No Direito Sucessório brasileiro, a regra basilar para a regularização e transferência da propriedade de bens de pessoas falecidas é o Inventário, seja na via judicial ou extrajudicial. O ato da partilha ou adjudicação é o que gera o Formal de Partilha ou a Carta de Adjudicação, documentos essenciais que servem como título translativo a ser registrado na matrícula imobiliária. Portanto, a priori, o cessionário que adquire direitos hereditários sobre um bem imóvel deve necessariamente requerer a abertura ou se habilitar no Inventário para que a propriedade seja transferida ao seu nome (art. 1.793 e art. 1.245 do Código Civil).
A Escritura de Cessão de Direitos Hereditários, embora seja um instrumento público e solene, transfere apenas a expectativa do quinhão hereditário, e não o domínio direto sobre um bem singularizado – é importante recordar. É um negócio jurídico de natureza aleatória e de risco, pois o adquirente (cessionário) assume os ônus e os bônus da sucessão, sujeitando-se às formalidades do processo sucessório, ao pagamento dos tributos de transmissão (causa mortis – ITCD e inter vivos – ITBI, se for o caso) e, principalmente, à morosidade e ao litígio entre os herdeiros. O cessionário está, em regra, atrelado à conclusão do Inventário, devendo estar ciente que se as dívidas do morto forem maior que o patrimônio ele pode inclusive nada receber.
Entretanto, o sistema jurídico contempla formas originárias de aquisição da propriedade, que independem da cadeia registral anterior, sendo a Usucapião a mais notória. A Usucapião é um modo de aquisição que se baseia na consolidação da posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono pelo lapso temporal exigido em lei. A Usucapião, por sua natureza, se sobrepõe a qualquer outro título e é capaz de sanar vícios e omissões do histórico registral, como a ausência de Inventário.
É precisamente nesse ponto que a Usucapião surge como uma via excepcional e útil para o cessionário de direitos hereditários. Quando o Inventário (ou os Inventários, já que podem ser vários no caso concreto) se arrasta por anos, frequentemente em virtude de litígios intermináveis entre os herdeiros, ou quando a aquisição da propriedade pela via sucessória se mostra inviável (em virtude da quantidade de inventários, despesas, dificuldade em localizar herdeiros etc), o cessionário tem o legítimo interesse de agir para buscar a Usucapião. A jurisprudência tem reconhecido que a impossibilidade de registrar o título translativo (a cessão) pela via do Inventário justifica a escolha da Usucapião como meio para resguardar a segurança jurídica do adquirente. Nesse sentido, decisão do TJMG:
“TJMG. 50000207620248130534. J. em: 21/05/2025. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. TÍTULO HÁBIL PARA INSTRUÇÃO DO PROCEDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO POR AUSÊNCIA DE CONCLUSÃO DO INVENTÁRIO. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador do Serviço de Registro de Imóveis de Presidente Olegário/MG. Os apelantes firmaram cessão de direitos hereditários referente à fração ideal de um imóvel rural localizado no Município de Lagoa Grande/MG (matrícula nº 25), mas, diante da pendência de inventários em curso há mais de 15 anos e sem perspectiva de conclusão, iniciaram procedimento de usucapião extrajudicial. A sentença entendeu pela inadequação da via eleita e acolheu a recusa registral, sob o fundamento de que a usucapião não pode substituir o inventário. No recurso, os apelantes pleiteiam a reforma da sentença para continuidade do procedimento administrativo de usucapião, defendendo a validade da cessão de direitos hereditários como título hábil. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se a cessão de direitos hereditários configura título hábil para instruir o procedimento de usucapião extrajudicial; (ii) avaliar se a pendência de inventário impede o reconhecimento da usucapião como forma de aquisição originária da propriedade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, sobrepondo-se a qualquer outro título, desde que preenchidos os requisitos legais da prescrição aquisitiva, conforme previsto no art . 1.238 do Código Civil. 4. A ausência de registro da cessão de direitos hereditários não constitui óbice ao reconhecimento da usucapião, considerando que a propriedade só se transfere com o registro do título translativo no cartório de imóveis, conforme os art . 1.245 e § 1º, e 1.227 do Código Civil. 5. A demora e o litígio entre os herdeiros nos inventários em curso, que inviabilizam a obtenção do formal de partilha para registro, justificam a escolha do procedimento de usucapião como meio de aquisição da titularidade do imóvel. 6. A jurisprudência majoritária do STJ e dos tribunais estaduais admite que a existência de cessão de direitos hereditários não impede o reconhecimento da usucapião, desde que atendidos os requisitos de posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono. 7. O Provimento CNJ nº 65/2017, que disciplina a usucapião extrajudicial, reconhece a cessão de direitos hereditários como exemplo de justo título para instrução do procedimento, desde que acompanhada da comprovação dos requisitos legais. 8. A sentença que julgou procedente a dúvida desconsidera o interesse processual dos apelantes, que decorre da impossibilidade de registro do título translativo pela via do inventário e da necessidade de resguardar a segurança jurídica. IV . DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: 10. A cessão de direitos hereditários configura título hábil para instruir o procedimento de usucapião extrajudicial, desde que preenchidos os requisitos legais da prescrição aquisitiva. 11. A pendência de inventário não impede o reconhecimento da usucapião como forma originária de aquisição da propriedade, especialmente quando inviabilizada a aquisição por outras vias. (…)”.
Neste contexto, a Cessão de Direitos Hereditários, que por si só não transfere a propriedade, adquire o status de Justo Título para fins de instrução do procedimento de Usucapião (seja judicial ou extrajudicial). O Superior Tribunal de Justiça e os tribunais estaduais consolidaram o entendimento de que a existência da Cessão não pode ser um óbice ao reconhecimento da Usucapião, desde que o cessionário demonstre o preenchimento de todos os requisitos da prescrição aquisitiva. O Provimento 149/2023 do CNJ que rege a Usucapião Extrajudicial ratifica no inciso VII do par. 1º do art. 410 essa posição ao elencar a Cessão de Direitos Hereditários como exemplo de documento hábil para a instrução.
Em suma, a Usucapião extrajudicial ou judicial não visa substituir o Inventário ou burlar o recolhimento de tributos, mas sim fornecer uma alternativa jurídica quando o caminho principal (o Inventário) se encontra infrutífero ou inviabilizado pela própria dinâmica sucessória. A utilidade da Usucapião reside na capacidade de sanar a inércia do processo sucessório e garantir que o cessionário, que quitou o preço e exerceu a posse pelo prazo legal com animus domini, possa finalmente obter a titularidade plena do imóvel. Portanto, a Usucapião, amparada pela Cessão de Direitos, representa o reconhecimento da primazia da situação fática consolidada pelo tempo sobre a formalidade registral pendente.
Fonte: Julio Martins
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