A Usucapião Extrajudicial revolucionou a regularização fundiária no Brasil, trazendo celeridade a procedimentos que antes levavam décadas no Judiciário. Pela via extrajudicial a Usucapião se resolve com a atuação de três profissionais do Direito que podem substituir à altura o Magistrado nesse procedimento complexo mas de grande utilidade: o Tabelião de Notas, o Registrador de Imóveis e o Advogado. A peça-chave aqui é a Ata Notarial (que não é exigida na via judicial), instrumento onde o Tabelião de Notas atesta a posse, o tempo e as circunstâncias que fundamentam o direito do requerente. No entanto, um aspecto pode gerar prejuízos e atrasos: a lavratura da Ata Notarial em município diverso daquele onde o imóvel está situado. Diante das normas do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e da Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro (CGJ-RJ), tal ato corre sério risco de ser recusado, travando todo o procedimento e exigindo mais gastos por parte do requerente.
Para compreender a gravidade da situação, precisamos analisar a Lei dos Notários e Registradores (Lei Federal nº 8.935/94). O artigo 8º desta lei estabelece o princípio da livre escolha do tabelião, permitindo que o cidadão procure qualquer cartório de notas para lavrar escrituras, independentemente de onde more ou de onde esteja o bem. Contudo, o artigo 9º impõe uma limitação crucial: o tabelião não pode praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação. Isso cria a regra da competência territorial. Embora você possa escolher o tabelião, ele não pode se deslocar para outro município para realizar diligências, como verificar a posse de um imóvel “in loco”.
No contexto específico da Usucapião Extrajudicial, a regulamentação é taxativa para evitar fraudes e garantir a segurança jurídica. O artigo 402 do Provimento do CNJ determina expressamente que a Ata Notarial será lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele. Por mais que o par. 1º deste mesmo artigo informe que o Tabelião de Notas “poderá” comparecer ao imóvel, em nenhum momento as regras que seguem o caput excepciona o dispositivo para autorizar que Tabelião de outra cidade lavre a ata, ainda que sem comparecer ao local. A propósito, reforçamos que o comparecimento – salvo em situações excepcionalíssimas – deva sempre ser feito. A razão é lógica: a Ata de Usucapião exige que o Tabelião vá até o local (diligência) para constatar a ocupação, conversar com vizinhos e verificar a realidade fática. E nesse ponto, a regra é clara: um tabelião de outra cidade está impedido, pelo art. 9º da Lei 8.935/94, de realizar essa diligência fora de sua comarca.
No Estado do Rio de Janeiro, o Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça (CGJ-RJ) reforça e blinda esse entendimento. O artigo 411, com a redação dada pelo Provimento GCJ nº 74/2024, estabelece que a ata notarial para fins de usucapião “será lavrada por tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele”. O texto normativo não deixa margem para interpretações extensivas: a competência para atestar a posse para fins de usucapião é exclusiva do notário da circunscrição do imóvel, mesmo que não haja comparecimento ao local do imóvel para verificar a exteriorização da posse, os indícios de sua duração e demais circunstâncias relevantes (art. 413).
Portanto, se o cidadão obteve a lavratura da Ata Notarial em um município diferente daquele onde o imóvel se encontra, o documento padece de um vício de competência territorial para a finalidade específica da Usucapião e deve ser recusado pelo Registrador. Ao apresentar essa Ata ao Oficial de Registro de Imóveis (RGI) competente, o resultado mais provável será a emissão de uma Nota Devolutiva. O Registrador, no seu dever de qualificação registral, recusará o título por violação direta às normas do CNJ e da Corregedoria local, exigindo que uma nova Ata seja lavrada no cartório correto.
A consequência prática é desastrosa para o requerente: além do atraso significativo no processo de regularização, haverá o prejuízo financeiro. Os emolumentos pagos pela Ata Notarial “errada” dificilmente serão ressarcidos se o erro partiu da escolha da parte, e será necessário pagar novamente para lavrar uma nova Ata no tabelionato competente. A Ata feita no município errado pode até servir como prova documental (como uma escritura declaratória), mas não cumpre o requisito formal de “Ata Notarial para fins de Usucapião” exigido pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos.
Em conclusão, a “livre escolha” do tabelião prevista na lei geral encontra seu limite na natureza da diligência exigida pela Usucapião. A territorialidade é uma garantia de que o tabelião que atesta a posse está próximo aos fatos e pode verificá-los pessoalmente, se necessário. Ainda assim, a Lei é clara e aponta o profissional correto para a lavratura da Ata Notarial de Usucapião, com ou sem realização de diligência no local: só pode ser feita pelo Tabelião de Notas do Município onde estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele. Para evitar a recusa no RGI e o desperdício de recursos, é imprescindível que o advogado especialista oriente seu cliente a buscar o Tabelionato de Notas da exata localidade do imóvel, em estrita observância aos artigos 402 do CNJ e 411 da CGJ-RJ. A regularização imobiliária não admite atalhos geográficos.
Fonte: Julio Martins
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