InfoMoney: Escritura de imóvel: veja quanto custa e como solicitar

Nem todo contrato garante a posse de um imóvel, e entender o papel da escritura pode evitar prejuízos no futuro

Quem está no meio de uma compra de imóvel ou lidando com inventário costuma ter dúvidas sobre como funciona a escritura de imóvel.

Esse documento é o que formaliza a propriedade do bem, registrando quem vendeu, quem comprou e em que condições ocorreu a negociação. O problema é que muita gente paga, assina papéis, guarda contratos, mas não tem clareza sobre quais passos garantem que, de fato, o imóvel fique em seu nome e protegido.

O InfoMoney ouviu dois especialistas para esclarecer os principais pontos desse processo, e que podem atrapalhar mesmo quem já tem experiência no mercado imobiliário. Veja a seguir o que é preciso fazer para não ter dor de cabeça lá na frente.

O que é a escritura de imóvel e por que ela é essencial

A escritura pública é o documento que dá forma legal à transferência de um imóvel, seja por compra, doação ou permuta.

Ela representa a etapa oficial que transforma uma negociação em um ato válido perante a lei. Sem a escritura, o imóvel continua pertencendo legalmente ao antigo dono.

Rafael Castro, do Henneberg Ferreira Marques Advogados, chama atenção para o fato de muitas pessoas acreditarem que o contrato de compra e venda basta para que sejam proprietárias. Mas esse documento tem apenas valor de compromisso, para assegurar que as partes farão o negócio.

“Tanto é assim que existe cláusula penal neste contrato sobre multa em caso de desistência do negócio”, reforça Castro.

Exceções de obrigatoriedade

A regra geral é simples: a escritura é obrigatória para praticamente todas as transações imobiliárias, com poucas exceções previstas em lei.

O advogado Bruno Boris explica que “para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura é obrigatória”. Já em negociações de valores abaixo desse limite e se ambas as partes estiverem de acordo, é possível firmar somente o contrato particular.

Outra situação específica de dispensa da escritura é quando o imóvel serve para integralizar o capital social de uma empresa, pois o contrato firmado na junta comercial substitui o documento. O mesmo vale para compras financiadas por bancos, nas quais o contrato de financiamento tem valor de escritura e pode ser levado diretamente a registro.

Diferença entre escritura, registro e matrícula

Embora esses três termos apareçam juntos quando o assunto é imóveis, eles têm funções diferentes.

A escritura é o documento que formaliza o negócio jurídico, enquanto o registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade. Já a matrícula é o documento do imóvel dentro do seu respectivo cartório de registro, que traz todo o histórico do bem.

Como reforça Bruno Boris, “só é proprietário quem tem o registro na matrícula do imóvel”. Este documento tem informações sobre localização, dimensões, antigos donos e todos os registros e averbações realizados ao longo dos anos.

Escritura	Registro	Matrícula
Formaliza o negócio	Confirma a propriedade	Documenta a história do imóvel

Quanto custa a escritura de imóvel

O custo da escritura varia de acordo com o valor declarado do imóvel e as tabelas de cada estado.

Em 2025, segundo Rafael Castro, os preços começam por volta de R$ 345 para imóveis de baixo valor e podem ultrapassar R$ 60 mil em propriedades de alto padrão.

Além da escritura, o comprador precisa pagar um imposto, dependendo do tipo de transação. No caso de compra e venda, incide o ITBI (imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), tributo municipal que costuma ficar entre 2 e 5% do valor venal do bem. Em algumas situações, como em programas habitacionais ou regularização fundiária de interesse local, pode haver descontos nas taxas do cartório.

Se a transação for não-onerosa (doação ou herança), o tributo devido é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de responsabilidade estadual.

Os especialistas reforçam que os valores da escritura de imóvel são tabelados, mas podem variar conforme o tipo de transação e o cartório escolhido. Logo, é importante confirmar o cálculo antes de lavrar a escritura, para evitar atrasos ou pagamentos indevidos.

Documentos e etapas para fazer a escritura

Entre os principais documentos exigidos pelos cartórios de registro, estão:

• certidão de propriedade atualizada;

• carnê do IPTU;

• certidões negativas de débitos e ônus; e

• documentos pessoais das partes (como RG, CPF e certidão de casamento/estado civil).

Rafael Castro destaca o cuidado necessário antes de assinar qualquer documento. “O mais importante antes da escritura é a análise minuciosa dos documentos, pois são eles que vão mostrar se o imóvel está livre e desembaraçado”, alerta o advogado.

O processo costuma seguir uma sequência lógica:

• definição do negócio (se compra e venda, doação ou permuta);

• conferência de toda a documentação;

• pagamento do ITBI ou ITCMD (conforme o caso);

• lavratura da escritura no cartório de notas; e

• registro no cartório de imóveis, para oficializar a transferência.

Depois da escritura: cuidados finais

Rafael Castro observa que muita gente para na escritura e esquece o registro. Isso pode gerar problemas sérios, pois o vendedor continua como proprietário do imóvel até que seja feito o processo.

“O registro da escritura é obrigação do adquirente e, embora não haja prazo legal nem multa pela demora, a sua ausência pode trazer sérios riscos, como a possibilidade de o vendedor realizar novos negócios sobre o mesmo imóvel.”

— Rafael Castro, do Henneberg Ferreira Marques Advogados

Ou seja, a transferência real do imóvel só acontece quando a escritura é lavrada e depois registrada no cartório de imóveis. É isso que garante a segurança da operação e evita problemas futuros, como disputas ou fraudes.

Passo a passo resumido:

Etapa	O que verificar	Principais riscos se ignorar
Reunir documentos	Certidões atualizadas, IPTU, matrícula e situação fiscal do imóvel.	Comprar um bem com débitos, penhoras ou pendências judiciais.
Pagar o ITBI	Conferir valor venal e percentual correto do imposto.	Problemas na lavratura da escritura e atraso no registro.
Lavrar a escritura	Checar dados das partes, valores e natureza do negócio.	Falta de validade jurídica da compra e risco de fraudes.
Registrar o imóvel	Confirmar matrícula e documentos em ordem.	O vendedor ainda constar como dono e revender o imóvel.