Artigo: Análise do REsp 2.167.979/PB e a nulidade por descrição defasada e preço vil em leilões de alienação fiduciária – por Daniel Silveira Santiago

A dinâmica da execução extrajudicial de imóveis, procedimento fundamentalmente regido pela Lei nº 9.514/1997, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de bens imóveis, tem sido historicamente valorizada pelo mercado bancário e imobiliário em função da sua inegável celeridade e eficácia na recuperação de ativos.

Não obstante, a celeridade e a característica extrajudicial inerentes a esse rito expropriatório não autorizam a violação de garantias fundamentais do devedor, nem tampouco a inobservância de requisitos processuais que visam assegurar a transparência e a justa avaliação do patrimônio constrito.

Recentemente, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça proferiu um acórdão de elevada relevância no Recurso Especial nº 2.167.979/PB, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, reafirmando de maneira taxativa que a busca pela eficiência na execução do crédito não se permite coadunar com o flagrante enriquecimento sem causa do arrematante ou com a imposição concomitante de onerosidade excessiva e desproporcional ao devedor fiduciante.

Esse precedente assume uma posição paradigmática ao declarar a nulidade de um leilão extrajudicial e da arrematação de um imóvel que, embora tivesse sido substancialmente valorizado pela edificação de uma construção residencial de porte considerável, foi levado a hastas públicas e alienado sob a descrição e o valor de um simples terreno nu. A disparidade fática resultou objetivamente em uma arrematação que atingiu apenas 23% do valor real de mercado do bem, configurando o preço vil.

A decisão da Corte Superior abre o debate sobre o dever de diligência reforçado das instituições financeiras no correto e atualizado cotejo das informações utilizadas na instrução dos atos expropriatórios, exigindo que a descrição dos bens em editais de leilão reflita a situação fática atual, confrontando visões meramente formalistas que haviam vigorado nas instâncias inferiores.

A controvérsia de natureza fática que ensejou o recurso perante o STJ demonstra uma situação relativamente comum em operações de crédito imobiliário que envolvem a aquisição de lotes ou terrenos seguida pela construção de uma edificação. No caso examinado, o devedor fiduciante celebrou um ajuste contratual de mútuo.

Na ocasião da formalização do contrato e do subsequente registro da garantia, o imóvel foi descrito apenas como um terreno. Contudo, no decurso da relação contratual e antes da instauração do procedimento de execução, o devedor construiu uma residência sobre o lote, implementando uma benfeitoria voluptuosa que acarretou uma valorização considerável do patrimônio que havia sido dado em garantia.

O ponto central do litígio residiu no fato de que, após o inadimplemento do devedor e a subsequente consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, o procedimento de leilão foi realizado de forma viciada. A instituição financeira credora optou por utilizar, na confecção do edital e na fixação do preço mínimo, a descrição e os valores originais constantes do contrato, ignorando completamente a construção realizada sobre o bem. O edital, portanto, anunciava publicamente a venda de um simples “terreno”, quando a realidade fática indicava a existência de uma casa residencial. A consequência direta dessa disparidade informativa foi a alienação do bem por um valor que, embora suficiente para cobrir o débito principal, representava apenas uma fração ínfima do valor patrimonial do imóvel efetivamente edificado, caracterizando a modalidade nociva do preço vil.

As​ instâncias inferiores que apreciaram a ação anulatória, tanto o Juízo de 1° Grau quanto o TJ-PB, mantiveram a validade da expropriação, fundamentando suas decisões em uma visão formalista e vinculada aos termos estritos do contrato. A linha argumentativa adotada pelas cortes de origem sustentava que, uma vez que o próprio devedor ofereceu o bem descrito como terreno no momento da celebração do mútuo e, ainda, não cumpriu com o dever legal de promover a averbação da construção na matrícula imobiliária, ele não poderia, após a verificação do inadimplemento, valer-se da suposta própria torpeza para questionar a descrição veiculada no edital.

O juízo de primeiro grau já havia julgado os pedidos improcedentes, sob o duplo fundamento de que a valorização pelo imóvel não teria força para anular o contrato que discriminava apenas o terreno e, adicionalmente, que a arrematação em segundo leilão seria admitida em valor inferior ao da avaliação desde que fosse suficiente para abater a dívida. O Tribunal de Justiça, mantendo esse raciocínio, acolheu os embargos de declaração apenas para complementar a fundamentação de que foi o recorrente quem ofereceu o bem como terreno, impedindo-o de “questionar a descrição do bem que ele mesmo concordou”. Todavia, o STJ, ao apreciar o recurso especial, demonstrou que essa interpretação estreita falhava em aplicar os princípios de justiça distributiva e processual que devem reger a execução patrimonial.

