É uma cena que a gente vê com bastante recorrência na vida de milhões de brasileiros: a família constrói a vida toda num terreno que, na hora de conferir os papéis, só existe no registro (RGI) como um terreno vazio. Essa bagunça entre a realidade e o que consta no Cartório e na Prefeitura é um dos problemas mais frequentes de imóveis irregulares – parecendo muitas vezes que isso é a regra e averbar casas são a exceção. Para quem tá nessa, a USUCAPIÃO não é só uma palavra complicada, mas pode ser a ferramenta mais poderosa que existe pra transformar anos de posse em uma propriedade de verdade. É a lei agindo pra garantir o direito à moradia, regularizando sua casa de uma vez por todas.
A Usucapião, como sempre falamos aqui, é a solução legal que reconhece e declara que a propriedade é de quem a ocupou por determinado tempo, de forma pacífica, contínua e como se fosse o verdadeiro dono. Ou seja, a lei autoriza que um conjunto de fatos que já acontece há anos — a sua moradia, por exemplo — seja convertido em um direito – a propriedade. O ponto chave aqui é que a Usucapião abrange o imóvel como ele está hoje, completo, como demonstrado no conjunto probatório. Isso significa que ela não vai regularizar só o terreno que consta no registro antigo, mas sim o terreno com a casa na qual você exerceu ou exerce a moradia, mesmo que ela nunca tenha sido averbada e nem conste na Prefeitura. Num processo só, pode ser possível resolver tanto a titularidade quanto a legalização da construção.
Com a finalização com sucesso da Usucapião, uma nova matrícula no Registro de Imóveis será criada e com ela descortinada uma nova história para aquele imóvel, cortando-se vínculos com os assentos do imóvel anterior. Nessa nova matrícula o imóvel já será descrito com a construção, metragem e todas as características atuais, principalmente constando como PROPRIETÁRIO o Usucapiente. É o fim da história antiga e o começo de uma nova. O novo proprietário não tem uma Escritura mas nem precisará de uma já que a matrícula já ostentará seu nome como PROPRIETÁRIO baseado no título (que em vez da Escritura de Compra e Venda será a sentença judicial ou o ato do Oficial do RGI que reconheceu a Usucapião em seu favor, a depender do rito escolhido: judicial ou extrajudicial). Essa regularização completa (que abrange não só o terreno mas também o imóvel que até então não existia legalmente por não ter sido averbado) garante o direito à moradia, valoriza seu patrimônio e te dá a liberdade de vender, financiar ou deixar o imóvel de herança sem dor de cabeça.
É importante recordar que hoje o caminho pra alcançar a conversão da posse em propriedade através da Usucapião ficou mais fácil. Além da via judicial – que todo mundo já conhece, via processo judicial, no Fórum – a lei criou a “Usucapião Extrajudicial”, que é bem mais rápida e pode ser feita direto no Cartório. É perfeita para casos com menor complexidade onde não há briga/oposição com antigos donos ou vizinhos ou titulares de direitos averbados ou registrados na matrícula, e pode ser concluída em meses, em vez dos anos que um processo na justiça pode levar com facilidade.
A via judicial não perde com isso sua importante, já que inclusive é a única apropriada para resolver casos mais complexos envolvendo litígios, disputa, documentação insuficiente ou qualquer tipo de oposição. Mesmo em situações simples, o cidadão pode escolher a via judicial se achar essa representar a melhor estratégia para seu caso. Ter duas opções — uma administrativa no Cartório e outra Judicial no Fórum — é ótimo, porque garante que existe uma solução para cada situação.
Em qualquer um dos caminhos, uma pessoa é fundamental e exigida por lei: o(a) Advogado(a). Ter um profissional especialista ao seu lado faz toda a diferença para o sucesso do seu caso. É ele que vai analisar a sua situação pra ver qual tipo de Usucapião se encaixa (se é a extraordinária, a especial urbana, a familiar, etc.) e qual o melhor caminho a seguir, seja no cartório ou na justiça. O advogado especialista, que conhece bem os detalhes dessa importante ferramente jurídica, é a garantia de que seu lar vai se tornar sua propriedade de fato e de direito, como se constata em recente decisão do TJSP:
“TJSP. 1002973-95.2016.8.26.0115. J. em: 20/03/2024. APELAÇÃO. Ação de usucapião ordinária. Sentença de improcedência pela ausência do requisito justo título. Insurgência dos autores . Possibilidade de conversão para usucapião extraordinária. Fungibilidade das modalidades de usucapião. Precedentes desta corte. Preenchimento dos requisitos previstos no artigo 1238, caput, do Código Civil . Posse mansa, pacífica e ininterrupta exercida pelos autores por mais de 15 anos demonstrada. Desnecessidade de título e boa-fé nessa modalidade. Sentença reformada. Recurso a que se dá provimento”.
Fonte: Julio Martins
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