Artigo: A Usucapião Especial Urbana em caracterização – Por Natalia Santos Balbino e Tauã Lima Verdan Rangel

O escopo do presente é analisar a usucapião especial urbana
 
COMENTÁRIOS INICIAIS
 
A função social da propriedade passou a ter importância, após ter sido reconhecida pela Constituição Federal de 1988 (CF/88). Assim, ao partir dessa concepção, o legislador passou a ter mais atenção com áreas urbanas inutilizadas. Com a falta de regulamentação decorrente e a escassez de moradias, foi editado o Estatuto das Cidades. Esse mesmo Estatuto efetivou o direito constitucional de acesso à moradia, que regulamenta o direito individual de propriedade, introduzindo instrumentos legais que impõe limite, na relação entre os particulares, caracterizando, instrumentos indiretos de urbanização, e principalmente, normas que se aplicam nas relações jurídicas privadas.
 
Nesse meio, está envolvido o direito de usucapião urbana especial, modalidade nova da usucapião, determinada pela CF/88, que também é tratada no Código Civil (CC), que repete literalmente os termos da Carta, e no Estatuto das Cidades. Esse resumo, tem como objetivo explicar essa modalidade de Usucapião, assim como a sua aplicabilidade.
 
MATERIAL E MÉTODOS
 
O método utilizado para a elaboração deste trabalho foi a revisão bibliográfica com base em leituras de alguns sites selecionados da internet e livros que discorriam sobre o assunto em tela.
 
DESENVOLVIMENTO
 
Após destaque na Constituição Federal de 1988, “a função social da propriedade” descrita no inciso XXIII do Artigo 5º, o legislador passou a dar mais atenção as áreas urbanas inutilizadas, que esperam por futura valorização, com uma grande massa de pessoas sem moradia e sem lugar para se instalarem. O recurso para esse problema foi a usucapião especial urbana, conhecida também como “usucapião de solo urbano, usucapião pro morare, pro casa ou pro moradia”. (ARVANITIS, 2014, online)
 
Levando em conta à necessidade de ordenação comum e reduzida das cidades, assim como a regulamentação dos conflitos decorrentes da falta de moradias, foi editado o Estatuto das Cidades (Lei n. 10.257/2001). Esse mesmo Estatuto efetivou o Direito Constitucional de acesso à moradia, que regulamenta o direito individual de propriedade, introduzindo instrumentos legais que impõe limite, na relação entre os particulares, caracterizando, instrumentos indiretos de urbanização, e principalmente, normas que se aplicam nas relações jurídicas privadas (LÔBO, 2018, p. 149-150).
 
Nesse meio, veio a disciplinar, também, a usucapião especial de imóvel urbano, uma inovação da Constituição Federal de 1988 (CF/88) prevista no art. 183, que foi reproduzida integralmente no art. 1.240 do Código Civil (CC), também denominada “usucapião pro labore, que valoriza a efetiva utilização do imóvel” (LÔBO, 2018, p.150). Da mesma forma, é conhecida como “usucapião constitucional ou especial urbana (pro misero)”, disciplinado no caput do art. 9.º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) (TARTUCE,2020, s.p)
 
A essa nova modalidade de usucapião foi consagrada pela CF/88 e que também foi tratada no Código Civil, que repete, literalmente, os termos da Carta e no Estatuto das Cidades. Deste modo, quem tiver como sua uma área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, no período de cinco anos e sem interrupção e oposição, usando para a sua moradia ou de família, adquirir-lhe-á o domínio, não sendo proprietário de outro imóvel urbano ou rural, poderá recorre a essa espécie de usucapião. Diante disso, o título de domínio e concessão de uso serão conferidos tanto para o homem quanto para a mulher ou ambos, não dependo do estado civil do possuidor. (VALENTE, 2017, p.391)
 
O caráter excepcional dessa usucapião, de proteção da moradia, impõe que a posse mínima de cinco anos seja do próprio possuidor ou de sua família, não se admitindo a soma com a posse do antecessor; a única exceção é a soma da posse do herdeiro com a do possuidor falecido, desde que aquele já estivesse residindo no imóvel, ao tempo da morte. Exige-se que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou rural, o que não impede de ser possuidor de outro imóvel, ou seja, quando o tiver apenas com poder de fato, sem título de propriedade, ou na condição de possuidor direto, inclusive como titular de direito real limitado (LÔBO,2018, p.150).
 
Como se trata de inovação trazida pela Carta de 1988, não se incluem no preceito constitucional as posses anteriores. O prazo de cinco anos só começou a contar para o interessado, a partir do ano de 1988, que foi o ano que a Constituição entrou em vigor. “O novo direito não poderia retroagir, surpreendendo o proprietário com uma situação jurídica anteriormente não prevista. Assim, os primeiros pedidos somente puderam ser formulados a partir de 5 de outubro de 1993”. (GONÇALVES, 2020, p.114). Os fins sociais das normas convergem para a proteção da moradia. O possuidor deve comprovar que utiliza o imóvel para fins de moradia sua, quando viver só, ou para si e sua família. Para se evitar o desvirtuamento da usucapião especial para fins especulativos ou de enriquecimento indevido, a lei proíbe que a mesma pessoa possa obtê-lo mais de uma vez. (LÔBO,2018, p.150)
 
