Processo 1202991-02.2024.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1202991-02.2024.8.26.0100
Processo 1202991-02.2024.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Ecco Pro Locadora Ltda – JULGO PROCEDENTE o pedido de providências, para determinar, nos termos desta sentença, o cancelamento do registro n. 4 da matrícula n. 96.901, do 6º RI. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: JACIRO RIBEIRO (OAB 179953/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA –
Processo nº: 1202991-02.2024.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Requerido: Ecco Pro Locadora Ltda
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de pedido de providências formulado pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Ecco Pro Locadora Ltda., diante de negativa em se proceder ao cancelamento do registro n. 4 da matrícula n. 96.901 daquela serventia.
O Oficial informa que no requerimento apresentado, solicitando o cancelamento direto do R.4 da matrícula n. 96.901, a parte sustenta que referido ato (R.4) foi atingido pela decisão proferida em 02/03/2009, nos autos do processo n. 2003-150153-0, da 5ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital, e pelo v. acórdão n. 994.09.332205-3, de 24/08/2010, da 9ª Câmara de Direito Privado deste Tribunal de Justiça, que transitou em julgado em 09/06/2011, culminando na expedição de mandado para cancelamento do registro de compra e venda; que esse mandado resultou no cancelamento do R.2 da matrícula n. 96.901, conforme Av.6 da referida matrícula, de 18/05/2012; que a requerente argumenta que, à época da Av.6, o R.4 (que dependia do R.2 para suporte da continuidade) também deveria ter sido cancelado simultaneamente; que o título foi devolvido, por meio de nota de devolução, na qual foi solicitada apresentação de ordem judicial para o cancelamento direto do ato registral; que, posteriormente, o título foi reapresentado, acompanhado de pedido de reconsideração ou suscitação de dúvida.
O Oficial reporta que o imóvel da matrícula n. 96.901 pertencia à Vasili Uzum e Creusa Garcia da Cruz Uzum (R.1); que consta no R.2 que os então proprietários venderam o imóvel para Linda Mayumi Iamamoto, em 09/04/2003; que, no R.4, consta que Linda Mayumi Iamamoto vendeu o imóvel para Everson Robles Dotto, em 29/01/2004; que, em 18/05/2012, foi realizada a Av.6, em cumprimento de mandado judicial que determinou o cancelamento do R.2 da matrícula; que, no ordenamento jurídico atualmente em vigor, em especial após o advento do artigo 54 da Lei n. 13.097/2015, o Oficial entende que não se pode cancelar o registro anterior em prejuízo de terceiro que não participou do processo; que, antes da vigência da Lei n. 13.097/2015, cabia ao adquirente obter certidões de feitos ajuizados em face do alienante, para saber se havia litígio sobre o objeto do negócio de venda e compra (redação anterior do artigo 1º, § 2º, da Lei n. 7.433/1985); que o cancelamento do R.2, em cumprimento de mandado judicial, realizado pelo anterior Oficial da serventia em 18/05/2012, se mostrava possível, na época; que é certo que o R.4 já se encontra indiretamente cancelado, não produzindo mais efeitos, em vista do cancelamento do R.2 que lhe precedia e lhe dava suporte, entretanto, devido à ausência de título ou ordem judicial expressa, não se pode praticar o ato de averbação do cancelamento direto; que a existência de inscrições na matrícula que perdem eficácia – por cancelamento indireto – ocorre frequentemente com ordens de indisponibilidade e averbações de penhora após o registro de uma arrematação judicial do bem; que, no entanto, para o cancelamento direto de tais averbações há necessidade de título específico; que, por essa razão, exigiu, no presente caso, decisão judicial específica para que se possa praticar o cancelamento direto do R.4 da matrícula n. 96.901; que, caso esta Corregedoria Permanente entenda possível aplicar o precedente que autorizou o cancelamento direto, prontamente realizará a averbação pretendida com base na autorização deste juízo; e que, de todo modo, entende que não pode, de ofício, realizar a averbação do cancelamento direto sem título ou ordem específica.
Documentos vieram às fls. 05/74.
