Pode não ser tão comum mas imóveis não residenciais (comerciais) podem ser regularizados em nome de Pessoas Jurídicas (independentemente de terem ou não fins lucrativos), através do procedimento de Usucapião Extrajudicial, assim como da Usucapião Judicial, via tradicional Processo Judicial. Essa modalidade de Usucapião, introduzida pela Lei nº 13.105/2015, oferece uma alternativa mais ágil e menos burocrática para a regularização de imóveis, permitindo que tanto pessoas físicas quanto jurídicas adquiram a propriedade de um bem imóvel desde que preenchidos e comprovados os requisitos legais para a ESPÉCIE de usucapião pretendida.
Como se extrai da Lei que deu origem à Usucapião Extrajudicial, assim como de sua regulamentação, o procedimento de Usucapião Extrajudicial é realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), sem a necessidade de um processo judicial, depois do interessado já ter obtido, no Cartório de Notas (ou Tabelionato, como queira) a ATA NOTARIAL que é peça indispensável para encartar o procedimento extrajudicial. Para iniciar o procedimento, a pessoa jurídica deve comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel por um período que varia conforme a modalidade de usucapião objetivada (geralmente 10 ou 15 anos, podendo ser 05 em algumas espécies). Além disso, é necessário apresentar documentos que comprovem a posse, como fotografias, contas de serviços públicos, comprovantes de pagamentos e declarações de testemunhas. A produção de provas em qualquer USUCAPIÃO, seja ele judicial ou extrajudicial, é extremamente importante pois a Usucapião busca o reconhecimento da propriedade baseada em fatos que precisam ser cabalmente comprovados.
Dois dos documentos essenciais para o procedimento são a PLANTA e o MEMORIAL descritivo do imóvel, que devem ser elaborados por um profissional habilitado e conter a anuência dos confrontantes, ou seja, dos proprietários dos imóveis vizinhos. Essa anuência é importante para demonstrar que não há oposição à posse exercida pela pessoa jurídica. Cabe ressaltar que haverá hipoteses onde mesmo PLANTA e MEMORIAL serão dispensáveis (§5º. do art. 401 da regulamentação), assim como situações em que a anuência de confrontantes poderá também ser dispensada.
Da mesma forma como a pessoa natural, a pessoa jurídica também deve apresentar CERTIDÕES NEGATIVAS que comprovem a inexistência de ações judiciais que possam descaracterizar a “mansidão” da posse do imóvel. Com toda a documentação em ordem, o pedido de usucapião é protocolado através de ADVOGADO no Cartório de Registro de Imóveis, que analisará a regularidade do processo. Assim reza o art. 216-A do CPC:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por ADVOGADO (…)”
Uma das grandes vantagens da Usucapião Extrajudicial é a celeridade do procedimento. Ao evitar a via judicial, o processo tende a ser mais rápido, permitindo que a regularização do imóvel ocorra em um prazo significativamente menor. Isso é especialmente benéfico para empresas que desejam utilizar o imóvel como ativo, seja para operações comerciais, seja como garantia em operações financeiras. Não se pode deixar de considerar que essa celeridade pode acabar custando mais caro para os interessados, já que os emolumentos em Cartório para esse tipo de procedimento costumam ser elevados, especialmente se considerarmos os valores de imóveis comerciais, que serão utilizados como base de cálculo para o procedimento.
Não restam dúvidas que a regularização do imóvel por Usucapião Extrajudicial também proporciona SEGURANÇA JURÍDICA à pessoa jurídica, garantindo a titularidade do bem e permitindo o pleno exercício dos direitos de propriedade. Isso inclui a possibilidade de vender, alugar ou utilizar o imóvel como garantia, ampliando as oportunidades de negócios e valorização do patrimônio social.
Em resumo, a Usucapião Extrajudicial é uma ferramenta eficaz para a regularização de imóveis comerciais em nome de pessoas jurídicas. Com um procedimento mais ágil ela oferece segurança jurídica e valorização do patrimônio, beneficiando tanto empresas com fins lucrativos quanto organizações sem fins lucrativos. É importante, no entanto, contar com a orientação de um Advogado Especializado para garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos e que o processo seja conduzido de forma correta e eficaz, inclusive considerando a possibilidade de aquisição dos direitos possessórios (soma das posses) para a futura regularização em nome da PJ, como reconhece a decisão do TJSC:
“TJSC. 00023345420148240072. J. em: 06/07/2023. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INDEFERIMENTO DA INICIAL. RECURSO DA AUTORA. PESSOA JURÍDICA. POSSE EXERCIDA PELO EX-SÓCIO E GENITOR DOS DEMAIS SÓCIOS DA EMPRESA. CESSÃO VERBAL DA POSSE AD USUCAPIONEM CARACTERIZADA. LEGITIMIDADE ATIVA CONFIGURADA. DECISÃO ANULADA. PRECEDENTES. ENFRENTAMENTO IMEDIATO DO MÉRITO. CAUSA MADURA. EXEGESE DO ART. 1.013, § 3º, I DO CPC. POSSE MANSA, ININTERRUPTA E COM ANIMUS DOMINI COMPROVADA. REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CÓDIGO CIVIL PREENCHIDOS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO FORMULADO NA INICIAL QUE SE IMPÕE. DECISÃO REFORMADA. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. AUSÊNCIA DE ARBITRAMENTO DA VERBA SUCUMBENCIAL NA ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”.
Fonte: Julio Martins
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