Processo 1115844-98.2025.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1115844-98.2025.8.26.0100
Processo 1115844-98.2025.8.26.0100 -Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR-
Dúvida – Registro de Imóveis – Vht Empreendimentos Ltda. – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: EDISON DEBUSSULO (OAB 128091/SP)
Íntegra da decisão:
Processo Digital nº: 1115844-98.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo
Suscitado: Vht Empreendimentos Ltda.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). MARCELA MACHADO MARTINIANO
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 05º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, a requerimento de VHT EMPREENDIMENTOS LTDA, diante da negativa de registro de escritura pública de compra e venda, ante a ausência de inscrição própria no Cadastro Imobiliário Fiscal da Prefeitura de São Paulo do imóvel. Afirma que a interessada pretende o registro de 1/18 avos do imóvel de matrícula nº 87.644 (área comum que serve de acesso aos imóveis da vila). A matrícula 87.644 possui diversos números de contribuintes vinculados, porém são todos correspondentes às unidades autônomas e nenhum referente à área comum. Aduz que a falta da inscrição impede a verificação da regularidade tributária e base legal para o correto cálculo do ITBI.
Vieram documentos às fls. 07/107.
A VHT EMPREENDIMENTOS LTDA. apresentou impugnação às fls. 108/115, alegando, em síntese, que o registrador, em atos pretéritos, efetivou outros registros com a mesma situação, perante a mesma matrícula. Aduz que o fato de inexistir a inscrição cadastral não inviabiliza a aferição correta do valor venal para os efeitos de recolhimentos do ITBI. Requer a improcedência da dúvida.
O Ministério Público apresentou manifestação às fls. 136/138 pela procedência da dúvida.
É o relatório.
FUNDAMENTO E DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que prevê o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Ainda, para os Registradores, vigora ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (artigo 289 da Lei n. 6.015/1973; artigo 134, inciso VI, do CTN e artigo30, inciso XI, da Lei n. 8.935/1994).
No mérito, a dúvida é procedente.
Pretende o suscitado o registro de escritura pública de compra e venda de 1/18 do imóvel objeto da matrícula nº 87.644, que consiste em área comum que serve de acesso aos imóveis da vila.
Pois bem.
Embora a área comum possua matrícula individualizada perante o Cartório de Registro de Imóveis, não possui inscrição cadastral própria no Município, conforme dispõe o art. 2º da Lei Municipal nº 10.819/1989:
“Art. 2º Todos os imóveis, construídos ou não, situados na zona urbana do Município, inclusive os que gozem de imunidade ou isenção, devem ser inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal.”
Sem prejuízo, o decreto Municipal nº 55.196/2014 prevê a obrigatoriedade, bem como o fato gerador e incidência do ITBI:
“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição ITBI-IV tem como fato gerador:
I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;” Ainda, o decreto Municipal nº 55.196/2014, em seu artigo 07º, estabelece a base de cálculo para a apuração do ITBI:
“Art. 7º A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.”
Sendo assim, sem a inscrição, não há como aferir o valor venal da fração ideal, inviabilizando o recolhimento do ITBI, condição essencial para o registro.
No mais, quanto à afirmação de que o Oficial teria efetuado registros anteriores sem exigir a inscrição cadastral, em contradição com a exigência sob exame, é de rigor recordar, e reafirmar, a jurisprudência administrativa, segundo a qual erros pretéritos não autorizam nem legitimam outros, bem como não se prestam a respaldar o ato registral pretendido.
Nesse sentido:
REGISTRO DE IMÓVEIS Escritura Pública de inventário e partilha Ofensa aos princípios da legalidade e da especialidade objetiva CCIR com dados desatualizados, em desacordo com o resultado de retificação averbada na matrícula do bem imóvel há mais de quatro anos Exigência de atualização pertinente Erros pretéritos não justificam outros Reconhecimento do desacerto das exigências ligadas ao ITR Desnecessidade de exibição de certidões negativas de débitos relativas a tributos despegados do ato registral intencionado Dúvida procedente Recurso desprovido, com observação. (TJSP; Apelação Cível 0000063-04.2016.8.26.0539; Relator (a): Pereira Calças; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Santa Cruz do Rio Pardo – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/03/2017; Data de Registro: 31/03/2017)
Por fim, a jurisprudência indicada pelo suscitado (nº 1003283- 91.2020.8.26.0655) trata de situação distinta, eis que o óbice se deu em razão de existir divergência entre a certidão de cadastro imobiliário expedida pelo Município de Várzea Paulista e a matrícula do imóvel. No presente caso, sequer há cadastro imobiliário perante o Município de São Paulo.
Como bem apontou o Ministério Público, não se trata apenas de precisão descritiva, mas de verificação de regularidade fiscal, aspecto que o título não supre, já que a área comum não possui inscrição municipal para fins de ITBI.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 25 de novembro de 2025.
Marcela Machado Martiniano
Juíza de Direito. (Acervo INR – DJEN de 26.11.2025 – SP)
Fonte: DJE
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