Apelação n° 1045547-66.2025.8.26.0100
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1045547-66.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1045547-66.2025.8.26.0100
Registro: 2025.0000741517
ACÓRDÃO –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1045547-66.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes JORGE ADELINO BEZERRA e GENI RUFFATO BEZERRA, é apelado (…) OFÍCAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso de apelação, com determinação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), ANTONIO CARLOS VILLEN, HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FIGUEIREDO GONÇALVES.
São Paulo, 16 de julho de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1045547-66.2025.8.26.0100
Apelantes: Jorge Adelino Bezerra e Geni Ruffato Bezerra
Apelado: (…) Oficial de Registro de Imóveis da Capital
VOTO Nº 43.849
Direito registral – Apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Adjudicação compulsória – Dever legal de suscitação de dúvida pelo oficial sempre que requerida pela parte interessada – Necessidade de apresentação da certidão de casamento da proprietária tabular – Princípio da continuidade – Recurso não provido, com observação.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que manteve óbice ao registro de carta de adjudicação compulsória diante da necessidade de apresentação de certidão de casamento da proprietária tabular. 2. A parte sustenta impossibilidade de obtenção do documento.
II. Questão em discussão
3. As questões em discussão consistem em determinar se possível reiteração de matéria já apreciada em procedimento de dúvida e se a exigência de apresentação da certidão de casamento da proprietária tabular pode ser dispensada diante da decisão judicial que adjudicou o imóvel à parte apelante e da alegação de impossibilidade de obtenção do documento.
III. Razões de decidir
4. Títulos judiciais não são imunes à qualificação, devendo também observar formalidades extrínsecas e conexão com o registro. 5. O Oficial tem dever de submeter o caso à Corregedoria Permanente sempre que parte interessada requerer a suscitação de dúvida na medida em que as decisões no âmbito administrativo estão sujeitas à coisa julgada formal. A conclusão se reforça no caso já que o C. Conselho Superior da Magistratura ainda não teve oportunidade de se pronunciar sobre a matéria. 6. A exigência formulada, de apresentação de certidão de casamento, subsiste à vista da qualificação da proprietária como casada na matrícula. Pelo princípio da continuidade, próprio do Direito Registrário, imprescindível o encadeamento dos atos no registro (respeito aos direitos reais inscritos), sob pena de insegurança jurídica.
IV. Dispositivo e Tese
7. Recurso não provido, com observação.
Tese de julgamento: “1. A origem judicial do título não garante ingresso automático. 2. O Oficial tem o dever de encaminhar o caso à Corregedoria Permanente sempre que parte interessada requerer a suscitação de dúvida. 3. A qualificação da proprietária como casada na matrícula torna imprescindível a apresentação de sua certidão de casamento para que se possa aferir se a transmissão é feita com respeito ao princípio da continuidade, ou seja, para que se possa verificar se há eventual direito real do marido a ser observado”.
Legislação e jurisprudência relevantes:
– Lei n. 8.935/1994, art. 28; NSCGJ, Cap. XX, itens 47 e 117, e Cap. XVII, subitens 6.1 e 6.7.1; Lei n. 6.515/77; Lei RP, artigos 167, II, item 5, e 246, §1º, 195, 237 e 252.
– CSM, Apelação n. 1034506-89.2023.8.26.0224.
Trata-se de apelação interposta por Jorge Adelino Bezerra e Geni Ruffato Bezerra contra a r. sentença de fls.184/189, proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do 16º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que julgou procedente dúvida inversa, mantendo o óbice ao registro de carta de adjudicação na matrícula n.203.258 daquela serventia (prenotação n. 674.898 – fl.18).
