A aquisição de um bem, seja ele móvel ou imóvel, representa um momento significativo na vida de qualquer pessoa ou empresa. E é neste momento que o adquirente deve buscar a participação de um advogado especializado para auxiliá-lo nos cuidados e diligências que devem ser tomadas para excluir ou diminuir os riscos que existem na aquisição do bem e desse modo evitar que seja comprometido todo o patrimônio acumulado durante anos ou até mesmo durante toda a vida do comprador.
Um dos riscos mais relevantes no contexto de compra e venda de um bem é a evicção, cujo termo, segundo a jurisprudência do STJ, consiste na perda parcial ou integral do bem, via de regra, em virtude de decisão judicial que atribui o uso, a posse ou a propriedade a outrem, em decorrência de motivo jurídico anterior ao contrato de aquisição, podendo ocorrer, ainda, em virtude de ato administrativo do qual também decorra a privação da coisa.
A evicção também pode estar relacionada à fraude do devedor contra credores (artigo 158 e s.s. do C.C) ou à fraude à execução (artigo 792, do CPC), que ocorre quando o devedor aliena seus bens com o objetivo de frustrar o pagamento de suas dívidas ou a execução. Nesses casos, o comprador do bem alienado em fraude à execução pode perder a propriedade do bem para o credor do vendedor, que poderá ingressar com uma ação pauliana para anular a venda.
Responsabilidade do vendedor
Mas e agora? Quero comprar um bem e qual é a responsabilidade do vendedor no caso de evicção? Para responder essa pergunta de forma simples, recorremos ao Código Civil, em seus artigos 447 a 457, que disciplina a evicção, estabelecendo que o vendedor é responsável por garantir ao comprador a posse pacífica do bem alienado. Essa responsabilidade subsiste mesmo que o vendedor esteja de boa-fé, ou seja, desconheça a existência de um vício que possa levar à perda da propriedade pelo comprador.
Em outras palavras, o vendedor assume o risco de que o comprador venha a perder o bem para um terceiro que tenha um direito anterior sobre ele. Caso isso ocorra, o comprador (evicto) terá direito a ser indenizado pelo vendedor, nos termos do artigo 450 do Código Civil, que prevê a restituição integral do preço pago, a indenização pelos frutos que foi obrigado a restituir, as despesas do contrato e os prejuízos que diretamente resultarem da evicção, além das custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído, caso haja por exemplo a necessidade de ingresso de ação judicial de rescisão contratual e reparação dos danos em razão da perda do bem por parte do comprador.
Em um ambiente negocial, cujas transações de compra e venda ocorrem diariamente em nossas vidas, é importante que as partes, especialmente o comprador, se atente com as diligências necessárias para a compra de um bem para evitar dores de cabeça e ações judiciais. Além disso, também é muito importante que o comprador se atente com as cláusulas de diminuição ou exclusão de responsabilidade (mesmo diante da previsão contida no artigo 449 C.C) e até mesmo se proteja por meio de cláusulas contratuais de reforço de responsabilidade.
Através da cláusula de reforço de responsabilidade, por exemplo, as partes podem optar por inserir no contrato de venda e compra um reforço da responsabilidade do vendedor, ampliando as garantias do comprador em caso de evicção, por exemplo, o pagamento de uma indenização adicional, além da restituição do preço e das despesas previstas no artigo 450 do Código Civil.
Referida cláusula de reforço da responsabilidade do vendedor é especialmente relevante em situações em que o comprador teme a ocorrência da evicção, seja em razão da natureza do bem adquirido, seja em razão da existência de indícios de irregularidades em sua origem ou ainda após regular diligência e constatação da existência de processos judiciais e execuções em face do vendedor.
Importância para o comprador
Além disso, a cláusula de reforço também pode assumir importância para o comprador no caso de arras ou sinal, disciplinado no artigo 418, II, do Código Civil para a situação de o vendedor, por exemplo, não concordar com a cláusula de reforço e desistir da venda, ocasião em que deverá restituir ao comprador o valor das arras, acrescido de indenização suplementar.
Portanto, a cláusula de reforço da responsabilidade do vendedor pode assumir um papel relevante na negociação de forma a proteger e compensar integralmente os prejuízos sofridos pelo comprador.
Feitas essas breves considerações, fica evidente a importância de se tomar os devidos cuidados e diligências na aquisição de um bem, seja ele móvel ou imóvel. É fundamental realizar uma análise minuciosa da documentação que envolve o ato, verificar a existência de ônus ou gravames, e, principalmente, negociar a inclusão de cláusulas que protejam o comprador em caso de evicção ou outros vícios que possam comprometer a sua propriedade.
Se por um lado a cláusula de exclusão da garantia contra a evicção deve ser analisada com cautela, e o comprador deve certificar-se de que está ciente dos riscos envolvidos na aquisição do bem, do outro, a cláusula de reforço da responsabilidade do vendedor pode ser uma importante ferramenta para garantir a segurança jurídica da transação e proteger o comprador de eventuais prejuízos.
Ao adotar essas medidas e outras que devem ser analisadas caso a caso, o comprador poderá se proteger de surpresas desagradáveis e transtornos e concretizar o seu objetivo de adquirir um bem com segurança e tranquilidade.
Fonte: Conjur
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