Processo 1117826-50.2025.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1117826-50.2025.8.26.0100
Processo 1117826-50.2025.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Luiz Enrique do Prado Cocozza – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: SILMELI REGINA DA SILVA (OAB 97527/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Processo Digital nº: 1117826-50.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: Décimo Cartório de Registro de Imóveis
Suscitado: Luiz Enrique do Prado Cocozza e outro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Jae Hwa An
Vistos.
Trata-se de Dúvida suscitada pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Luiz Enrique do Prado Cocozza e Outro. Afirma que em 13/10/2025, foi apresentado pessoalmente e prenotado, sob nº 659.834, contrato eletrônico de locação, referente ao imóvel matriculado sob nº 32.415. O documento foi apresentado pela requerente de forma impressa à Serventia. Em razão disso, foi admitido, em caráter excepcional, o envio do arquivo por e-mail, visto que manifestou não ter interesse em utilizar a plataforma ‘RI Digital’. No entanto, o contrato de locação apresentado foi assinado pelas partes por meio da plataforma “DocuSign” e não pôde ser validado quanto à conformidade com os padrões da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), mediante verificação realizada no site oficial www.validar.iti.gov.br. Ainda, não houve comprovação da utilização de certificados digitais qualificados pelas partes contratantes, sendo o título qualificado negativamente.
Vieram documentos às fls. 06/54.
Às fls. 55/58 houve apresentação de manifestação por Luiz Enrique Cocozza, alegando, em síntese, que o contrato de locação e o aditamento com assinatura avançada pela plataforma Docusign, com relatório certificando conclusão, identificação e rastreamento das assinaturas com data e hora, estão aptos à averbação na matrícula, eis que não envolve troca de titularidade do bem. Requer a improcedência da dúvida.
O Ministério Público manifestou-se às fls. 67/68 pela procedência da dúvida.
É o relato.
FUNDAMENTO E DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que no sistema registral vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.
Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117, Cap. XX, das NSCGJ: “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, a dúvida é procedente, para manter o óbice.
A matéria é regida pela Lei n. 14.063/2020, que disciplina o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos, classificando, em seu artigo 4º, as assinaturas eletrônicas em três categorias: simples, avançada e qualificada.
A assinatura eletrônica qualificada (ou assinatura digital), definida no artigo 4º, inciso III, da lei em questão, se restringe àquela que utiliza certificado digital nos termos do artigo 10, § 1º , da MP n. 2.200-2/2001, ou seja, aquela produzida com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil.
Por sua vez, para os atos de transferência e de registro de bens imóveis, como é o caso do contrato de locação com cláusula de vigência (artigo 167, I, 3, da LRP e cláusula 17ª fl. 26), a mesma lei impõe a utilização de assinatura eletrônica qualificada, ressalvado o registro de atos perante as juntas comerciais (destaques nossos):
“Artigo 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público. (…)
§ 2º É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada. (…)
IV – nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso II do § 1º deste artigo; (…)
§ 4º O ente público informará em seu site os requisitos e os mecanismos estabelecidos internamente para reconhecimento de assinatura eletrônica avançada”.
Não se pode negar que o artigo 167, parágrafo único, da Lei n. 6.015/73, incluído pela Lei n. 14.382/2022, permite expressamente que os contratos de locação com cláusula de vigência e de preferência sejam celebrados de forma eletrônica.
Entretanto, a permissão do meio eletrônico não revoga a exigência da forma segura. Ademais, impende destacar que, embora a Lei do Inquilinato utilize o termo ‘averbação’, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), norma matriz do sistema, classifica expressamente a cláusula de vigência como ato de registro (art. 167, I, 3), atraindo a incidência inafastável do art. 5º, § 2º, IV da Lei 14.063/2020.
No entanto, não há menção a respeito da modalidade de assinatura que deve ser utilizada: simples, avançada ou qualificada.
