsto no caput deste artigo será atualizado mensalmente a partir da publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo. § 4º Quando a atividade de loteamento for realizada por meio de contrato de parceria, o redutor social será aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, tomando-se por base os percentuais definidos no contrato de parceria.
Ainda observamos que:
Art. 260. Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel para uso residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo. Parágrafo único. O valor do redutor social previsto no caput deste artigo será atualizado mensalmente a partir da data de publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.
Enfim…
O setor imobiliário vai precisar se adequar às novas regras e precisará rever seus preços. A precificação dos bens e serviços será um dos grandes desafios da nova sistemática. Considero que não tivemos uma reforma, mas uma revolução tributária no nosso ordenamento jurídico.
Fonte: Migalhas
Deixe um comentário