Você pensa em casar e imediatamente vai se deparar com questões práticas como a necessidade da casa para morar com seu cônjuge e ali formar sua família. Assumir um “eterno” financiamento (com juros extorsivos) para aquisição da casa própria é uma sofrida alternativa para muitos. Nesse momento uma sugestão pode ser a construção da casa da nova família no terreno dos pais de algum dos cônjuges. Essa tentadora alternativa (que certamente vai aliviar muitos custos nesse momento difícil da vida do casal) pode acabar sendo a escolha, mas será que ela esconde riscos e prejuízos? É sobre isso que vamos falar nesse breve ensaio.
Construir o futuro lar do casal no terreno dos sogros ou outros parentes infelizmente é uma realidade muito comum no Brasil, quase sempre motivada pela busca de economia e otimização de recursos. Contudo, essa decisão, quando não amparada por instrumentos jurídicos adequados, pode estabelecer um cenário de grande insegurança patrimonial para quem edifica, por conta de uma regra basilar do Direito Civil: a de que o acessório segue o principal. Juridicamente, a construção (acessório) adere ao solo (principal), passando a pertencer ao proprietário do terreno – e aqui pode morar um grande perigo para quem está construindo no terreno da sogra.
O Código Civil de 2002 disciplina a matéria de forma expressa em seu artigo 1.255, que trata das acessões. O referido dispositivo legal determina: “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio PERDE, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”. Portanto, o casal que constrói sua casa no terreno da sogra não se torna proprietário do imóvel, mas pode deter – a depender do caso – um direito de crédito (indenização) equivalente ao valor da edificação.
A situação se revela particularmente sensível quando o casamento termina pelo divórcio. É que durante o divórcio, proceder-se-á à partilha dos bens amealhados pelo casal e aqui talvez a surpresa desagradável: a casa, por estar edificada em terreno de terceiros, não integra o patrimônio partilhável do casal. O que deve ser partilhado, a bem da verdade, é o direito à indenização pela construção. Na prática, isso significa que o casal não dividirá o imóvel, mas sim o direito de cobrar da proprietária do terreno (a sogra) o valor correspondente à edificação levantada, o que pode demandar o ajuizamento de uma ação judicial própria (já que a sogra não participa/não é parte no processo de Divórcio e Partilha de Bens) e gerar um evidente e tormentoso litígio familiar.
O parágrafo único do artigo 1.255 do Código Civil prevê uma importante exceção – a “acessão inversa”: se a construção exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento de indenização fixada judicialmente. Trata-se de uma engenhosa solução, de aplicação restrita aos casos em que há uma desproporção vultosa entre os valores e que, invariavelmente, também exige a intervenção do Poder Judiciário para ser efetivada.
Em caso de falecimento de qualquer um dos dois do casal também teremos questões desafiadoras de grande complexidade por conta da construção feita no terreno da sogra. A viúva, na condição de meeira e, a depender do regime de bens, também herdeira, terá direito à sua quota-parte sobre o “direito de indenização” pela construção. A casa não entra no Inventário, não é bem partilhável. Para realizar tal direito, deverá pleiteá-lo contra sua sogra, proprietária do terreno e mãe do falecido. Essa situação pode criar um potencial conflito entre nora e a sogra, agora em polos opostos de uma relação obrigacional, que disputarão valores referentes ao imóvel.
Em resumo, a construção em terreno de terceiros (especialmente familiares, como sogros), embora economicamente atrativa em um primeiro momento, representa um imenso RISCO JURÍDICO e PATRIMONIAL. A ausência de titularidade formal do imóvel impede a sua livre disposição, oneração (como garantia em financiamentos) e o expõe a disputas em caso de divórcio ou falecimento de um dos dois. A recomendação jurídica prudente é a formalização da situação por meio de instrumentos adequados, como a doação de parte do terreno ao filho e sua esposa, a compra e venda, ou a instituição de um direito de superfície – tudo com a assistência jurídica de Advogado Especialista – garantindo que o investimento do casal resulte em propriedade plena e segura.
Fonte: Julio Martins
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