Entenda o que diz a lei sobre ganhos de capital e casos que permitem o contribuinte fugir dos pagamentos
A Receita Federal confirmou para dia 16 de março o anúncio das novas regras oficiais do Imposto de Renda 2026. Apesar dos detalhes específicos ainda não tenham sido divulgados, a venda de imóveis realizada no ano passado deve obrigatoriamente constar na declaração. Ou seja, quem vendeu um bem com ganho de capital em 2025 está obrigado a declarar e pode gerar cobrança de imposto sobre o chamado ganho de capital, que corresponde ao lucro obtido no negócio.
Segundo a Receita Federal, o imposto não incide sobre o valor total da negociação, mas apenas sobre a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição do imóvel, incluindo despesas comprovadas, como reformas, taxas cartoriais e impostos pagos na compra.
Em geral, quando há lucro na operação, o ganho de capital é tributado com alíquotas que variam de 15% a 22,5%, dependendo do valor obtido. A venda deve ser registrada no programa GCAP (Ganhos de Capital), cujos dados são posteriormente importados para a declaração anual do Imposto de Renda.
Apesar da regra geral de tributação, a legislação prevê algumas situações em que o contribuinte pode ficar isento do pagamento do imposto.
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Isenções previstas na legislação
Entre os principais casos de isenção está a venda do “único imóvel” residencial por até R$ 440 mil, desde que o proprietário não tenha realizado outra venda de imóvel nos últimos cinco anos. Nessa situação, mesmo que haja lucro, o ganho de capital pode ficar totalmente isento.
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Outra possibilidade ocorre quando o contribuinte reinveste o valor da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. Nesse caso, a isenção pode ser total ou proporcional ao valor reinvestido.
Também há dispensa do imposto quando o ganho de capital não ultrapassa R$ 35 mil no mês da venda ou em situações específicas envolvendo imóveis muito antigos, adquiridos até 1969.
Como declarar a venda do imóvel
Mesmo quando há isenção de imposto, a venda precisa ser informada à Receita Federal. O contribuinte deve registrar a operação no programa GCAP, detalhando valores de compra, venda e eventuais despesas dedutíveis.
Depois, os dados são importados para a declaração anual do Imposto de Renda, nas fichas de Ganhos de Capital, Rendimentos Isentos (quando aplicável) e Bens e Direitos, onde o imóvel vendido deve ter o saldo zerado.
É necessário e recomendável manter toda a documentação da operação (como escritura, comprovantes de pagamento e notas fiscais de reformas) por pelo menos cinco anos, prazo em que a Receita pode solicitar tais comprovações.
Atenção aos prazos
O imposto sobre o ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda do imóvel. Já a declaração definitiva ocorre no ano seguinte, durante o prazo do Imposto de Renda, previsto para se encerrar no dia 29 de maio de 2026.
Na hora de preencher a declaração é preciso ter atenção aos detalhes e às informações. Erros no preenchimento ou a falta de documentação podem levar à perda de benefícios fiscais e resultar em cobrança do imposto com juros e multas.
Para contribuintes que realizam a venda de imóveis recentemente, organizar os documentos e verificar se há direito a alguma isenção pode evitar custos desnecessários na hora de prestar contas ao Fisco no Imposto de Renda 2026.
Fonte: E-Investidor
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