Muitos brasileiros vivem sob a crença de que, após quitar um imóvel, o contrato de “Promessa” ou “Compromisso de Compra e Venda” lhes garante a plena propriedade. Contudo, a realidade jurídica é outra e pode gerar enorme insegurança, especialmente quando a Promessa de Compra e Venda nem consta registrada. Ao consultar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), a surpresa: o vendedor original ainda consta como o proprietário legal. Isso significa que você detém um direito sobre o bem, mas não a propriedade em si, o que impede a venda financiada, a utilização como garantia e deixa seu patrimônio vulnerável. Este artigo é o guia definitivo para quem busca regularizar imóvel com promessa de compra e venda e finalmente se tornar o dono de fato e de direito.
1. Propriedade vs. Promessa: Entendendo a Diferença Crucial Segundo a Lei
O ordenamento jurídico brasileiro, em especial o artigo 1.245 do Código Civil, é taxativo: a transferência da propriedade de um imóvel só se efetiva com o registro da Escritura Pública de Compra e Venda na matrícula do bem. A promessa de compra e venda, mesmo quitada – e inclusive registrada – é um contrato preliminar que assegura seu direito à aquisição, mas não a concretiza. Sem o registro final – em que pese a existência do direito do promitente comprador, que pode ser real ou pessoal – o vendedor continua sendo o proprietário perante a lei. Compreender essa distinção é o primeiro passo para buscar a solução adequada e garantir a segurança jurídica do seu investimento.
2. Adjudicação Compulsória: O Caminho Direto para a Escritura (Judicial e Extrajudicial)
A Adjudicação Compulsória é a ferramenta jurídica ideal para o comprador que pagou todo o preço, mas o vendedor se recusa, faleceu, desapareceu ou por qualquer motivo não assina a Escritura Definitiva de Compra e Venda. A grande novidade, trazida pela Lei 14.382/2022, é que este procedimento não se limita mais à via judicial. Agora, a “Adjudicação compulsória extrajudicial”, realizada diretamente no cartório, regulamentada pelo Provimento CNJ 149/2023, representa um caminho mais célere e econômico. Em ambos os casos, o objetivo é o mesmo: obter um título (judicial ou extrajudicial) que substitua a assinatura do vendedor e permita o registro da propriedade em seu nome no RGI.
3. Usucapião: A Solução Definitiva Quando o Vendedor é Inacessível (Judicial e Extrajudicial)
Em que pese a regra seja pela Adjudicação Compulsória, não se desconhece que haverá casos onde só a Usucapião terá o condão de resolver a questão e aqui pode haver celeuma em se admitir a Usucapião como forma de solucionar a regularização. Quando a situação do vendedor é complexa a Usucapião surge como uma solução. Por ser uma forma originária de aquisição, ela não depende de qualquer ato do antigo proprietário. O que se prova é a sua posse qualificada (mansa, pacífica e com intenção de dono) pelo tempo exigido em lei. A promessa de compra e venda quitada é um documento de valor inestimável nesse processo, pois serve como justo título e prova irrefutável do “animus domini” (ânimo de dono), facilitando e acelerando o reconhecimento do seu direito, que também pode ser buscado pela eficiente via extrajudicial, diretamente em cartório. A jurisprudência lúcida e atenta admite, como exemplifica caso recente do TJDFT:
“TJDF. 00092064920178070009. J. em: 06/09/2023. APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. CIVIL. USUCAPIÃO DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE PROPRIEDADE. AJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO DERIVADA DE PROPRIEDADE. REQUISITOS. DISTINÇÃO. 1. Pode-se buscar propriedade de bem pela via originária (usucapião) ou derivada (adjudicação compulsória): a via adotada depende do atendimento dos respectivos pressupostos, que são distintos. 2. Na hipótese em discussão, atendidos os requisitos pela autora para aquisição originária (usucapião) na respectiva ação de usucapião. Além de não se poder falar em dar preferência para a aquisição derivada (adjudicação compulsória), é discutível a regularidade integral da cadeia sucessória apresentada nos autos. Logo, não se pode extinguir o processo para exigir o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória controversa se já foram atendidos os requisitos da usucapião, tampouco de exigir a anulação prévia de título anterior, pois usucapião já é modo originário de aquisição contra todo proprietário antecedente. 3. Apelação conhecida e provida”.
4. Extrajudicial vs. Judicial: Qual o Melhor Caminho para Regularizar Seu Imóvel?
A possibilidade de resolver tanto a Adjudicação Compulsória quanto a Usucapião pela via extrajudicial revolucionou o direito imobiliário. Os procedimentos em cartório são, em regra, significativamente mais rápidos que os processos judiciais. Contudo, a via extrajudicial exige que a documentação esteja mais organizada e que não haja litígio (conflito) entre os envolvidos. A escolha entre o caminho judicial e o extrajudicial é uma decisão estratégica que depende da análise criteriosa de cada caso, incluindo a complexidade da documentação e a situação do imóvel e dos antigos proprietários.
5. A Importância do Advogado Especialista em Direito Notarial e Registral
A escolha entre Usucapião e Adjudicação, e entre a via judicial ou extrajudicial, não deve ser feita sem a devida orientação. É aqui que a figura do Advogado especialista em Direito Imobiliário, com profundo conhecimento em Direito Notarial e Registral, se torna indispensável. Profissionais desse quilate possuem a expertise para diagnosticar a situação, analisar a viabilidade de cada procedimento e traçar a estratégia mais segura e eficiente. Este conhecimento técnico sobre o funcionamento dos cartórios é o que diferencia uma solução rápida de um processo longo e custoso.
6. Documentos Essenciais: O Checklist para Iniciar a Regularização
Para dar início à regularização do seu imóvel, seja qual for o caminho escolhido, a organização da documentação é fundamental. É sempre importante ter em mãos o Contrato de Promessa de Compra e Venda e eventuais cessões de direitos, todos os comprovantes de quitação do preço, a matrícula atualizada do imóvel, obtida no RGI competente, comprovantes de pagamento de impostos (IPTU) e taxas condominiais, contas de consumo (água, luz, etc.) que demonstrem a posse contínua, dentre outros. Este conjunto de documentos será a base para a análise do seu advogado e para o sucesso da sua pretensão.
7. Ação Planejada: Transforme Sua Posse em Propriedade Plena e Segura
Estar com a documentação do seu imóvel pendente não é motivo para desespero, mas sim para uma ação planejada e estratégica. A legislação brasileira oferece instrumentos eficazes para garantir seu direito. O passo mais importante é buscar imediatamente um profissional qualificado. Um advogado especialista analisará seu caso, definirá a melhor rota – seja a Adjudicação Compulsória ou a Usucapião, judicial ou extrajudicial – e transformará sua justa expectativa em um direito de propriedade concreto, pleno e inquestionável, garantindo a paz de espírito e a segurança definitiva do seu patrimônio.
Fonte: Julio Martins
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