Em impugnação apresentada nos autos, a parte interessada aduz que, pelo R.13, de 09/08/2024, tornou-se co-proprietária do imóvel da matrícula n. 96.901; que consta no R.2, de 09/04/2003, a transmissão do imóvel de Vasili Uzum e Creuza Garcia da Cruz Uzum para Linda Mayumi Iamamoto, bem como no R.4, de 29/01/2004, consta que Linda Mayumi Iamamoto vendeu o imóvel, por escritura pública lavrada em 22/01/2004, para Evenson Robles Dotto; que o R.2 foi cancelado, conforme Av.6, em razão da ação declaratória movida por Creuza Garcia da Cruz Uzum contra Vasili Uzum e Linda Mayumi Iamamoto que tramitou perante a 5ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital sob n. 000.03.150153-2; que é inquestionável que os efeitos decorrentes da sentença anulatória alcançaram também a transmissão objeto do R.4, conforme acórdão de referida ação anulatória, que, portanto, deveria ter sido cancelada de ofício pelo Oficial; que foram registrados posteriormente na matrícula várias outras transmissões (conforme R.9, R.12 e R.13), sem que houvesse o cancelamento do R.4, o que macularia a matrícula; e que, portanto, requer que seja afastado o óbice do Oficial, sendo autorizado o cancelamento direto do R.4 da matrícula n. 96.901 (fls. 69/73 e 77/78).
O Ministério Público ofertou parecer, opinando pelo afastamento do óbice (fls. 82/84).
Em atendimento à decisão de fls. 106/107, o Oficial pronunciou-se (fls. 108/116).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
No mérito, o pedido de providências é procedente.
De início, é importante conhecer a complexa sequência cronológica dos atos envolvidos para a exata compreensão do equívoco cometido e das consequências do seu cancelamento.
Da análise da matrícula n. 96.901, do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, destacam-se os seguintes atos registrais que pertinem ao deslinde do feito: (i) pelo R.01/96.901, de 09/06/1988, os então proprietários transmitiram por venda feita a Vasili Uzum e sua esposa Creusa Garcia da Cruz Uzum, casados no regime da separação obrigatória de bens, á propriedade do imóvel objeto da matrícula; (ii) pelo R.02/96.901, de 09/04/2003, Vasili Uzum e Creusa Garcia da Cruz Uzum transmitiram o imóvel por venda feita a Linda Mayumi Iamamoto; (iii) pelo R.04/96.901, de 29/01/2004, Linda Mayumi Iamamoto transmitiu o imóvel por venda feita a Evenson Robles Dotto; (iv) pela AV.05/96.901, de 27/02/2004, por força do ofício datado de 28/11/2003, expedido pelo juízo da 5ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital, nos autos da ação anulatória movida por Creusa Garcia da Cruz Uzum contra Vasili Uzum e Linda Mayumi Iamamoto, foi averbada a existência da referida ação que visa a anulação da alienação registrada sob o R.02 da matrícula; (v) pela AV.06/96.901, de 18/05/2012, foi averbado o cancelamento do R.02 da matrícula, em cumprimento do mandado judicial extraído dos autos da ação anulatória que tramitou sob n. 2003.1500153-0, perante a 5ª Vara Cível do Foro Central da Capital; (vi) pela AV.07/96.901, de 01/12/2022, feita à vista do formal de partilha extraído dos autos da ação de inventário e partilha decorrente do falecimento de Vasili Uzum (processo n. 0031256-69.2011.8.26.0100), de requerimento e das certidões de casamento, consta a averbação de qualificação pessoal, nos seguintes termos: 1) por sentença datada de 21/02/2008, proferida na ação de divórcio (autos n. 06.183610-0-1127), transitada em julgado, foi homologado o divórcio de Vasili Uzum e Creusa Garcia da Cruz Uzum, permanecendo o imóvel da matrícula em comum com os mesmos, e, 2) Vasili Uzum casou-se em 09/09/2010, com Linda Mayumi Iamamoto, sob o regime da separação obrigatória de bens, passando a contraente a assinar Linda Mayumi Iamamoto Uzum; (vii) R.09/96.901, de 01/12/2022, pelo registro do formal de partilha extraído dos autos da ação de inventário e partilha decorrente do falecimento de Vasili Uzum (processo n. 0031256-69.2011.8.26.0100), a parte ideal correspondente a 50% do imóvel foi atribuída por partilha para os seus quatros filhos herdeiros; (viii) R.12/96.901, de 23/11/2023, pelo registro da escritura de inventário e partilha dos bens deixados pelo falecimento de Creusa Garcia da Cruz Uzum, a parte ideal correspondente a 50% do imóvel foi adjudicada à filha herdeira; (ix) R.13/96.901, de 09/08/2023, pelo registro da escritura pública de compra e venda, os proprietários (filhos herdeiros de Vasili Uzum e de Creusa Garcia da Cruz Uzum) transmitiram por venda o imóvel a Ecco Pro Locadora Ltda e Larissa Simão da Silva, convivente em união estável sob o regime da separação total de bens, conforme escritura de união estável, com Thiago Bove Pozzi. (fls. 05/10).
