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Investidores podem aplicar pequenas quantias em frações digitais de imóveis, mas há riscos
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Modelo não garante propriedade legal nem tem regulamentação específica no país
A promessa é sedutora: comprar uma fração de um imóvel com poucos cliques, investir em um pedaço de um edifício de luxo e, quem sabe, vender essa participação depois com facilidade —tudo registrado em blockchain.
A tokenização imobiliária vem ganhando espaço no Brasil, com o discurso de democratizar o investimento em imóveis e reduzir a burocracia. Mas o entusiasmo contrasta com um cenário jurídico ainda nebuloso e com riscos que vão muito além do mercado de criptomoedas.
Na prática, tokenizar um imóvel significa transformá-lo em pequenas unidades digitais —os tokens— que representam uma fração de valor ou direito sobre o ativo.
Os defensores da tokenização dizem que o modelo pode abrir o mercado imobiliário para novos perfis de investidor e reduzir a intermediação.
Enquanto especialistas em direito imobiliário alertam para uma confusão entre representação digital e direito de propriedade que exigem cautela.
Para Felipe Melazzo, vice-presidente da área jurídica da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), a inovação tecnológica pode transformar o setor, mas é preciso uma regulamentação completa para garantir confiança e estabilidade para todos os envolvidos.
“A tokenização ainda não substitui o sistema tradicional de registro, que continua sendo o único meio legal de transferir uma propriedade no Brasil”, afirma.
Tire dúvidas sobre tokenização imobiliária
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O QUE É TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?
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TOKENIZAÇÃO DÁ DIREITO À PROPRIEDADE DO IMÓVEL?
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A TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA É LEGALIZADA NO BRASIL?
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QUAIS SÃO AS VANTAGENS APONTADAS POR DEFENSORES DO MODELO?
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QUAIS OS RISCOS DA TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?
O QUE É TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?
Tokenizar um imóvel significa transformar um ativo físico —como um prédio, um terreno ou uma laje corporativa— em unidades digitais negociáveis, chamadas tokens.
Esses tokens são registrados em blockchain, uma tecnologia que funciona como um livro de registros que permite rastrear e validar cada transação, e representam direitos econômicos vinculados ao imóvel, como participação em receitas ou promessa de rentabilidade.
Em teoria, o investidor pode comprar, vender ou receber rendimentos proporcionais ao seu token, como se fosse dono de um pequeno pedaço do imóvel.
Exemplo: Um imóvel de R$ 1 milhão pode ser dividido em 1.000 tokens de R$ 1.000 cada. Cada comprador adquire uma fração econômica, mas não a propriedade registrada.
No entanto, não há ainda regulamentação específica.
TOKENIZAÇÃO DÁ DIREITO À PROPRIEDADE DO IMÓVEL?
Não. Pela legislação brasileira, a propriedade só muda de dono com registro no cartório de imóveis, conforme o Código Civil.
O token, por si só, não substitui o registro. Quem compra um token normalmente adquire um direito econômico, uma promessa de rendimento, e não o direito real sobre o imóvel.
O registro de imóveis é o único meio legal de garantir a propriedade no Brasil.
A TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA É LEGALIZADA NO BRASIL?
Não é proibida, mas opera em zona cinzenta. Plataformas operam amparadas por contratos privados e pela regulamentação geral do mercado de capitais, quando os tokens configuram valores mobiliários.
A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) já alertou que determinadas estruturas podem exigir registro e supervisão.
A Lei das Criptomoedas (14.478, de 2022) regula prestadores de serviços de ativos virtuais, mas não define regras específicas para tokenização de imóveis.
A tokenização que é permitida hoje se restringe a ativos digitais baseados em direitos obrigacionais, como contratos de investimento que dão direito a fluxos de renda (como aluguéis), mas não representa a propriedade direta do imóvel.
Houve uma tentativa pelo Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) de regulamentar o tema em agosto de 2025, mas a norma foi suspensa pela Justiça Federal em outubro do mesmo ano.
QUAIS SÃO AS VANTAGENS APONTADAS POR DEFENSORES DO MODELO?
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Baixo valor de entrada: é possível investir com poucos milhares de reais
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Diversificação: o investidor pode aplicar em diferentes imóveis sem precisar comprar um inteiro
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Liquidez potencial: em tese, tokens podem ser negociados de forma mais ágil do que um imóvel físico
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Menos burocracia: parte do processo é automatizada por smart contracts
QUAIS OS RISCOS DA TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?
1. Insegurança jurídica
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O token não transfere propriedade
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Sem registro real no cartório, o investidor pode ter apenas um direito obrigacional —ou uma promessa de remuneração
2. Falta de regulamentação específica
Não há normas claras sobre:
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como registrar tokens vinculados a imóveis
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como funciona a relação entre token e matrícula do imóvel
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se a emissão do token é ou não um valor mobiliário
3. Tributação sem regras
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Não há padronização para tributar ganho de capital ou rendimentos de tokens lastreados em imóveis
4. Liquidez incerta
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Apesar da propaganda, o mercado secundário ainda é pequeno. Investidores podem levar meses para revender tokens.
5. Risco de conflito com o imóvel físico
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Penhora, usucapião, dívidas e disputas judiciais sobre o imóvel podem afetar detentores de tokens, mesmo que eles não tenham direito real
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Sem norma clara que conecte o token ao registro imobiliário, prevalece o sistema cartorial tradicional
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