Os contratos imobiliários são muito comuns. Todos que têm a intenção de adquirir imóveis farão parte de contratos de compra e venda e, com isso, deverão se submeter aos prazos de entrega, forma de pagamento das prestações e condições previstas no instrumento jurídico.
Um dos pontos que tem gerado discussão não é muito conhecido. Mas merece atenção. Trata-se da forma de correção monetária das parcelas previstas em contrato.
Melhor explicando. Em regra, contratos inferiores a 36 meses não podem prever que a correção das parcelas seja feita de forma mensal, isto é, o comprador não deveria efetuar o pagamento de sua parcela com algum tipo de correção monetária mensal.
Isso porque a Lei 10.931/2004, que aborda questões inerentes a créditos imobiliários, prevê que não poderá haver este tipo de correção da moeda em contratos com prazo inferior a 36 meses:
Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
Correção mensal impacta valor do negócio
O que isso significa? Que o comprador não poderá pagar qualquer tipo de correção mensal nas parcelas em contratos inferiores a 36 meses. E a correção monetária, considerando o valor alto das parcelas, pode impactar muito no valor total do negócio.
Algumas construtoras/incorporadoras, porém, têm utilizado um argumento para cobrarem correção mensal nas parcelas: inserção de uma parcela ínfima de R$ 1.000 no 37º mês, que não representa nem 1% do valor global do contrato.
Mas os tribunais estão atentos. Foi o que decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo em caso recente:
APELAÇÃO. Ação de revisão contratual com pedido de repetição de indébito. Promessa de compra e venda de imóvel. Sentença de procedência. Recursos de ambas as partes. EXAME: artigo 46 da Lei n. 10.931/2004 que expressamente prevê a possibilidade incidência mensal de correção monetária nos casos de financiamento imobiliário com prazo mínimo de 36 meses. Inclusão de parcela adicional com valor irrisório com o intuito de ultrapassar o prazo mínimo legal e possibilitar a atualização mensal das prestações contratuais. Abusividade. Má-fé da parte requerida evidenciada. Engano não justificável. Devolução em dobro dos valores cobrados de forma indevida, correspondentes à diferença entre a correção monetária mensal e a anual. Aplicação do artigo 42 do CDC. Sentença reformada em parte. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO. RECURSO DA PARTE REQUERIDA NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1046611-48.2024.8.26.0100; Relator (a): Celina Dietrich Trigueiros; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 21ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/06/2025; Data de Registro: 30/06/2025)
Parcela final como forma de correção
Em resumo, apesar de a maioria das vezes os contratos serem de curta duração (alguns com apenas 12 meses), algumas empresas têm inserido uma parcela ínfima de R$ 1.000,00 no 37º mês do contrato para que possam cobrar do comprador correção mensal sobre todas as parcelas. Ou seja, para que respeitem a periodicidade prevista no artigo 46 da lei acima mencionada. Periodicidade, como visto, artificial.
O procedimento, é bem verdade, não é unânime. A maioria das corretoras respeita a periodicidade legal. Aliás, e não menos importante, as empresas podem exigir a correção anual das parcelas, assim como prevê o artigo 28 da lei que instituiu o Plano Real:
“Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.”
O que é vedado, como detalhado, é a correção mensal das parcelas em contratos inferiores a 36 meses.
O fato é que cabe às construtoras evitarem a judicialização e ações com esse propósito, pois a lei permite correções anuais que tornam o contrato de compra e venda equilibrado em relação à volatilidade da moeda.
Confeccionar um contrato equilibrado e justo contribui para a confiança de todos os envolvidos e, claro, diminui custos da judicialização, como custas processuais, honorários advocatícios, entre outros.
Fonte: Conjur
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