A principal articulação jurídica desenvolvida no voto da ministra Nancy Andrighi reside em estabelecer uma distinção crucial e funcional entre o ato de registro do contrato que promove a constituição da propriedade fiduciária e o ato de expedição e publicação do edital de leilão. Segundo a 3ª Turma, esses atos são processualmente independentes, realizados em momentos temporais e sob circunstâncias fáticas distintas.

A ministra asseverou que a descrição do imóvel no edital de leilão não pode ser entendida como uma mera repetição mecânica dos termos contratuais pretéritos, especialmente quando a realidade fática substancial do bem sofreu modificações significativas, como a ocorrência de uma acessão.

Essa independência impõe que, no momento do leilão, os atos expropriatórios devam conter a descrição atualizada do imóvel, em conformidade com a realidade existente à época da formalização do leilão. O credor, ao promover a expropriação, assume o dever de diligência para garantir que a descrição apresentada esteja em consonância com a situação atual, devendo, inclusive, se necessário, providenciar a atualização da avaliação.

A exigência de precisão na descrição do edital encontra respaldo direto na legislação processual civil, cujas normas são aplicáveis supletiva e subsidiariamente aos procedimentos extrajudiciais, notadamente no que tange aos requisitos de validade dos atos de comunicação e alienação forçada. O artigo 886, inciso I, do CPC, estabelece que o edital do leilão deve conter “a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros”. A omissão de uma construção, que altera a natureza do bem de terreno para propriedade edificada, é vista como uma violação direta desse requisito legal.

Neste sentido, a doutrina processual de Humberto Theodoro Júnior é fundamental para compreender o escopo da norma. O autor ressalta:

“a exigência de que a descrição seja feita com remissão à sua matrícula ou individuação e ao seu registro decorre da circunstância de que a carta se destina a realizar a transmissão da propriedade por meio do Registro Público competente. Não havendo consonância dos elementos do título com os assentos do Registro de Imóveis, inviabilizado estará o respectivo registro” (Curso de Direito Processual Civil. 56. ed. v. III. Rio de Janeiro: Forense, 2023. p. 1.185).

Além do aspecto registral, o propósito da descrição é econômico. Como explicitam Gajardoni e outros autores,

“deve o edital conter quaisquer outras informações que sejam consideradas relevantes sobre o bem a ser leiloado e as condições para a arrematação” (GAJARDONI, Fernando da F.; DELLORE, Luiz; André Vasconcelos Roque; e outros. Comentários ao Código de Processo Civil. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022. E-book. pág. 1317).

A completa omissão da edificação suprime a informação mais relevante para o interessado, comprometendo irremediavelmente a publicidade e a competição no certame.

O elemento decisivo para a anulação do leilão pelo STJ foi a irrefutável configuração do preço vil, diretamente resultante da descrição defasada do imóvel. O artigo 891 do CPC institui a regra objetiva de que se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a 50% do valor da avaliação. No caso em análise, a arrematação ocorreu por uma quantia correspondente a apenas 23% do valor real do imóvel, considerado o acréscimo da construção, o que excede qualquer margem de legalidade ou aceitabilidade.

O STJ reconheceu que, embora a inobservância formal do artigo 886 do CPC possa ser tratada como nulidade relativa em algumas circunstâncias, a ausência de descrição correta do imóvel no edital resultou, no caso concreto, em um prejuízo evidente ao devedor. A descrição equivocada de um imóvel residência como mero terreno não só afastou licitantes capazes de oferecer preços justos, como também permitiu a arrematação por valor irrisório, confirmando a nulidade por vício de substância, e não apenas de forma.

Ainda, o STJ foi enfático ao mitigar a aplicação irrestrita do artigo 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997, que autoriza, em segundo leilão, a aceitação de lance igual ou superior ao valor da dívida, das despesas e encargos. O STJ reiterou que esta regra legal não pode prevalecer sobre o princípio da vedação ao preço vil, tampouco sobre a menor onerosidade da execução.

Permitir a venda de um bem de alto valor por uma quantia ínfima, apenas porque esta cobre o saldo devedor, representa um enriquecimento sem causa para o arrematante e um confisco indevido do excedente patrimonial que seria de direito do devedor fiduciante.

