Esta é uma das dúvidas mais comuns no Brasil, onde bairros e até cidades inteiras se desenvolveram com base em “documentos particulares” e na simples “posse”. A resposta direta é: sim, é absolutamente possível regularizar um imóvel que só tem posse, mesmo que ninguém na região tenha Escritura e muito menos registro (RGI). Na verdade, a usucapião é o instrumento jurídico criado exatamente para resolver essa situação, transformando uma posse consolidada pelo tempo em propriedade plena e legal. Entender esse mecanismo é o primeiro passo para garantir a segurança jurídica do seu patrimônio e abrir um leque de novas possibilidades.
O fundamento da usucapião não está na origem da compra, mas sim na qualidade da sua posse (já que não é qualquer posse que serve para Usucapião). A lei reconhece que aquele que cuida de um imóvel como se fosse seu, de forma contínua, pacífica e sem oposição, por um determinado período, adquire o direito de se tornar o proprietário legal. Isso significa que a ausência de uma escritura formal ou de um registro anterior em nome de outra pessoa não é um impedimento; pelo contrário, é o cenário típico que a usucapião visa corrigir. O foco da análise será comprovar o tempo de posse e a intenção de ser dono, utilizando documentos como contas de consumo, comprovantes de pagamento de IPTU, fotos e testemunhas.
Para que a regularização do imóvel de posse seja bem-sucedida, é crucial demonstrar o preenchimento de alguns requisitos legais. O principal deles é a posse com “animus domini”, ou seja, agir como o verdadeiro dono do imóvel, realizando benfeitorias, pagando os impostos e defendendo a propriedade. Além disso, essa posse deve ser mansa e pacífica, sem que o antigo proprietário ou terceiros a tenham contestado judicialmente, e ininterrupta, por um lapso de tempo que varia de 5 a 15 anos, a depender da modalidade de usucapião aplicável ao seu caso específico. Um advogado especialista em direito imobiliário é essencial nesta fase para identificar a modalidade correta, orientar sobre as provas necessárias e elaborar a melhor estratégia para aumentar as chances de êxito da proposição da demanda.
Atualmente, existem dois caminhos principais para a regularização via Usucapião: a Usucapião Judicial e a Extrajudicial. A via judicial ocorre por meio de uma ação no Fórum e é a solução tradicional, especialmente quando há alguma complexidade, discussão ou falta de documentos. Já a via extrajudicial, realizada diretamente em cartório, é uma alternativa mais célere e moderna, ideal para casos em que a documentação está mais organizada e não há conflito com vizinhos ou antigos proprietários. A escolha da melhor estratégia depende de uma análise técnica aprofundada, reforçando a importância da consultoria jurídica especializada para evitar custos e tempo desnecessários. Uma das espécies mais indicadas para esse tipo de caso, onde inexistem documentos para embasar uma suposta “aquisição” é a modalidade Extraordinária da Usucapião, onde expressamente JUSTO TÍTULO e BOA-FÉ são desnecessários, como aponta com acerto decisão do TJRS:
“TJRS. AC: 70083632752 RS. J. em: 12/03/2020. APELAÇÃO CÍVEL USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PROCEDÊNCIA. ART. 1.238 DO CCB. REQUISITOS PREENCHIDOS. AUTORES QUE DETÉM A POSSE DA ÁREA QUE SOBRA ENTRE OS TERRENOS DOS LITIGANTES. SENTENÇA MODIFICADA. Usucapião extraordinária. A característica principal desta modalidade de usucapião é a DESNECESSIDADE de justo título e boa-fé, devendo haver decurso do prazo prescricional, a saber, 15 anos ininterruptos, além dos requisitos da ad usucapionem. O prazo de 15 anos poderá ser reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Art. 1.238, do CCB. Requisitos preenchidos. Os autores são possuidores do excesso de terra de 1,25 hectares que faz divisa com o terreno do réu desde 2004 e anteriormente a posse era exercida pelos antigos proprietários, dessa forma comprovada a posse com animus domini sem interrupção e oposição, restando aperfeiçoado, o suporte fático do usucapião extraordinário, sendo o decreto de procedência do pleito prescricional aquisitivo consectário necessário. DERAM PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME”.
As vantagens de regularizar seu imóvel de posse vão muito além de simplesmente “ter um papel”. A obtenção da Escritura e do Registro no Cartório de Imóveis (RGI) confere segurança jurídica absoluta, protegendo seu patrimônio contra disputas e garantindo que ele possa ser legalmente transferido a seus herdeiros. Um imóvel regularizado tem seu valor de mercado aumentado em até 50% ou mais, pois se torna apto a ser vendido por meio de financiamento bancário, algo impossível para imóveis de posse. Um imóvel regularizado sai das sombras da irregularidade conferindo mais segurança e tranquilidade ao seu proprietário que até então era mero posseiro.
Além da valorização e da segurança sucessória, a regularização do imóvel abre portas para novas oportunidades financeiras. Com a matrícula individualizada em seu nome, você pode oferecer o bem como garantia para obter empréstimos com juros mais baixos. Essa formalização também permite a regularização de construções perante a prefeitura, evitando multas e problemas com a fiscalização. O investimento na regularização se traduz em benefícios econômicos e tranquilidade para toda a família.
Portanto, se você e seus vizinhos vivem em imóveis de posse, saibam que a regularização não é apenas possível, mas recomendável. O primeiro passo é buscar a orientação de um Advogado Especialista que fará uma análise completa do seu caso, reunirá as provas necessárias e definirá o caminho mais eficiente para a conquista da propriedade definitiva. Transformar a posse em propriedade é um direito seu e o investimento mais importante que você pode fazer no seu patrimônio.
Fonte: Julio Martins
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