Conforme se depreende da averbação n. 05, lançada somente aos 27/02/2004, embora o ofício judicial estivesse datado de 28/11/2003, no ano de 2.003, Creusa Garcia da Cruz Uzum ajuizou ação contra Vasili Uzum e Linda Mayumi Iamamoto, requerendo a declaração de nulidade do negócio jurídico de compra e venda do imóvel registrado sob o R.02, bem como o cancelamento da inscrição na matrícula (autos n. 2003.1500153-0, da 5ª Vara Cível do Foro Central da Capital).
Pelos documentos juntados às fls.32/63, consta que pela sentença proferida pelo MM. Juiz da 5ª Vara Cível do Foro Central da Capital, os pedidos foram julgados procedentes; e a requerida Linda Mayumi Iamamoto, irresignada, interpôs recurso de apelação cível autuado sob n. 994.09.332205-3, julgado pela C. 9ª Câmara de Direito Privado deste E. Tribunal Bandeirante, nos termos do V. Acórdão proferido de conformidade com o voto do Relator Piva Rodrigues, que negou provimento ao apelo. O trânsito em julgado ocorreu aos 09 de junho de 2011.
Com isso, em cumprimento do mandado judicial datado de 20 de abril de 2012, assinado pelo MM. Juiz da 5ª Vara Cível do Foro Central da Capital, a serventia predial procedeu à averbação do o cancelamento do R.2 da matrícula, sob a AV.06/96.901, de 18/05/2012.
No que tange ao R.4 da matrícula, é importante obtemperar que o cancelamento do R.2 foi consequência do julgamento da ação declaratória de nulidade com reconhecimento da nulidade do negócio jurídico de compra e venda e da transmissão do imóvel para Linda Mayumi Iamamoto, conforme acórdãos copiados às fls.32/62, o que também afetou os efeitos do R.4, vez que, pelo princípio da continuidade, o R.4 dependia da existência do R.2 antecedente para suporte.
Por consectário do princípio da continuidade registral (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/1973), um ato registral não pode ser realizado sem a correspondência lógica com os atos de registro e averbação anteriormente inscritos na matrícula, para garantir a existência de uma vinculação lógica, sequencial e ininterrupta entre os títulos, o fólio real, os sujeitos de direitos inscritos e o imóvel.
Na preciosa lição de Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, p. 254).
Como a continuidade é princípio fundamental no direito registral, não se pode admitir que, cancelada na via jurisdicional a venda do imóvel para Linda Mayumi Iamamoto, permaneça eficaz a venda feita por essa última a Evenson Robles Dotto.
Trata-se, na verdade, de decorrência lógica do comando de cancelamento advindo da sentença e dos acórdãos copiados às fls.32/63, como, aliás, restou expressamente reconhecido no V. Acórdão, de Relatoria do D. Desembargador Piva Rodrigues. Confira-se (nossos destaques):
“Quanto às outras duas preliminares suscitadas, nota-se que elas já foram objeto de julgamento no primeiro recurso de apelação decorrente deste processo, distribuído também a esta Relatoria (autuado sob o nº 385.051.4/6-00, julgado em 13.02.2007, com provimento do recurso para anulação da sentença, por votação unânime), na qual se prolatou o seguinte juízo (às fls. 326 destes autos):
“A primeira preliminar [diga-se, nulidade processual por ausência de litisconsorte obrigatório] não pode ser aceita. Evenson Robles Dotto, a quem foi vendido o imóvel em questão, é terceiro na relação contratual que se pretende anular. Sua sujeição aos efeitos decorrentes da sentença de procedência é inquestionável, todavia esse aspecto não é suficiente para sua presença na lide como indispensável à formação da relação processual. Efetivamente, parte legítima ele não é, assegurando-lhe o estatuto processual a posição de “assistente”.
Estranha-se que, nessa qualidade, Evenson não compareceu, embora tenha constado dos autos que em 25 de novembro de 2003 o Juízo expediu ofício ao Cartório de Registro de Imóveis para noticiar a causa pendente, sendo que só em 2004 deu-se a venda do imóvel (fls. 186).” (fls. 55)
Note-se que, embora o V. Acórdão tenha reconhecido de modo expresso que Evenson Robles Dotto, a quem Linda Mayumi Iamamoto vendeu o imóvel (sob o R.4 da matrícula), sujeitava-se inquestionavelmente aos efeitos decorrentes da sentença de procedência, o mandado expedido pelo Juízo da 5ª Vara Cível acabou não especificando adequadamente os atos afetados.
Na espécie, a ordem não foi clara e os atos a serem cancelados não foram adequadamente indicados.