Os requerentes relataram que já haviam apresentado o título em oportunidade anterior, quando dúvida suscitada pela Oficial foi julgada procedente, com manutenção da exigência de apresentação da certidão de casamento da proprietária tabular; que prenotaram novamente o título sem atendimento da exigência em razão da impossibilidade de obter o documento, o que ensejou reiteração da qualificação negativa; que requereram nova suscitação de dúvida à Oficial, a qual a negou sob o argumento de que não seria possível rediscussão sobre o mesmo título, o que se traduz como violação a dever funcional; que foram realizadas pesquisas para localizar a proprietária tabular, inclusive no bojo do processo de autos n.73/93-3, mas sem sucesso, o que motivou representação por curador especial; que os fundamentos da recusa de registro adentram no mérito da decisão judicial; que há previsão de relativização do princípio da especialidade subjetiva na Lei de Registros Públicos, bem como precedentes nesse sentido; que, em razão dos documentos integrantes da carta de adjudicação, o registro pode ser feito com a segurança jurídica necessária (fls.01/12).
A Oficial se manifestou às fls. 175/176, esclarecendo que recusou o requerimento de suscitação de dúvida em virtude da sentença proferida no processo de autos n.1049972-73.2024.8.26.0100, a qual manteve a exigência de apresentação da certidão de casamento da proprietária tabular.
Em suas razões de apelação, a parte reiterou a tese de violação de dever funcional pela Oficial e os fundamentos já apresentados pelo ingresso do título, acrescentando que “a administração não pode invocar a coisa julgada administrativa para não conhecer da dúvida ou do recurso” (fls.195/208).
A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls.225/227).
É o relatório.
De início, e nos moldes do já bem assentado pela Corregedoria Permanente, vale reiterar que o título judicial também se submete à qualificação, para o que o Oficial, titular ou interino, dispõe de autonomia.
É neste contexto que títulos ou requerimentos contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem a atividade delegada podem ser recusados (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994 e item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço), sem consequência funcional, salvo hipótese de descumprimento de dever legal ou recusa indevida, como por desrespeito injustificado a precedente deste C. Conselho Superior da Magistratura.
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e regras que regem a atividade registral.
Nota-se, ainda, que o caso trata de título e não de ordem judicial, de modo que não há como se sustentar descumprimento.
No que diz respeito à análise da mesma questão em processo de dúvida anterior, de autos n.1049972-73.2024.8.26.0100, como na via administrativa as decisões se submetem apenas à coisa julgada formal e este E. Conselho Superior da Magistratura ainda não se pronunciou, não há qualquer empecilho à análise do recurso.
Resta evidente, em consequência, que a Oficial falhou na interpretação dos fatos ao não possibilitar andamento ao novo requerimento de suscitação de dúvida feito pela parte, notadamente diante da justificativa de tentativa de localização do documento exigido, mas sem sucesso.
Por outro lado, pela ausência de dolo ou má-fé ou, ainda, de prejuízo, advertência é suficiente, a qual será feita ao final.
No mérito, o recurso não comporta provimento.
Vejamos os motivos.
No caso concreto, vê-se que Alvina Viana do Carmo adquiriu o imóvel em 11 de janeiro de 1965 por escritura pública (fls. 144/150).
Qualificada como casada no título, tal estado civil também foi anotado na matrícula n. 203.258, aberta perante o 16º Registro de Imóveis da Capital em 24 de janeiro de 2024 com apoio em registro anterior (transcrição n. 89.806, de 02 de abril de 1965, do 9º Registro de Imóveis da Capital – fls.161/162).
Alvina alienou o bem a José Luiz Pereti por meio de instrumento particular, sem outorga de escritura pública definitiva.
José Luiz, por sua vez, cedeu seus direitos a Jorge Adelino Bezerra, ora co-apelante.
A fim de regularizar a propriedade, Jorge promoveu ação judicial (processo de autos n. 73/93-3), em que foi proferida sentença, já transitada em julgado, a qual integra o título apresentado à serventia:
“JORGE ADELINO BEZERRA propôs a presente ação de obrigação de fazer, pelo rito ordinário, contra ALVINA VIANA DO CARMO, objetivando, em síntese, outorga de escritura de imóvel objeto de instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, sob pena de valer a sentença como contrato definitivo.
Citada por edital, foi nomeada para defender a ré curadora especial, que apresentou contestação.
Houve réplica. Após diligências determinadas pelo Juízo, as partes, em alegações finais, reiteraram suas teses anteriores.
É o relatório. Fundamento e decido.