O Estatuto da Cidade trouxe algumas regras para complementar a usucapião especial urbana. Além de prescrever que o título de domínio será conferido ao homem ou a mulher, ou a ambos, independente do estado civil. Além disso, o direito à usucapião especial urbana não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez, o que confirma a ideia de que a aquisição da propriedade atende ao direito mínimo de moradia (pro misero). Por fim, para os efeitos dessa modalidade de usucapião, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. (TARTUCE, 2020, s.p)
 
Não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a sua utilização para moradia do possuidor ou de sua família. Essa espécie de usucapião não reclama justo título nem boa-fé, como também ocorre com a usucapião especial rural (GONÇALVES,2020, p.114). O limite de 250m2 para a edificação também alcança o terreno em que se encontra. Isto é, a construção de até 250m2, para que possa ser alcançada pela usucapião especial, deve ter sido edificada em terreno de até 250m2.Mas não se computa nesse limite a fração ideal correspondente da unidade autônoma nas áreas comuns, no condomínio edilício; apenas a unidade autônoma residencial, objeto da usucapião, deve respeitar o limite legal. (LÔBO,2018, p.150)
 
A Constituição Federal de 1988, disciplina que:
 

 
No art. 1.240, o Código Civil reproduziu, integralmente, o art. 183, §§ 1° e 2°, da Constituição Federal que dispõe:
 

 
E o Estatuto das Cidades, no seu art. 9°, dispõe que:
 

 
Pelo que foi mencionado nos dispositivos legais expostos, são os requisitos da usucapião especial urbana:
 

 
É notório que os imóveis urbanos nunca deixaram de serem usucapidos por meio das modalidades ordinária e extraordinária, com prazos maiores e sem especificações. Não obstante, a usucapião especial urbana nasceu para classificar essa parte do regime, estendendo seu alcance ao possuidor que não tem moradia e nem outro imóvel (ARVANITIS, 2014, online).
 
RESULTADOS E DISCUSSÃO
 
Em relação à usucapião especial urbana, cumpre destacar o Enunciado n. 85 do Concelho da Justiça Federal do Superior Tribunal de Justiça (CJF/STJ), da I Jornada de Direito Civil (2002), pelo qual, “para efeitos do art. 1.240, caput, do novo Código Civil, entende-se por ‘área urbana’ o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios” (BRASIL,2002). Na mesma linha da jurisprudência, o entendimento doutrinário unir ao enunciado, o entendimento “doutrinário está a possibilitar a usucapião especial urbana de apartamentos em condomínio edilício” (TARTUCE, 2020, s.p).
 
Em complemento, havendo usucapião de área em condomínio, expressa o Enunciado n. 314 do CJF/STJ, da IV Jornada, que, “para os efeitos do art. 1.240, não se deve computar, para fins de limite de metragem máxima, a extensão compreendida pela fração ideal correspondente à área comum” (BRASIL, 2006). Tartuce (2020, s.p) salienta que “para o cômputo dos 250 m2 que exige a lei, somente deve ser levada em conta a área autônoma ou individual e não a fração da área comum” (TARTUCE,2020, s.p).
 
O enunciado aprovado na VII Jornada de Direito Civil, em 2015, também “o condomínio edilício pode adquirir área por usucapião” conforme o Enunciado n.596 (BRASIL, 2015). Ademais, o Superior Tribunal de Justiça considerou, em 2015, a “possibilidade de usucapião agrária em área inferior a um módulo rural” e para manter a coerência, no ano 2016, surgiu o “aresto aplicando a mesma premissa para o módulo urbano” (TARTUCE, 2020, s.p).
 

 
Sendo assim, o pedido declaratório de usucapião urbana não pode ser impedido, pelo fator da área se menor, do que as estabelecidas pelo módulo urbano, por determinação infraconstitucional, se preenchidos os requisitos da usucapião especial urbana (TARTUCE,2020, s.p).
 
CONSIDERAÇÕES FINAIS
 
Conclui-se que, devido à falta de moradia e com tantas áreas urbanas inutilizadas, o legislador, reuniu o útil ao agravável, e crio a usucapião especial urbana, também denominada como usucapião constitucional, pro morare, dente outros nomes. Essa nova modalidade de usucapião, foi uma inovação trazida pela Constituição Federal que foi reproduzida integralmente pelo Código Civil e no Direito das Cidade.
 
Deste modo, quem tiver como sua, uma área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, no período de cinco anos, e sem interrupção e oposição, usando para a sua moradia ou de família, adquirir-lhe-á o domínio, não sendo proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Com isso, poderá recorre a essa espécie de usucapião. A posse mínima é de no mínimo cinco anos, seja do próprio possuidor ou de sua família, não se admitindo a soma com a posse do antecessor.
 
A única exceção é a soma da posse do herdeiro com a do possuidor falecido, desde que aquele já estivesse residindo no imóvel, ao tempo da morte. Esse prazo só começou a contar para o interessado, a partir do ano de 1988, que foi o ano que a Constituição entrou em vigor. E para se evitar o desvirtuamento da usucapião especial para fins especulativos ou de enriquecimento indevido, a lei proíbe que a mesma pessoa possa obtê-lo mais de uma vez.