Artigo: Descubra quais são os documentos necessários para usucapião! – por Giuliane Bonetti

A usucapião é uma forma legal de adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e contínua, um dos passos mais importantes para dar início a esse processo é reunir os documentos necessários para usucapião.

Com eles, você pode comprovar que atende aos requisitos exigidos pela lei, tanto na via judicial quanto na extrajudicial.

Este artigo vai detalhar quais são os documentos necessários para usucapião e como preparar o pedido, seja ele para fins urbanos ou rurais.

Continue lendo este artigo do Cartório Online Brasil para entender melhor o processo e regularizar a situação do seu imóvel da forma mais prática possível.

Documentos necessários para usucapião

Quando se trata de usucapião, independentemente do tipo (judicial ou extrajudicial), apresentar os documentos corretos é essencial para o sucesso do processo, confira abaixo uma lista dos principais documentos necessários para usucapião judicial:

Certidões necessárias

• Certidões negativas de débitos fiscais (municipais e federais): comprovam a inexistência de débitos sobre o imóvel ou sobre o possuidor
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel (caso exista): verifica a situação registral do imóvel e possíveis ônus ou litígios
• Certidão de inteiro teor do imóvel: pode ser exigida no caso de usucapião extrajudicial para detalhar todas as informações registradas sobre o imóvel
• Certidões de circunscrição imobiliária: confirmam que o imóvel não está sujeito a disputas ou pendências registradas em cartório.

Precisa de uma certidão do seu imóvel? Veja como obter esse documento facilmente em poucos passos:

1. Clique em pedir certidão
2. Informe seu nome completo, e-mail, telefone de contato e aceite dos termos
3. Clique na opção de CERTIDÃO DE IMÓVEL
4. Informe o estado, cidade e nome do cartório
5. Insira os dados da certidão
6. Informe seus dados de cadastro e/ou entrega
7. Realize o pagamento e aguarde a entrega da sua certidão.

Documentação do imóvel

• Planta e memorial descritivo: documento técnico que detalha os limites físicos e a localização do terreno ou imóvel
• Registro de imóveis atualizado (ou Certidão Negativa): apesar de estar irregular, é importante verificar possíveis registros prévios que possam existir.

Comprovação de posse

• Declarações de posseiros ou vizinhos: testemunhos que comprovem sua posse contínua e pacífica do imóvel durante o período exigido por lei
• Contas no nome do posseiro (como água, luz, ou internet): servem como evidências de que você utiliza o imóvel regularmente.

Documentos pessoais

• RG e CPF do requerente (ou CNPJ, em caso de empresa)
• Certidão de casamento (se for casado).

Na mesma página de pedido de certidões acima, você pode adquirir certidões de casamento e nascimento também, e receber diretamente na sua casa!

Provas de boa-fé

• Recibos de pagamento de IPTU ou taxas municipais (quando aplicável): um sinal de que você agiu como legítimo proprietário.

Os documentos necessários para usucapião extrajudicial são muito semelhantes aos usados em usucapiões judiciais, com a diferença de que, na via extrajudicial, é crucial obter a anuência de terceiros interessados, como vizinhos e antigos proprietários.

Já para os casos de usucapião urbano, os critérios adicionais incluem o limite de área (250m² para usucapião especial urbano) e o uso exclusivamente como moradia.

Certifique-se de que todos os documentos estejam atualizados e organizados, qualquer inconsistência pode atrasar ou comprometer o seu pedido.

O que é a usucapião?

A usucapião é um instrumento legal que permite a aquisição de propriedade de um bem móvel ou imóvel por meio da posse prolongada e contínua, desde que sejam atendidos determinados critérios estabelecidos por lei.

Essa modalidade de aquisição está prevista no Código Civil Brasileiro e tem como objetivo regularizar situações onde o possuidor age como proprietário por um período significativo, demonstrando boa-fé e cumprimento dos requisitos legais.

A usucapião pode ser judicial ou extrajudicial, dependendo das circunstâncias do caso, esse mecanismo é uma solução prática e eficiente para garantir a segurança jurídica, promovendo a formalização de propriedades de forma legítima.

Quais são os tipos de usucapião?

A usucapião é classificada em diferentes tipos, cada um com características específicas e requisitos próprios, os principais tipos de usucapião previstos na legislação brasileira estão citados abaixo:

Usucapião extraordinária: é a modalidade que exige posse contínua e ininterrupta por pelo menos 15 anos, independentemente de título ou boa-fé. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o imóvel for usado como moradia habitual ou tiver sido realizada alguma obra produtiva

• Usucapião ordinária: requer posse contínua e ininterrupta por 10 anos, desde que baseada em justo título e boa-fé. Essa modalidade é ideal para quem possui algum documento que manifeste a intenção de compra ou posse legítima
• Usucapião especial urbana: destinada a imóveis urbanos com área de até 250m², exige posse contínua por 5 anos, sem oposição, e que a área seja utilizada como moradia para o possuidor e sua família. Não pode haver outro imóvel registrado em nome do possuidor
• Usucapião especial rural: aplicável a imóveis rurais de até 50 hectares, demanda posse por 5 anos ininterruptos e sem oposição, utilizada de forma produtiva e como moradia. Assim como no tipo urbano, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel
• Usucapião coletiva: voltada para ocupações coletivas em área urbana, é possível quando o espaço total ultrapassa 250m² e não é passível de individualização. O prazo exigido é de 5 anos de posse ininterrupta e pacífica.

Cada tipo de usucapião atende a situações específicas, sendo necessário avaliar o contexto da posse para determinar a modalidade mais adequada.