Conforme a visão adotada e citada no acórdão, “o propósito do leilão para alienação de bens do devedor é auferir o maior preço para satisfação dos créditos, respeitando o princípio da menor onerosidade do devedor e a desejável efetividade para o credor”.

O renomado jurista Melhim Namem Chalhub complementa essa perspectiva ao explicar que

“de outra parte, o leilão visa captar recursos não só para satisfação do crédito, mas, também, para restituição de quantias pagas pelo devedor (…) tendo o devedor direito à percepção do saldo que se obtiver na venda” (CHALHUB, Melhim Namem. Da incorporação imobiliária. 3.ed. revista e atualizada. Rio de Janeiro: Renovar, 2010. p. 409).

A venda por 23% do valor de mercado aniquila esse direito do devedor ao saldo, justificando a intervenção anulatória do Judiciário com fundamento nos artigos 187 (abuso de direito) e 884 (enriquecimento sem causa) do Código Civil, e 805 (menor onerosidade) do Código de Processo Civil.

A decisão proferida pelo STJ no RESP nº 2.167.979/PB estabelece, de forma inequívoca, um dever de diligência superior e mais robusto às instituições credoras fiduciárias. O credor, ao iniciar o processo expropriatório extrajudicial, não possui a prerrogativa de se limitar à mera verificação formal dos assentos do Cartório de Registro de Imóveis. O fato de a edificação não ter sido averbada na matrícula imobiliária por desídia ou impossibilidade do devedor não confere ao agente financeiro um “salvo-conduto” para ignorar a realidade fática e econômica do bem que será excutido.

Na​ hipótese de ocorrer uma valorização expressiva e notória do imóvel em decorrência de obras ou benfeitorias significativas, materialmente comprováveis, o credor fiduciário tem o ônus de promover uma nova avaliação que incorpore e reflita o valor atualizado do bem.

A omissão em fazê-lo, resultando na venda por preço vil e em prejuízo exagerado ao devedor, configura uma violação da boa-fé objetiva e dos deveres anexos de lealdade e cooperação que devem nortear a execução. A execução, mesmo sendo um direito do credor à satisfação de seu crédito, deve, sempre que possível, ser conduzida pelo modo menos gravoso para o executado, conforme impõe o princípio legal da menor onerosidade, que exige a descrição e avaliação idôneas do bem para maximizar o preço em leilão e proteger o excedente patrimonial do devedor.

O provimento parcial do Recurso Especial nº 2.167.979/PB para anular a arrematação e determinar a realização de um novo leilão sob condições de transparência e descrição correta representa um ato de fundamental importância na restauração do equilíbrio na complexa relação jurídica da execução extrajudicial via alienação fiduciária. O acórdão pacifica a tese de que a celeridade do rito da Lei nº 9.514/1997 não pode servir como escudo para a violação dos princípios que regem a expropriação, impondo o controle judicial de legalidade material sobre os atos expropriatórios.

A decisão da 3ª Turma do STJ é um necessário alerta ao mercado de crédito imobiliário: a descrição do imóvel constante do edital de leilão deve ser um espelho fiel e permanentemente atualizado da sua realidade fática e econômica, transcendendo a mera repetição de termos contratuais. Permitir a alienação de um bem de valor elevado por cifras irrisórias, fundamentada unicamente em erros descritivos ou na falta de averbação da benfeitoria pelo devedor, constitui uma prática que resulta em enriquecimento sem causa do arrematante e penaliza o devedor ilegalmente. A anulação da arrematação por preço vil em tais circunstâncias é a medida de justiça que garante a satisfação do crédito do fiduciário dentro dos limites da lei, ao mesmo tempo em que protege o devedor de uma onerosidade excessiva e injustificável.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Recurso Especial nº 2.167.979/PB (2024/0332073-4). Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI. Órgão Julgador: Terceira Turma. Data do Julgamento: 12 de setembro de 2025.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 2.096.465/SP. Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI. Órgão Julgador: Terceira Turma. Data da Publicação: DJe 16/05/2024.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AREsp 2.818.110/SC. Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA. Órgão Julgador: Terceira Turma. Data da Publicação: DJEN 23/04/2025.

CHALHUB, Melhim Namem. Da incorporação imobiliária. 3.ed. revista e atualizada. Rio de Janeiro: Renovar, 2010.

GAJARDONI, Fernando da F.; DELLORE, Luiz; ROQUE, André Vasconcelos; et al. Comentários ao Código de Processo Civil. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022. E-book.

THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de direito processual civil. 56. ed. v. III. Rio de Janeiro: Forense, 2023.

Fonte: Conjur