A incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre cessões de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda voltou ao centro do debate jurídico após o Supremo Tribunal Federal reconhecer a repercussão geral do Tema 1.124. A controvérsia, que durante anos parecia relativamente estabilizada na jurisprudência, foi reaberta pela corte ao admitir a existência de matéria constitucional relevante sem reafirmar entendimento anterior.
A questão possui enorme relevância prática. O compromisso de compra e venda é um dos instrumentos mais utilizados no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em operações parceladas. Igualmente frequentes são as cessões desses contratos, por meio das quais o compromissário comprador transfere a terceiros sua posição contratual e os direitos decorrentes da avença.
Apesar da relevância econômica e registral do tema, a discussão jurisprudencial ainda parece enfrentar a questão sob premissas equivocadas. A maior parte dos precedentes concentra-se em definir se há ou não transmissão da propriedade imobiliária ou de direito real. Contudo, a Constituição prevê hipótese autônoma de incidência do ITBI sobre a “cessão de direitos à aquisição” de imóveis, circunstância que pode alterar significativamente a interpretação da matéria.
É justamente nesse ponto que reside a principal controvérsia do Tema 1.124.
O que está sendo discutido no Tema 1.124 do STF
No julgamento dos embargos de declaração no ARE 1.294.969/SP, o STF decidiu reconhecer a repercussão geral da controvérsia relativa à:
“Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário.”
Ao analisar os aclaratórios, o tribunal afastou a reafirmação automática da jurisprudência e reconheceu que ainda não existe entendimento consolidado da corte sobre a questão constitucional debatida.
A decisão foi relevante porque interrompeu a percepção de que o tema já estaria definitivamente solucionado pela jurisprudência anterior do Supremo, especialmente pelos precedentes que afastavam a incidência do ITBI em promessas de compra e venda sem registro da transmissão imobiliária.
De fato, o STF possui entendimento consolidado no sentido de que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro do título translativo perante o Registro de Imóveis, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil. Também é pacífica a orientação de que o simples compromisso de compra e venda não transfere propriedade imobiliária.
Ocorre que a controvérsia do Tema 1.124 não se limita à transmissão da propriedade.
A questão central é outra: a cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda enquadra-se, ou não, na hipótese constitucional de incidência do ITBI?
Três hipóteses constitucionais de incidência do ITBI
O artigo 156, II, da Constituição prevê que compete aos municípios instituir imposto sobre:
“transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”
Da leitura do dispositivo, é possível identificar três hipóteses distintas de incidência do tributo:
1. transmissão onerosa da propriedade imobiliária;
2. transmissão de direitos reais sobre imóveis;
3. cessão de direitos à aquisição de imóveis.
Grande parte da jurisprudência construída até o momento concentrou-se nas duas primeiras hipóteses. É justamente aí que parece residir o principal equívoco interpretativo.
Quando o STF afasta a incidência do ITBI sobre promessa de compra e venda, o fundamento utilizado é correto: o compromisso preliminar não transmite propriedade imobiliária. Da mesma forma, sem registro, o compromisso não constitui direito real oponível erga omnes, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil.
Todavia, a cessão da posição contratual do compromissário comprador não necessariamente precisa ser analisada sob essas duas hipóteses constitucionais.
A Constituição também prevê incidência sobre a cessão de direitos à aquisição do imóvel.
Natureza jurídica da cessão do compromisso de compra e venda
O compromisso de compra e venda possui natureza de contrato preliminar. Por meio dele, o promitente vendedor assume a obrigação de celebrar futuramente o contrato definitivo, enquanto o compromissário comprador adquire o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, desde que cumpridas as obrigações pactuadas.
Esse direito à aquisição do imóvel surge desde a celebração válida do compromisso, independentemente do registro imobiliário.
É justamente por essa razão que a jurisprudência consolidou o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória independe do registro do compromisso de compra e venda, conforme sedimentado pela Súmula 239 do STJ:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
O registro possui relevância para atribuir eficácia real ao direito do compromissário comprador perante terceiros. Contudo, a inexistência de registro não elimina o direito à aquisição do imóvel existente na relação contratual.