Com efeito, ante a necessidade de uma vinculação lógica, sequencial e ininterrupta entre os atos praticados na matrícula, o cancelamento da aquisição registrada em processo contencioso, reverbera em todas as inscrições posteriores que nele se sustentavam e perdem a continuidade.
Diante de todo o cenário exposto nestes autos é que torna possível concluir que a ordem se destinava ao cancelamento do registro n. 2 e também ao registro n. 4 posterior, o qual se vinculava àquele anterior para suporte.
Sobre o tema, cabe transcrever trecho do r. Parecer n. 156/2017-E, da lavra do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Doutor Carlos Henrique André Lisboa, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Pereira Calças, nos autos do Recurso Administrativo n. 2.727/2017:
“A controvérsia cinge-se a um único ponto: saber se o cancelamento do R.19 da matrícula no 1.286 ocasiona o cancelamento do R.20 e da Av.21 da mesma matrícula, os quais, pelo princípio da continuidade, dependiam da existência da inscrição cancelada.
A resposta é positiva.
Com efeito, cancelada a aquisição registrada sob nº 19, deixa de existir alicerce para as inscrições subsequentes. (…)
Cancelado o registro em processo contencioso, caem as inscrições que nele se sustentavam. Como em um verdadeiro castelo de cartas.
Trata-se, na verdade, de decorrência lógica do comando de cancelamento advindo da sentença copiada a fls. 60/63.
Nem se argumente que a boa fé dos favorecidos pelas inscrições posteriores impede o cancelamento ora proposto. Isso porque o artigo 109 do CPC, que repete o artigo 42 do CPC revogado, preceitua que “estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário” da coisa ou do direito litigioso. Ou seja, Banco Industrial e Comercial S/A, beneficiado por garantia fiduciária no R.20 e pela consolidação da propriedade na Av.21, ao adquirir direito litigioso, sofre os efeitos da sentença proferida em processo de que não participou.
De todo modo, se Banco Industrial e Comercial S/A sentir-se lesado, poderá se valer de ação judicial para ser ressarcido de eventuais prejuízos. Note-se, ainda, que a tese aqui defendida não é nova nesta Corregedoria.
No mesmo sentido, parecer da lavra do então Juiz Assessor da Corregedoria Geral e hoje Presidente da Seção de Direito Público deste Tribunal de Justiça, Des. Ricardo Henry Marques Dip: (…). Mais recentemente, seguiu a mesma linha o Juiz Assessor da Corregedoria Geral José Marcelo Tossi Silva, em parecer aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Des. Antônio Carlos Munhoz Soares: (…).” (CGJSP – Processo: 2.727/2017; Localidade: Votorantim; Data de Julgamento: 17/04/2017; Data DJ: 25/04/2017 Relator: Manoel de Queiroz Pereira Calças).
Eis a ementa:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Sentença em processo contencioso que determina o cancelamento de registro – Consulta da Oficial acerca de como proceder em relação às inscrições subsequentes – Juíza Corregedora Permanente que determina a manutenção dessas inscrições – Cancelamento das inscrições subsequentes que é decorrência lógica do cancelamento primitivo – Princípio da continuidade que restaria vulnerado pela manutenção das inscrições – Adquirente da coisa litigiosa que é atingido pelo efeitos da coisa julgada – Inteligência do artigo 109 do CPC, que repete o artigo 42 do CPC revogado – Parecer pelo provimento do recurso administrativo, com o cancelamento das inscrições que dependiam da higidez do registro cancelado na esfera jurisdicional.” (CGJSP – Processo: 2.727/2017; Localidade: Votorantim; Data de Julgamento: 17/04/2017; Data DJ: 25/04/2017; Relator: Manoel de Queiroz Pereira Calças).
Por outro lado, nem cabe sustentar eventual falta de ciência do terceiro adquirente do imóvel (sob o R.4 da matrícula), seja em relação à ação anulatória, seja quanto ao cancelamento do registro, tendo em vista que o V. Acórdão reconheceu de modo expresso que Evenson Robles Dotto, a quem Linda Mayumi Iamamoto vendeu o imóvel, sujeitava-se inquestionavelmente aos efeitos decorrentes da sentença de procedência e, ainda, porque, no curso do presente procedimento administrativo, houve a intimação de Evenson Robles Dotto, a fl.94.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de providências, para determinar, nos termos desta sentença, o cancelamento do registro n. 4 da matrícula n. 96.901, do 6º RI.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo, 05 de setembro de 2025.
Renata Pinto Lima Zanetta
Juíza de Direito (DJEN de 08.09.2025 – SP)
Fonte: DJE
Deixe um comentário