Artigo: HIS e HMP no município de São Paulo: regime jurídico, finalidades sociais e desafios regulatórios. Riscos e oportunidades na aquisição de imóveis – Gutemberg de Siqueira Rocha

Cidade paulista amplia construção de HIS e HMP com decreto 64.244/25, reforçando destinação social, controle de uso e transparência em empreendimentos residenciais

1. Introdução

O município de São Paulo está passando por um “boom” imobiliário nos últimos anos. Em todas as regiões da cidade estão sendo levantados empreendimentos imobiliários residenciais, de todos os padrões, tamanhos, bolsos e gostos.

Ultimamente, se intensificou a construção de imóveis menores, os denominados studios, que geralmente possuem localização privilegiada (próximos ao transporte coletivo e regiões bem estruturadas) e são adquiridos, em sua maioria, por investidores que realizam locações de curta temporada, denominadas “short stay”.

Contudo, é necessário realizar detida análise acerca desses imóveis, notadamente quanto a sua utilização, sendo esse o tema do presente artigo.

Inicialmente, deve se consignar que a política de habitação popular no município de São Paulo deu um salto qualitativo com a edição do decreto 64.244, de 28 de maio de 2025, que altera o decreto 63.130/24, regulamentador do art. 47 do plano diretor estratégico – lei 16.050/14, atualizado pelas leis 17.975/23 e 18.157/24.

Esse novo marco normativo aprofunda o regime jurídico específico da HIS – Habitação de Interesse Social, da HMP – Habitação de Mercado Popular e dos empreendimentos especiais a elas vinculados – EHIS, EHMP e EZEIS -, com reflexos diretos sobre usos, destinação, comercialização e locação dessas unidades.

Ao mesmo tempo, o decreto se conecta com a disciplina urbanística de parcelamento, uso e ocupação do solo estabelecida pelo decreto 63.728/24, que trata expressamente de HIS, HMP, EHIS, EHMP e EZEIS, no âmbito das diversas zonas de uso, em especial as categorias residenciais como a R2v – Residencial 2 Vertical.

O objetivo deste artigo é analisar o regime de HIS, HMP, R2v, EHIS, EHMP e EZEIS, com foco nas inovações trazidas pelo decreto 64.244/25 e nos impactos para incorporadores, proprietários, investidores e advogados que atuam no setor.

2. Marco normativo da habitação popular em São Paulo

2.1. PDE – Plano Diretor Estratégico, LPUOS – Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e Decretos Regulamentares

O regime jurídico da habitação popular no município de São Paulo se assenta em alguns pilares:

• Lei 16.050/14 (PDE) – define diretrizes da política urbana e da função social da cidade. O art. 46 de referida lei prevê os requisitos para aquisição de imóveis HIS/HMP1 e o art. 47 como estabelece um regime jurídico próprio da produção privada de HIS/HMP2, posteriormente detalhado em decreto.
• Lei 16.402/16 (LPUOS) – disciplina o zoneamento, as categorias de uso e as condições para empreendimentos residenciais, inclusive em ZEIS – Zonas Especiais de Interesse Social e demais zonas urbanas.
• Leis 17.975/23, 18.081/24 e 18.177/24 – revisam PDE e LPUOS, atualizando parâmetros para HIS/HMP, ZEIS e operações urbanas, o que exigiu nova regulamentação.
• Decreto 59.885/20 – primeiro grande marco infralegal recente para HIS/HMP, EHIS/EHMP/EZEIS, definindo disciplina específica de parcelamento, uso e ocupação do solo e normas edilícias. Referido Decreto foi revogado pelo decreto 63.728/24, indicado abaixo.
• Decreto 63.728/24 – atualiza o regime de parcelamento, uso e ocupação do solo para HIS, HMP, EHIS, EHMP e EZEIS, alinhando-o às alterações legislativas e definindo onde esses empreendimentos podem ser implantados.
• Decreto 63.130/24 – regulamenta o art. 47 do PDE, estabelecendo o regime jurídico próprio da produção privada de unidades HIS/HMP, EHIS, EHMP e EZEIS, incluindo adesão, contrapartidas e incentivos.
• Decreto 64.244/25 – altera o decreto 63.130/24, endurecendo regras de destinação, uso, comercialização e locação das unidades HIS/HMP, além de reforçar deveres de controle e transparência dos agentes privados.

