A decisão entre a usucapião extrajudicial, realizada em cartório, e a via judicial é uma das principais dúvidas para quem busca regularizar a propriedade de um imóvel. Embora a modalidade extrajudicial seja frequentemente celebrada por sua celeridade, a resposta para qual caminho é “melhor” não é universal. A análise criteriosa das particularidades do caso concreto, preferencialmente conduzida por um Advogado Especialista em Direito imobiliário, Notarial e Registral, é o fator determinante para uma escolha estratégica e segura, evitando percalços e custos desnecessários no futuro.
O que é a usucapião e qual seu propósito?
Primeiramente, é fundamental compreender que a Usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade, previsto no ordenamento jurídico brasileiro. Ela permite que uma pessoa, após exercer a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono (“animus domini”) sobre um bem por um determinado lapso temporal estabelecido em lei (que pode ser de 02, 05, 10 ou 15 anos), possa ter o seu domínio formalmente reconhecido e com isso fazer constar no RGI que a propriedade do imóvel agora lhe pertence, legitimamente. O objetivo do instituto é consolidar uma situação de fato, garantindo segurança jurídica e a FUNÇÃO SOCIAL da propriedade.
A via extrajudicial: celeridade e desjudicialização
Instituída pelo Código de Processo Civil de 2015 e hoje regulamentada pelo Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a Usucapião Extrajudicial surgiu como uma alternativa para desafogar o Poder Judiciário (assim como anteriormente surgiram o Divórcio Extrajudicial e o Inventário Extrajudicial). Este procedimento é feito diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o bem está situado. Sua principal vantagem é, sem dúvida, a velocidade, podendo ser concluído em poucos meses, enquanto um processo judicial pode se estender por anos.
Custos e etapas: as vantagens práticas do cartório
Em termos de custos e etapas, a via extrajudicial tende a ser mais vantajosa quando o cenário é favorável. Os custos envolvem, majoritariamente, os emolumentos do cartório e os honorários advocatícios, dispensando o pagamento de custas judiciais já que não existe processo judicial. As etapas são mais diretas: levantamento documental, elaboração da Ata Notarial (em Cartório de Notas), notificação dos interessados e, havendo concordância de todos (ou pelo menos ausência de impugnação justificada), o registro da propriedade. Contudo, a aparente simplicidade não dispensa a atuação técnica de um Advogado, essencial para a correta instrução documental.
O requisito de ouro: a falta de impugnação justificada e/ou litígio
O ponto nevrálgico que define a viabilidade da Usucapião Extrajudicial – sem desconsiderar a necessidade de aferição dos requisitos legais para a espécie de Usucapião pretendida – é sem dúvidas a ausência de litígio. Para que o procedimento avance em cartório, é imprescindível a concordância expressa (ou pelo menos a ausência da impugnação justificada) de todos os envolvidos: o titular registral do imóvel, os confrontantes (vizinhos) e as Fazendas Públicas (União, Estado e Município). Qualquer impugnação, por menor que seja, ou a simples impossibilidade de localizar um dos interessados para notificá-lo, obsta o prosseguimento e impõe a remessa do caso à via judicial.
Quando a via judicial é o único caminho possível
Todo processo de usucapião é, por natureza, complexo, pois lida com o direito fundamental à propriedade. No entanto, casos que apresentam camadas adicionais de complexidade encontram na via judicial a única solução. Dificuldades na obtenção de documentos essenciais, disputas entre herdeiros, litígios com confrontantes ou a existência de processos judiciais correlatos são exemplos de cenários onde apenas a estrutura do Poder Judiciário possui a envergadura necessária para dirimir conflitos e garantir a ampla defesa e o contraditório.
A força do judiciário na resolução de conflitos
A morosidade do Judiciário é um fato conhecido, mas é precisamente essa estrutura processual que permite a resolução de controvérsias complexas. Através de perícias técnicas, audiências de instrução, produção de provas robustas e a possibilidade de interposição de recursos, o processo judicial é desenhado para pacificar litígios de forma definitiva, com a força da coisa julgada. Apenas a autoridade judicial pode superar a discordância entre as partes e impor uma decisão que resolva a questão proprietária.
A importância do advogado especialista na estratégia
Diante deste panorama, a figura do Advogado Especialista transcende a mera representação processual. É este profissional que realizará o diagnóstico prévio completo do caso, analisando a documentação, o histórico da posse e os potenciais pontos de conflito. A decisão entre a via judicial e a extrajudicial é, portanto, uma definição estratégica que impactará diretamente o tempo, o custo e, em última análise, o sucesso da regularização do imóvel. Uma escolha equivocada pode levar à extinção do procedimento em cartório, resultando em perda de tempo e dinheiro.
O futuro da usucapião extrajudicial: um caminho promissor
Ainda que hoje a via judicial seja imperativa para casos complexos, o futuro é promissor. Quiçá, a regulamentação da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL se torne ainda mais sofisticada, a exemplo do que ocorreu e vem ocorrendo com o INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL, que gradualmente expandiu suas hipóteses de cabimento e hoje já é admitido com testamento válido e herdeiros menores ou incapazes. Com o aprimoramento dos mecanismos de notificação e mediação em cartório, é possível que, no futuro, um número maior de casos possa ser resolvido administrativamente, reservando ao já sobrecarregado Judiciário apenas as demandas onde o litígio é verdadeiramente inevitável.
Fonte: Julio Martins
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