A regularização imobiliária no Brasil viveu uma revolução com a introdução da Usucapião Extrajudicial há mais de dez anos pelo Código de Processo Civil de 2015, inserindo o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (LRP). Nesses pouco mais de dez anos algumas modificações foram introduzidas no procedimento e a regulamentação pelo CNJ foi atualizada. A promessa de um procedimento célere, realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, atrai muitos interessados. Contudo, uma etapa crucial costuma gerar apreensão: a análise das CERTIDÕES dos distribuidores forenses. Afinal, a existência de processos judiciais em nome dos envolvidos impede automaticamente a via administrativa? A resposta exige uma análise técnica aprofundada.
Para compreender o impacto dessas certidões, é fundamental entender o rito regulamentado pelo Provimento CNJ nº 149/2023 (que revogou o antigo Provimento 65/2017). O procedimento inicia-se com a lavratura de uma ATA NOTARIAL pelo Tabelião de Notas do Município onde estiver situado o imóvel, que constata a posse, seguida pelo requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis. Este, por sua vez, analisa a documentação, notifica os entes públicos e os confrontantes e, inexistindo impugnação, registra a propriedade em nome do requerente – que naturalmente precisa comprovar os requisitos da aquisição através da Usucapião (tarefa crucial da responsabilidade do Advogado). A base legal é sólida, mas a prática registral preza, acima de tudo, pela segurança jurídica e pela ausência de litígio.
O ponto nevrálgico encontra-se na instrução do requerimento. Nos termos do Inciso IV do art. 401 do Provimento CNJ 149/2023, é obrigatória a apresentação de CERTIDÕES NEGATIVAS dos distribuidores da Justiça Estadual e Federal, do local do imóvel, expedidas nos últimos 30 dias. A norma é clara ao exigir que tais certidões abranjam um amplo espectro de pessoas: o requerente e seu cônjuge/companheiro; o proprietário registral e seu cônjuge; e, crucialmente, todos os demais possuidores anteriores (e seus cônjuges), caso o requerente pretenda somar o tempo de posse destes (a chamada “accessio possessionis”) para completar o prazo aquisitivo.
O objetivo dessas certidões não é devassar a vida privada dos envolvidos, mas sim demonstrar a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel. Aqui reside a sutileza jurídica: nem todo processo judicial configura oposição à posse. Uma ação de cobrança simples ou uma execução fiscal que não recaia sobre o imóvel usucapiendo, em tese, não deveria obstaculizar o procedimento. Entretanto, a interpretação do que constitui “risco” ou “litígio” pode variar entre os Oficiais de Registro e os Tribunais.
A doutrina exarada pelo ilustre Registrador Imobiliário, FRANCISCO NOBRE (Manual da Usucapião Extrajudicial. 2018) esclarece com acerto:
“O propósito dessas certidões é precisamente averiguar se existe ação judicial proposta em face do requerente, ou de seu cônjuge, que possa descaracterizar a condição de posse pacífica. Mais precisamente, o que se busca com tais certidões de distribuição é perquirir a respeito da existência de ações possessórias ou petitórias, ou de protestos ou notificações judiciais intentados para exigir a cessação da posse. Por essa razão, embora o texto legal mencione ‘certidões negativas’, EM NADA EMBARAÇAM a usucapião ações que NÃO TENHAM relação com o fato possessório. Caso as certidões de distribuição indiquem a existência de ações que possam caracterizar reivindicação do imóvel, não será possível a usucapião extrajudicial. Outras ações não impedem a usucapião”.
No Estado do Rio de Janeiro, o Código de Normas da Corregedoria (Parte Extrajudicial) traz uma diretriz importante no art. 1.254, buscando evitar que IMPUGNAÇÕES INFUNDADAS travem a tramitação da Usucapião Extrajudicial. O dispositivo estabelece que se considera injustificada a impugnação quando: I – já tenha sido refutada judicialmente; II – for genérica; III – não contiver os motivos da discordância; IV – suscitar matéria absolutamente estranha ao procedimento; ou V – for alegação genérica de terra devoluta por ente público. Teoricamente, se a impugnação for injustificada, o Oficial deveria rejeitá-la de plano e prosseguir com a tramitação e registro da Usucapião Extrajudicial.
Contudo, a realidade prática, corroborada por recentes decisões do Conselho da Magistratura do TJRJ, demonstra que o sistema tende a ser mais conservador quando se trata de Usucapião Extrajudicial – o que é de certa forma até compreensível dada a menor envergadura da via extrajudicial para resolver alguns aspectos delicados da Usucapião. Mesmo que a ação judicial encontrada nas certidões seja de natureza contratual (ex: rescisão de contrato contra um antigo possuidor) e não estritamente possessória, os Cartórios e Tribunais tendem a remeter as partes às vias ordinárias. O entendimento predominante é que, havendo qualquer controvérsia ou litígio envolvendo a cadeia dominial, falece competência ao Oficial para decidir o mérito, devendo a questão ser resolvida pelo Juiz na Ação de Usucapião Judicial.
É neste cenário que se torna indispensável a atuação de um Advogado Especialista em Direito Imobiliário antes mesmo de se iniciar qualquer trâmite em cartório. Apenas um profissional experiente poderá realizar a “due diligence” (análise prévia de risco), examinando as certidões de todos os envolvidos na cadeia possessória. O advogado identificará se eventuais processos apontados têm potencial para serem interpretados como oposição à posse ou se são irrelevantes, traçando a estratégia correta para contornar óbices ou justificar a posse mansa e pacífica.
Mais do que apenas analisar certidões, a consultoria jurídica prévia serve para definir a própria viabilidade do instituto. Muitas vezes, a Usucapião Extrajudicial, embora pareça mais rápida, pode se tornar uma armadilha de tempo e custos se houver risco de impugnação, sendo estrategicamente mais vantajoso optar pela via judicial desde o início. Além disso, o especialista poderá diagnosticar se a usucapião é, de fato, o remédio adequado, ou se o caso comporta soluções mais eficazes (uma vez que Usucapião é apenas uma das formas para regularizar imóveis, como sabemos). Regularizar imóveis não é uma receita de bolo; é uma estratégia jurídica que exige precisão cirúrgica para garantir a propriedade plena ao cliente.
Fonte: Julio Martins
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