A Usucapião é um instituto jurídico presente no ordenamento jurídico brasileiro que legitima a aquisição da propriedade de um bem imóvel (e também dos bens móveis) através da posse prolongada, contínua e ininterrupta, desde que cumpridos determinados requisitos legais. No Brasil, a Usucapião tem base legal na Constituição Federal, no Código Civil de 2002, na Lei de Registros Públicos, além de outras legislações específicas. Existem diversas modalidades de Usucapião, cada uma com suas particularidades e exigências, sendo importante recordar que o TEMPO DE POSSE exigido atualmente varia de 2 a 15 anos. Entre as espécies mais conhecidas estão a Usucapião Ordinária, Extraordinária, Especial urbana e Especial rural. A Usucapião Extrajudicial, introduzida pelo novo Código de Processo Civil de 2015 não se traduz numa nova espécie mas sim um novo caminho para reconhecer a aquisição via Usucapião – agora sem processo judicial – o que sem dúvidas representa uma forma mais célere para a regularização de imóveis, permitindo que o processo seja realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis sob a assistência obrigatória de um ADVOGADO, nos moldes do que já acontece desde 2007 com o Inventário e com o Divórcio Extrajudicial da Lei Federal 11.441.
Toda Usucapião vai exigir do interessado o cumprimento, pelo menos, dos requisitos ligados ao TEMPO da posse (que vai variar de 2 a 15 anos, como dito acima), que a POSSE seja qualificada (ou seja, mansa e pacífica – ou seja, sem oposição do proprietário anterior ou terceiros – contínua e ininterrupta, e com “animus domini” – intenção de dono), sendo igualmente certo que a referida posse qualificada deve ser exercida sobre COISA hábil, suscetível à aquisição pela Usucapião – já que algumas coisas/bens são imunes aos efeitos aquisitivos da Usucapião – como os bens públicos. Outros requisitos serão reclamados por Lei conforme a modalidade pretendida. A análise detalhada de cada caso pelo Advogado Especialista é importantíssima nesse aspecto já que em alguns casos escolher uma espécie em vez de outra pode ser fundamental para o êxito da demanda.
Nos últimos anos a Usucapião Extrajudicial tem se mostrado uma solução muito acertada como método mais célere para a regularização de imóveis uma vez que pode ser requerida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Para esse procedimento é preciso contar com a assistência de um Advogado e apresentar uma série de documentos exigidos pela regulamentação. No momento a Usucapião Extrajudicial é regulamentada pelo Provimento CNJ 149/2023 que exige, dentre outros muitos documentos, a apresentação da ATA NOTARIAL (exclusividade do rito extrajudicial) lavrada por Tabelião de Notas. É importante salientar, como sempre recordamos, que a via extrajudicial é facultativa e, em casos de maior complexidade, a via judicial continuará sendo a melhor sugestão dada sua maior envergadura para resolver casos mais complexos, principalmente quando houver litígio e controvérsias.
Um ponto relevante na Usucapião, especialmente na modalidade extrajudicial, é a comprovação do pagamento de tributos, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Embora o pagamento do IPTU não seja um requisito obrigatório para a usucapião, ele serve como forte indício da posse com ânimo de dono. A apresentação de comprovantes de pagamento de IPTU pode facilitar a comprovação da posse, demonstrando que o possuidor agiu como proprietário ao arcar com as obrigações fiscais do imóvel – porém não pode ser exigido como item obrigatório para a Usucapião, como confirma mais uma vez a jurisprudência. Nesse sentido:
“TJGO. 50556656220228090051. J. em: 04/08/2024. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS PREENCHIDOS. POSSE EXCLUSIVA E AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO. NÃO PAGAMENTO DE TRIBUTOS. IRRELEVÂNCIA. (…). 1. A usucapião extraordinária tem por requisitos a posse com animus domini, sem interrupção, nem oposição, pelo lapso temporal de vinte anos previsto no artigo 550 do CC/1916, aplicável à época, com base na regra de transição definida pelo art. 2.028 do CC/2002 . (…) 3. O simples fato do usucapiente não ter arcado com o pagamento de IPTU’s não afasta o ânimo de dono, porquanto o ato isolado não desnatura a posse. 4. Demonstrados nos autos, de forma induvidosa, os requisitos necessários para a usucapião extraordinária, impõe-se a manutenção da sentença que julgou PROCEDENTE o pedido exordial. (…). APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS”.
Dessa forma, pode ser possível obter imóvel por Usucapião mesmo sem nunca o interessado ter pago os IPTU sobre o bem desejado.
A título de orientação sempre recomendamos que os interessados paguem ou parcelem o pagamento do IPTU e demais taxas sobre o imóvel (juntando sempre a comprovação, ainda que em nome do proprietário registral ou terceiros). A importância da comprovação do pagamento de tributos pode ser observada em diversas jurisprudências. Com muita frequencia a quitação de impostos como o IPTU é utilizada como prova da posse qualificada, reforçando o ânimo de dono do possuidor, porém é preciso se ter em mente que a ausência de tais comprovantes não inviabiliza o pedido de usucapião – inclusive na via extrajudicial – desde que outros meios de prova sejam apresentados para demonstrar a posse mansa, pacífica e ininterrupta.
Fonte: Julio Martins
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