Possível concluir, assim, que a Lei n. 14.063/2020, que é especial, permanece em vigor e não foi alterada pela Lei n. 14.382/2022, que incluiu o parágrafo único ao artigo 167 da Lei de Registros Públicos.
Ainda que o mencionado parágrafo único tivesse permitido expressamente o uso de assinatura avançada nos contratos de locação com cláusula de vigência, haveria conflito entre a Lei n. 6.015/1973 e a Lei n. 14.063/2020, de modo que prevaleceria o uso de assinatura eletrônica qualificada, na forma do artigo 5º, § 5º, desta última:
“Artigo 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público. (…)
§ 5º No caso de conflito entre normas vigentes ou de conflito entre normas editadas por entes distintos, prevalecerá o uso de assinaturas eletrônicas qualificadas”.
No âmbito da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, a matéria vem tratada nos itens 365 e 366 do Cap. XX das Normas de Serviço:
“365. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis.
366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”.
No mesmo sentido é o Provimento CNJ n. 149/2023, que revogou o Provimento CNJ n. 94/2020 e instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do CNJ, disciplinando a matéria em análise nos seguintes termos:
“Art. 324. Todos os oficiais dos Registros de Imóveis deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade a seu cargo, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados ou do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), e processá-los para os fins do art. 182 e §§ da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
§ 1º Considera-se um título nativamente digital:
I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signatários e testemunhas…”.
O título particular, portanto, pode ser acolhido em formato eletrônico, mas desde que estruturado conforme padrões próprios de arquitetura eletrônica para o recebimento de assinatura digital de todos os signatários e testemunhas.
No caso concreto, porém, as assinaturas não puderam ser validadas quanto à conformidade com os padrões da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), mediante verificação realizada no site oficial www.validar.iti.gov.br, e tampouco se enquadram nas hipóteses de assinatura avançada admitidas pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), uma vez que a plataforma privada utilizada pela parte não integra a Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis (LSEC-RI), requisito indispensável para a verificação de autoria e integridade a longo prazo no acervo registral, como exigem o artigo 5º, § 2º, IV, da Lei n. 14.063/2020, e o artigo 324, § 1º, I, do Provimento CNJ n. 149/2023.
Por fim, não socorre à suscitada a tese de que o título comportaria ao menos a averbação do direito de preferência. Tratando-se de documento nato-digital, a verificação da autoria e integridade do arquivo é una e indivisível. Se a assinatura eletrônica aposta não atende aos requisitos de segurança para a prática do ato de registro ‘stricto sensu’ (cláusula de vigência), o título, em sua materialidade digital, torna-se inábil para ingressar no sistema registral para qualquer fim. Não se admite, no ambiente de registro eletrônico, a cisão da validade da assinatura de um mesmo arquivo digital: ou o documento é seguro para todos os atos a que se destina, ou deve ser rejeitado em sua integralidade por ausência de requisito formal de validade.
Nesse mesmo sentido, válido destacar os seguintes precedentes julgados recentemente pelo C. Conselho Superior da Magistratura:
Apelação – Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de inscrição no fólio real de contrato de locação e seu aditamento para assegurar observância da cláusula de vigência e do exercício do direito de preferência em caso de alienação da coisa locada – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas dos signatários. Óbice mantido – Assinatura eletrônica qualificada exigível por força do disposto no artigo 5º, § 1º, inciso II, da Lei 14.063/2020, e nos itens 365 e 366 das NSCGJ Regramento da Corregedoria Nacional que não instituiu regra diversa para a prática de atos de registro, como ocorre na espécie. Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível 1094448-02.2024.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 13/11/2024; Data de Registro: 19/11/2024)
A exigência, portanto, subsiste.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C.
São Paulo, 27 de novembro de 2025.
Rodrigo Jae Hwa An
Juiz de Direito (Acervo INR – DJEN de 01.12.2025 – SP)
Fonte: DJE
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