Consultar um profissional qualificado é essencial para garantir o cumprimento das exigências legais e o sucesso do processo.

Quais são as diferenças documentais entre a usucapião judicial e a extrajudicial?

Na usucapião judicial, é necessário ingressar com uma ação judicial, onde o processo será conduzido por um juiz, neste caso, os documentos mais comumente solicitados incluem:

• Matrícula do imóvel
• Comprovantes de posse, planta e memorial descritivo elaborados por um profissional habilitado
• Documentos pessoais do requerente.

Também são essenciais provas da posse contínua e pacífica, como contas de consumo e eventuais declarações de testemunhas.

Já na usucapião extrajudicial, realizada diretamente em cartório, o procedimento é mais célere e desburocratizado, mas exige a concordância de todos os interessados (como vizinhos e antigos proprietários).

Nesse caso, além dos documentos citados anteriormente, é necessário obter a anuência formal daqueles que têm relação direta com o imóvel.

Também é obrigatória a declaração de inexistência de litígio, fornecida pelas partes envolvidas e confirmada pelo registrador responsável.

Embora ambas as modalidades exijam que o possuidor comprove os requisitos legais da usucapião, a extrajudicial apresenta-se como uma alternativa mais ágil, desde que não haja conflitos ou disputas pela área em questão.

Quais são os prazos legais de posse para se pleitear a usucapião?

Os prazos legais para se pleitear a usucapião variam de acordo com a modalidade pretendida e as características específicas da posse.

De forma geral, a usucapião extraordinária exige o exercício da posse, de maneira contínua e sem oposição, pelo período de 15 anos, podendo esse prazo ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia habitual ou realizado investimentos de caráter produtivo no imóvel.

Já na usucapião ordinária, é necessário comprovar a posse pacífica e ininterrupta por um período de 10 anos, desde que exista justo título e boa-fé.

No caso da usucapião especial urbana, o prazo é de 5 anos, sendo indispensável que o imóvel tenha até 250 m², seja utilizado para moradia própria e de família, e que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Por sua vez, na usucapião especial rural, o prazo também é de 5 anos, com o mesmo requisito de posse contínua e pacífica, além da exploração da área (de até 50 hectares) para o sustento do possuidor e de sua família.

Cada uma dessas modalidades atende a finalidades específicas, e a escolha correta depende da análise detalhada do caso concreto e do atendimento aos requisitos fixados pela legislação vigente.

Quais documentos comprovam a posse contínua e pacífica do imóvel?

Para comprovar a posse contínua e pacífica do imóvel, é essencial apresentar documentos que demonstrem o vínculo do possuidor com a propriedade ao longo do tempo, entre os principais documentos aceitos estão:

• Recibos de pagamento de tributos e contas de serviços públicos (IPTU, água, luz, etc.), em nome do possuidor
• Contrato de compra e venda, ainda que não registrado, indicando a data da transação
• Declarações de vizinhos ou antigos proprietários, reconhecidas em cartório, que atestem a posse contínua e pacífica
• Fotografias antigas ou recentes, que mostrem melhoramentos ou uso constante da propriedade
• Comprovantes de benfeitorias realizadas no imóvel, como reformas, construção ou manutenção.

A organização e clareza na apresentação destes documentos fortalecem o pedido de usucapião e demonstram a boa-fé do requerente.

Qual a importância da planta e do memorial descritivo do imóvel no processo de usucapião?

A planta e o memorial descritivo são documentos essenciais no processo de usucapião, pois oferecem uma descrição detalhada e técnica do imóvel em questão.

A planta, elaborada por um profissional habilitado, apresenta as dimensões, limites e confrontações da propriedade, garantindo maior precisão na identificação da área.

Já o memorial descritivo complementa essas informações com dados específicos, como localização, características, e eventuais benfeitorias existentes.

Esses documentos não apenas auxiliam na delimitação clara do imóvel, como também evitam conflitos com propriedades vizinhas, permitindo que o processo ocorra de maneira mais eficiente e transparente.

Sua apresentação demonstra o cuidado e a responsabilidade do requerente em regularizar a posse, reforçando a legitimidade do pedido de usucapião perante os órgãos competentes.

Como dar entrada no usucapião de um imóvel?

Agora que você já conhece os documentos necessários, veja um passo a passo simplificado para iniciar o processo de usucapião.

1. Consultar um advogado especializado

Embora algumas pessoas tentem iniciar o processo sozinhas, a assistência de um advogado é fundamental para evitar complicações e garantir que tudo seja feito de acordo com as exigências legais.

2. Escolher entre usucapião judicial ou extrajudicial

• Usucapião extrajudicial: realizado em cartório, é mais rápido, mas depende de um consenso entre todas as partes envolvidas
• Usucapião judicial: necessário quando há disputas ou quando vizinhos/não há anuência. É feito no âmbito do Judiciário.

3. Reunir os documentos para dar entrada

Com base nos documentos destacados acima, reúna tudo o que comprova sua posse, a legalidade do processo e os requisitos do tipo específico de usucapião.

4. Registrá-lo junto ao órgão competente

• Cartório de Registro de Imóveis (para usucapião extrajudicial)
• Petição Inicial para o Juiz (via judicial, apresentada pelo advogado).

Se houver dúvidas durante o preenchimento ou envio dos documentos, consulte um advogado ou serviço especializado para evitar equívocos.

Conseguir a propriedade de um imóvel por usucapião pode parecer desafiador, mas, com os documentos necessários para usucapião em mãos e apoio jurídico especializado, você pode simplificar o processo e regularizar sua situação de forma definitiva.

Fonte: Certidão Online Brasil