Como se constata, o decreto 64.244/25 surge como ajuste fino de um sistema em constante aperfeiçoamento, com o propósito declarado de “resgatar a finalidade social” dos imóveis de habitação popular e coibir práticas especulativas, sendo esse o principal ponto a ser abordado abaixo.

3. Conceitos-chave: HIS, HMP, EHIS, EHMP, EZEIS E R2V

3.1. HIS – Habitação de Interesse Social

A HIS – Habitação de Interesse Social é o conjunto de unidades residenciais destinadas a famílias de menor faixa de renda, dentro de limites definidos em regulamentação específica, usualmente vinculadas a programas habitacionais públicos ou com incentivos urbanísticos e tributários.

No contexto paulistano, as normas municipais:

• estabelecem faixas de renda familiar máxima para enquadramento em HIS (Art. 46 do PDE);
• vinculam o regime jurídico a uma série de incentivos (ex.: redução de outorga onerosa, flexibilização de parâmetros edilícios, isenção de taxas) e
• exigem destinação prioritária à moradia permanente de famílias beneficiárias, com vedações a usos que desvirtuem a finalidade social.

3.2. HMP – Habitação de Mercado Popular

A HMP – Habitação de Mercado Popular destina-se a famílias de baixa a média renda, acima das faixas típicas de HIS, mas ainda dentro de um segmento de mercado subsidiado ou regulado, com parâmetros de preço e renda definidos em regulamento.

A legislação municipal aproxima HMP de HIS na lógica de política pública, mas:

• com faixas de renda ligeiramente superiores;
• menor intensidade de subsídios e incentivos; e
• maior aproximação com o mercado privado, ainda que submetido a controles e tetos de valores.

3.3. Empreendimentos EHIS, EHMP E EZEIS

O sistema paulistano diferencia a unidade habitacional (HIS ou HMP) do empreendimento em que ela se insere:

• EHIS – Empreendimento de Habitação de Interesse Social: conjunto de edificações destinado total ou parcialmente a HIS e a usos complementares.
• EHMP – Empreendimento de Habitação de Mercado Popular: conjunto de edificações destinado a HMP, eventualmente combinado com HIS 2 e usos complementares, conforme legislação específica.
• EZEIS – Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social: empreendimento implantado em ZEIS, com regras diferenciadas de gabarito, densidade, incentivos e contrapartidas, voltado a HIS/HMP, nos termos do PDE e da LPUOS.

O decreto 63.728/24 delimita em quais zonas os EHIS, EHMP e EZEIS são permitidos na zona urbana do Município, descrevendo tipologias (conjunto horizontal, vertical, misto) e modalidades de produção.

3.4. Categoria R2V (Residencial 2 Vertical)

Na classificação de usos residenciais do município de São Paulo, a categoria R2v – Residencial 2 Vertical – corresponde a edifícios residenciais com mais de duas unidades habitacionais, agrupadas verticalmente (condomínios de apartamentos “convencionais”).

Embora R2v não seja, em si, sinônimo de HIS ou HMP, empreendimentos EHIS/EHMP podem ser implantados em zonas de uso que admitem R2v, desde que observados os parâmetros específicos dos decretos de HIS/HMP (densidade, área mínima de unidade, vagas de estacionamento, etc.).

Essa interface é central: o regime de HIS/HMP não substitui a LPUOS, mas a complementa, impondo camadas adicionais de restrição e de incentivos para empreendimentos que optam por aderir ao regime jurídico do art. 47 do PDE.

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Fonte: Migalhas