Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico Registral e Notarial da OAB/MS, Flávio Jacó, orienta sobre Direito de Propriedade
Comprar e assinar uma escritura materializa a sensação de propriedade de um bem, no entanto, é por meioda confirmação da matrícula do imóvel que a pessoa passa a estar mais próxima da segurança jurídica para ter a propriedade plena, o domínio daquele imóvel.
O Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbanístico Registral e Notarial da OAB/MS, Flávio Jacó Chekerdemian Jr., fala sobre direito de propriedade e dá orientação para quem está prestes a adquirir um imóvel.
Só a escritura do imóvel garante o direito da propriedade?
FLÁVIO JACÓ Não exatamente. A escritura basicamente é o contrato. O contrato é o instrumento jurídico que concede a validade para fazer a transferência da propriedade de direitos reais sobre imóveis acima de 30 salários mínimos e é uma exigência do nosso Código Civil. Então, a escritura é aquele instrumento jurídico necessário para fazer as transferências de direito real.
Mas para termos efetivamente essa finalização – a concretização da transferência da propriedade – é preciso ter o registro dessa escritura na matrícula do imóvel, então basicamente um tabelião em notas faz essa escritura, faz esse ato, esse contrato, e depois um registrador de imóveis, no ofício de registro de imóveis, tendo a matrícula, faz esse registro, concretizando o ato. Aí temos, finalmente, todas as formalidades para ter a efetiva transferência desse imóvel.
Depois disso, para garantir que o imóvel continue seu, existem outras responsabilidades?
FLÁVIO JACÓ Quando falamos de compra e venda de um imóvel, que é o mais usual, o principal seria fazer a escritura e fazer o registro. Tendo esses dois atos, você consegue ter, digamos assim, o mais próximo possível de uma segurança jurídica para ter a propriedade plena, o domínio daquele imóvel. Agora, para fazer essa escritura, para falarmos em segurança, o ideal é pesquisar se quem está vendendo não tem uma dívida, se não existe nenhum outro negócio atrelado a essa matrícula anterior, justamente para ver se, a partir do momento que o proprietário está vendendo imóvel ele não está fraudando um terceiro, fraudando um credor ou até mesmo se existiu um outro negócio atrelado àquela matrícula e ele não está comentando comigo. Então, não basta fazer a escritura, mas antes de fazer a escritura, a gente faz geralmente uma pesquisa, o próprio tabelião, também de notas, faz essa pesquisa para certificar que o fisco, o governo não está sendo prejudicado e nem terceiros.
O comprador consegue fazer essa pesquisa por conta própria?
FLÁVIO JACÓ As principais informações que buscamos são as certidões negativas. Basicamente, pesquisamos se o vendedor tem alguma dívida municipal, estadual ou federal em termos de tributo. Se ele tem alguma ação judicial envolvendo um eventual divórcio, uma dívida trabalhista ou até mesmo uma obrigação financeira, como dever ao banco num valor elevado, ou se existe alguma outra ação que pode atrelar uma obrigação sobre aquele imóvel. A princípio seriam essas as pesquisas principais a serem feitas. É basicamente entender se, de alguma forma, aquele imóvel pode responder por alguma dívida no futuro.
E ver se essa transação que está sendo feita hoje é segura ou se eu estou comprando hoje um imóvel que amanhã pode ser reconhecido que na verdade era para garantir uma outra situação financeira.
Se durante a checagem a pessoa encontra algo atrelado ao imóvel que possa embaraçar no futuro, o que acontece?
FLÁVIO JACÓ Aí temos um leque muito grande, para ser bem honesto. Aí depende muito da peculiaridade do que aconteceu e de como foi feita a transação. Inclusive, recentemente o Superior Tribunal de Justiça (STJ) teve um julgamento, porque antigamente acontecia o seguinte; o Fulano está vendendo o imóvel para o Beltrano, então basicamente eu pesquiso a vida do Fulano. E recentemente o STJ entendeu, no caso de uma incorporadora imobiliária, que deveria ter pesquisado também a vida do vendedor anterior, aquele que passou o imóvel para o Fulano. Então não existe uma regra assim. Por exemplo, o que acontece se tiver uma dívida no futuro? Depende muito de qual é a dívida, de como é e por isso que entra a importância de ter um profissional habilitado para estar fazendo com segurança a transação. Até porque quando a gente fala de imóvel, geralmente os valores são significativos. Então penso que vale a pena a gente ser cauteloso, fazer uma pesquisa, fazer uma escritura e fazer um registro. Apesar de por vezes a gente achar que isso é um valor gasto à toa.
Quais são os possíveis problemas que podem ocorrer na compra ou transferência de imóveis?
FLÁVIO JACÓ Quando a gente fala em transferir a propriedade de um imóvel, ela é tão bem cuidada pelo nosso Estado, que basicamente existe um particular que delega um serviço que vem vindo de uma delegação, de um serviço público, que é um tabelião de notas, ele que faz a escritura, além de fazer essa primeira análise documental. Depois ele passa para uma segunda pessoa, um segundo ente público, que é o registro de imóveis, ou seja, é como se tivesse uma pessoa para fazer a escritura, para conferir essa etapa da documentação, e ainda uma segunda para conferir se aquela primeira não fez errado e se a matrícula realmente está passível de ter esse registro e essa transferência de propriedade. Então a parte documental, qualquer furo que tiver dentro dessa cadeia, a gente tem duas etapas que podem ser bloqueadas, ou na hora de confeccionar a escritura pública ou até mesmo na hora do registro, por isso que realmente tem que fazer toda essa fiscalização antes.
Quanto tempo, em média, demora para conseguir passar por todas essas etapas com segurança e de fato conseguir a propriedade?
FLÁVIO JACÓ Eu acredito que depende muito de como está o imóvel. Se estivermos falando de um imóvel redondo, sem nenhuma irregularidade, com uma compra e à vista, dá para realmente concluir que em menos de uma semana sem nenhum problema, para ser bem honesto. Até porquê os tabeliões do Mato Grosso do Sul, os cartórios de notas têm uma virtude, eles começaram a fazer um ato que basicamente organizam toda a parte, todo o trâmite burocrático para o comprador. Porque basicamente você vai a um cartório de notas, você confecciona a escritura pública e ele organiza esse trâmite para fazer o registro do imóvel, ou seja, ele cura dessa parte documental para levar para o outro cartório, que seria o registro. Só o registro final, esse sim demora um pouquinho mais, porque o cartório de registro de imóveis tem um prazo um pouquinho mais longo para finalizar o ato.
Qual seria orientação para a pessoa que precisa escriturar o imóvel?
FLÁVIO JACÓ Uma importante orientação é não pular etapas, não pular caminhos. Quando falamos sobre imóveis é importante pensarmos que estamos falando de um bem que tem um valor significativo e ele, querendo ou não, tem uma identidade que é a matrícula, então não tem como a gente fugir dessa matrícula dele. Então é fundamental procurar um corretor para ele auxiliar na escolha do imóvel – esse profissional tem essa expertise. Procure também um advogado para receber as orientações devidas, esse feedback e esse aconselhamento de como fazer um documento, de como pesquisar, ver os riscos envolvidos naquele negócio.
Fonte: RCN67
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