Quando ocorre a cessão do compromisso, transfere-se precisamente essa posição jurídica: o direito de adquirir o imóvel mediante futura celebração do contrato definitivo.
Sob essa perspectiva, a cessão não transmite propriedade imobiliária, mas também não deixa de representar transferência de um direito aquisitivo patrimonialmente relevante.
Problema da interpretação atualmente predominante
Parte da doutrina sustenta que apenas a cessão registrada poderia sofrer incidência do ITBI, pois somente nessa hipótese haveria transmissão de direito real imobiliário.
Esse entendimento possui coerência técnica sob a ótica dos direitos reais. Entretanto, ele parece desconsiderar que a Constituição não limitou a incidência tributária apenas à transmissão da propriedade ou de direitos reais registrados.
Ao prever expressamente a tributação da “cessão de direitos à aquisição”, o constituinte criou hipótese autônoma de incidência.
A interpretação restritiva acaba produzindo uma consequência prática relevante: incentiva a informalidade registral.
Se apenas cessões registradas forem tributadas, cria-se estímulo econômico para que sucessivas cessões permaneçam fora do fólio real, comprometendo a segurança jurídica do sistema registral imobiliário.
Na prática, o mercado imobiliário brasileiro já convive com elevado número de compromissos e cessões não registrados. Uma interpretação que condicione a incidência exclusivamente ao registro tende a reforçar esse cenário.
Hipótese constitucional mais adequada
A cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda parece se enquadrar de maneira mais adequada na terceira hipótese prevista pelo artigo 156, II, da Constituição: a cessão de direitos à aquisição do imóvel.
O compromissário comprador possui direito juridicamente tutelado de adquirir o bem. Esse direito existe independentemente de o contrato estar registrado e pode, inclusive, ser judicialmente exigido mediante adjudicação compulsória.
Quando esse direito é cedido a terceiro, ocorre verdadeira cessão de direito aquisitivo imobiliário, hipótese expressamente prevista pelo constituinte como fato potencialmente tributável pelo ITBI.
Nesse contexto, a incidência do tributo não dependeria:
– da efetiva transmissão da propriedade;
– nem da constituição de direito real mediante registro.
O aspecto central passaria a ser a própria cessão onerosa do direito de aquisição do imóvel.
Importância do julgamento do Tema 1.124
O STF acertou ao reconhecer a repercussão geral da matéria sem reafirmar automaticamente a jurisprudência anterior.
Embora existam diversos precedentes afastando a incidência do ITBI em promessas de compra e venda, a Corte ainda não enfrentou diretamente a distinção entre:
– transmissão da propriedade;
– transmissão de direito real;
– cessão de direito à aquisição.
A controvérsia constitucional do Tema 1.124 exige justamente essa diferenciação.
O futuro julgamento poderá redefinir parâmetros importantes para:
– o mercado imobiliário;
– a arrecadação municipal;
– a atividade notarial e registral;
– a segurança jurídica das cessões imobiliárias.
Mais do que discutir o momento do fato gerador, o STF terá a oportunidade de definir qual das hipóteses constitucionais do artigo 156, II, efetivamente se aplica às cessões de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda.
Referências
HARADA, Kiyoshi. ITBI: doutrina e prática. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2016.
HARADA, Kiyoshi. STF em surpreendente decisão gera nova insegurança jurídica, agora voltada para a hipótese de incidência do ITBI. Migalhas.
KÜMPEL, Vitor Frederico; MODINA FERRARI, Carla. Tratado Notarial e Registral. São Paulo: YK, 2020.
LUSTOZA, Helton Kramer; CASTRO, Eduardo M. L. Rodrigues de; DIAS JR., Antônio Augusto. Tributos em espécie. 10. ed. São Paulo: JusPodivm, 2023.
RAMOS, Anízio. Contrato de compra e venda de imóveis loteados e não loteados. 2. ed. São Paulo: Lawbook, 2012.
RIBEIRO, Flávia Pereira; COSTA, César Augusto. ITBI nas operações de promessa de venda e compra e cessão de direitos sobre bens imóveis. Migalhas.
Fonte: Conjur
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