Processo 1112607-56.2025.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1112607-56.2025.8.26.0100
Processo 1112607-56.2025.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Clovis de Morais – Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada para manter os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: CLOVIS DE MORAIS (OAB 185461/SP)
Íntegra da decisão: –– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1112607-56.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: Clovis de Morais
Requerido: Oficial do 15º de Registro de Imóveis de São Paulo
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Jae Hwa An
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por CLÓVIS DE MORAIS em face do 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL diante da exigência constante de nota devolutiva que condicionou a averbação de instrumento particular de cessão de direitos ao prévio pagamento do ITBI, envolvendo o imóvel objeto da matrícula nº 217.973 daquela serventia.
A parte, na qualidade de cessionário do contrato datado de 27/09/2023, afirma que teve indevidamente recusado o pedido de averbação formulado sob o protocolo nº 1093499, em 01/08/2025, sob a alegação de ausência de recolhimento do ITBI. Sustenta, contudo, que tal exigência é ilegal, uma vez que não há fato gerador do referido imposto na mera cessão de direitos ou promessa de compra e venda, pois a incidência do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade mediante o registro imobiliário, conforme entendimento pacificado pelo STJ e reafirmado pelo STF no Tema 1124 da repercussão geral, sendo, portanto, contrária ao princípio da legalidade previsto no art. 5º, II, da Constituição Federal (fls. 01/08).
Juntou protocolo de prenotação válido em fls. 29/30.
Em manifestação, o 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital informou ao juízo que o instrumento particular de cessão de direitos contratuais e possessórios, datado de 27/12/2023, foi apresentado em diversas ocasiões, resultando em notas devolutivas que mantiveram como único óbice a apresentação da guia de recolhimento do ITBI ou da declaração de não incidência expedida pelo setor fiscal municipal. O título foi novamente protocolado sob nº 1.101.331, em 26/09/2025, permanecendo a exigência. O registrador esclareceu que o negócio trata da cessão de direitos hereditários de aquisição relativos a compromisso de compra e venda registrado na matrícula nº 211.973, e que, conforme os arts. 289 da Lei 6.015/73, art. 30, inciso XI, da Lei 8.935/94, item 117.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e o art. 134, inciso VI, do CTN, é dever dos oficiais fiscalizar o pagamento dos tributos decorrentes dos atos praticados. Citou precedentes do Conselho Superior da Magistratura reconhecen
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida inversa (fls. 47/48).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
De início, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei nº 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No caso, o titular de domínio compromissou a venda do bem a José dos Santos Martins e a Izaura Belli Martins. Estes, por sua vez, cederam seus direitos a Valdomiro Alves Silva e a Maria Edna de Almeida Silva. Com o falecimento de Valdomiro, os direitos foram partilhados entre seus herdeiros.
Ato contínuo, verifica-se que Maria Edna Almeida Silva, Valdemar Alves Silva e Waldemir Alves Silva, de um lado, e Maria Amélia Borazo de Morais casada com Clóvis de Morais, ora requerente, celebraram, em 27/12/2023, contrato particular de cessão de direitos referente ao terreno situado na Rua Humberto Bortolo, inserido na matrícula n. 217.973 do 15º Registro de Imóveis da Capital (fls. 13/19), operação de transmissão hipótese de incidência de ITBI.
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo impõem aos registradores imobiliários o dever de exigir a comprovação do recolhimento do imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI) para registro da transferência da titularidade do domínio junto à serventia predial.
Sobre o tema, o item 117 e subitem 117.1, do Capítulo XX, assim prescrevem:
“117 – Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.
117.1. – Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais”.
Por sua vez, o artigo 289 da Lei n. 6.015/1973 estabelece expressamente que é dever do Registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes:
“Art. 289 – No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.
Mencione-se, inclusive, que a eventual omissão do Oficial quanto ao dever de fiscalização poderá ensejar a sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, consoante dicção do artigo 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional:
“Art. 134 – Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:
(…)
VI – os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício;”
No tocante ao ITBI, o artigo 35 do Código Tributário Nacional c/c o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal prescrevem que seu fato gerador ocorre com a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição, competindo aos Municípios legislar a respeito de sua instituição.
A a Lei Municipal n. 11.154/1991 assim dispõe (destaque nosso):
“Art. 1º. O imposto sobre transmissão ´inter vivos´ de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:
I. a transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.
II. a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.
Parágrafo único. O imposto de que trata este artigo refere-se a atos e contratos relativos a imóveis situados no território deste Município”.
“Art.2º – Estão compreendidos na incidência do imposto: (…)
IX a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda;”
No mesmo sentido, os artigos 170 e 171 da Consolidação das Leis Tributárias do município aprovada pelo Decreto n. 61.810/2022 reproduzem o mesmo texto.
Portanto, a cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda caracteriza hipótese de incidência tributária, ensejando fato gerador diverso da transmissão da propriedade pela escritura definitiva.
Anteriormente ao acesso do respectivo instrumento particular ao fólio real, o que se tem são apenas direitos obrigacionais entre os contratantes.
Porém, com o surgimento do direito real pelo registro, verifica-se a ocorrência do fato gerador, o que impõe a comprovação do respectivo recolhimento, que deve ser fiscalizado pelo Oficial Registrador.
Não fosse isso o bastante, cumpre destacar, ainda, que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo – ARE n. 1.264.969, firmou a seguinte tese sob a sistemática da Repercussão Geral:
Tema 1124: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
A questão então controvertida ficou assim delimitada no relatório do Ministro Luiz Fux:
“Possibilidade de incidência do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”.
Em outros termos, o debate tratou do alcance do artigo 156, II, da Constituição Federal, no que diz respeito à cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos de compra e venda de imóvel sem ingresso em Cartório de Registro de Imóveis.
A conclusão alcançada é que a ocorrência do fato gerador do ITBI depende de registro, já que apenas por meio dele há efetiva transmissão de direitos reais sobre imóvel (artigo 1.227 do Código Civil).
Tal conclusão também preserva o princípio da instância ou da rogação, segundo o qual todo procedimento de registro público somente se inicia a pedido do interessado (artigo 13 da Lei n. 6.015/73).
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada para manter os óbices registrários.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 10 de novembro de 2025. (Acervo INR – DJEN de 11.11.2025 – SP)
Fonte: DJE
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