A compra e venda alegada na inicial encontra-se comprovada pelo documento de fls. 14/14A.
A certidão de fls 15vº, por sua vez, comprova que a co- ré Alvina Viana do Carmo era a legítima proprietária do imóvel transacionado.
A quitação do preço da transação encontra-se comprovada pelo recibo de fls.86.
Foram esgotadas todas as possibilidades de localização da co-ré Alvina e assim restou superada a irregularidade apontada pela curadora especial.
Tendo o comprador José Luiz Pereti repassado o imóvel ao autor Jorge Adelino Bezerra e dado a este último o instrumento de quitação supra mencionado, cabe a este último promovente, único remanescente neste processo obter a escritura definitiva cuja outorga foi autorizada, conforme o documento de fls. 87.
Isto posto e considerando tudo o mais que dos autos consta, julgo PROCEDENTE a presente ação para determinar que a ré Alvina Viana do Carmo outorgue ao autor Jorge Adelino Bezerra, como atual comprador do imóvel descrito na inicial, a escritura definitiva atinente”.
Compõem o título também as seguintes decisões proferidas no processo em questão (fls.124 e 130, respectivamente):
“(…) Recebo os embargos, para acrescentar na sentença que a ré deverá outorgar a escritura definitiva, no prazo de 10 (dez) dias, ou então haverá adjudicação compulsória do imóvel, em favor do autor”.
“Desnecessária a notificação da ré, citada por edital, para outorga da escritura definitiva.
Já transcorrido o prazo de 10 dias fixado em sentença, expeça-se mandado de adjudicação compulsória do imóvel, objeto do presente feito”.
Os documentos em questão evidenciam que a ação foi promovida apenas contra Alvina, sem observância da sua qualificação como casada.
Em outros termos, não se observou, na ação judicial, que o marido de Alvina também poderia ter direitos reais sobre o imóvel na medida em que o casamento ocorreu antes da Lei n. 6.515/77, quando o regime legal de bens era o da comunhão universal.
Ainda que Alvina não tenha sido localizada, o que tornou necessárias citação por edital e nomeação por curador especial, o fato é que a participação de seu marido no feito, enquanto possível coproprietário, era imprescindível.
É neste contexto que a exigência formulada se sustenta (fls.16/18): pela certidão de casamento será possível verificar qual o regime de bens vigente no casamento de Alvina. Em existindo pacto antenupcial com previsão de regime de separação de bens, o título poderá ter ingresso. Caso seja outra a hipótese ou não seja possível localização do documento, o título será inapto ao registro já que não será possível esclarecer se o marido de Alvina também possui direitos reais sobre o bem.
Cabe, assim, à parte interessada exibir certidão de casamento da proprietária devidamente atualizada (artigos 167, II, item 5, e 246, §1º, da Lei de Registros Públicos):
“Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos (…)
II – a averbação:
5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas. (…)
Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.
§ 1º As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil”.
Tal documento pode ser solicitado a qualquer Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais do Estado São Paulo, uma vez que integrantes da Central de Informações do Registro Civil CRC, ou pela via digital por intermédio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da ARPEN-SP (subitens 6.1 e 6.7.1, Cap. XVII, NSCGJ):
“6.1. A Central de Informações do Registro Civil será integrada, obrigatoriamente, por todos os Oficiais de Registro Civil das Pessoas Naturais do Estado de São Paulo, que deverão efetuar carga e manter permanentemente atualizado o acervo, bem como acessá-lo para fornecer informações ao público, quando solicitadas e conforme a legislação aplicável. (…)
6.7.1. A prestação de informações no formato eletrônico, dar-se-á por intermédio da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados da ARPEN-SP (Central ARPEN-SP), em seu endereço aberto ao público, no sítio http://www.registrocivil.org.br, após prévio cadastramento e identificação do consulente nos termos do subitem 6.4”.
A dificuldade supostamente comprovada pelo documento de fl.143 não se justifica na medida em que a pesquisa se restringiu a apenas um período de tempo (janeiro de 1956 a 1965), do que se pode inferir que há espaço para busca mais ampla.
Por outro lado, caso a impossibilidade de localização do documento se confirme em pesquisas mais completas, duas são as saídas para regularização da propriedade: a) retificação do título. Na via judicial, há possibilidade de providências para localização dos documentos necessários à comprovação do regime de bens do casamento de Alvina e, inclusive, para eventual suprimento de vontade; b) usucapião (modo originário de aquisição do domínio).
Note-se que não se trata de intervenção no mérito da sentença judicial, mas de observância a princípio próprio do Direito Registrário, o qual é imprescindível à segurança jurídica dos registros.
De fato, a regra do artigo 252 da Lei de Registros Públicos é expressa no sentido de que, enquanto não cancelado, o registro “produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”.
Em consequência e como os registros necessitam observar um encadeamento subjetivo, como já dito, realmente não há como admitir o ingresso da carta de sentença (adjudicação), que não é modo originário de aquisição de propriedade, no fólio real sem quebra da continuidade.
Em outras palavras, a impossibilidade de ingresso decorre da ausência de identificação integral do título apresentado com o conteúdo do registro (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73; item 47 do Cap. XX das NSCGJ):
“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.
“Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
“Item 47 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias”.
Neste sentido, também a jurisprudência:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA INVERSA. REGISTRO DE CARTA DE SENTENÇA ARBITRAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TÍTULO QUE DEVE ATENDER A REQUISITOS FORMAIS PRÓPRIOS DE TODA CARTA DE SENTENÇA PARA QUE SEJA ADMITIDO COMO TÍTULO HÁBIL AO REGISTRO, SUJEITANDO-SE À QUALIFICAÇÃO. REGISTRO PRETENDIDO QUE NÃO TEM RESPALDO NA TITULARIDADE DE DIREITOS INSCRITOS NAS MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS, PRESSUPONDO O PRÉVIO INGRESSO DO TÍTULO ATINENTE À PARTILHA DOS BENS DEIXADOS PELO DE CUJUS OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL ÓBICE MANTIDO RECURSO IMPROVIDO” (Conselho Superior da Magistratura, Apelação n. 1034506-89.2023.8.26.0224, de minha relatoria, j. em 01/03/2024).
No voto em questão, esclareceu-se que:
“(…) O Registrador ressaltou a qualificação de Judith Lupi de Araújo como casada, exigindo corretamente a prova do casamento, do regime de bens e da eventual partilha, haja vista que a demanda no âmbito do Juízo Arbitral foi proposta somente em face do espólio de Judith Lupi de Araújo, representado pela inventariante, não figurando no polo passivo o espólio de seu cônjuge.
Logo, diante da incerteza quanto à propriedade plena do bem por parte de Judith Lupi de Araújo, o Oficial de Registro não pôde verificar o efetivo respeito ao princípio da continuidade registral.
Igualmente, em relação à adquirente Maria Martinkowitsh Guerra, há informação de falecimento de seu cônjuge com quem era casada sob o regime da comunhão universal de bens, mas também não foi esclarecida a partilha decorrente da sucessão.
Portanto, quer em relação à situação dos promissários vendedores, quer quanto aos promissários adquirentes, não está comprovada a continuidade necessária quanto à exata situação sucessória dos bens e direitos dos falecidos cônjuges.
Nesta ordem de coisas, é de ser ressaltado o dever do Registrador no exercício de sua atividade em desqualificar título apresentado por comprometer o exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e aquisições de direitos reais imobiliários em ofensa aos princípios da continuidade e da disponibilidade”.
Neste contexto, é forçoso concluir que também não se trata de hipótese de mitigação do princípio da especialidade subjetiva.
Por fim, quanto ao evidente descumprimento de dever funcional pela Oficial (recusa indevida ao requerimento de suscitação da dúvida), pela ausência de má-fé ou prejuízo, como já consignado acima, suficiente advertência para que os fatos não se repitam, sob pena de apuração de falta disciplinar.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso de apelação, advertindo a Oficial sobre a obrigação de suscitar dúvida quando requerida pela parte interessada, sob pena de configuração de falta disciplinar.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJEN de 31.07.2025 – SP)
Fonte: DJE
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