Contrato lavrado em cartório, o documento é o primeiro passo para adquirir efetivamente os direitos sobre o imóvel
Entre os documentos necessários para a compra e venda de imóveis, um dos mais importantes é a escritura. É ela que viabiliza a transferência de um bem entre pessoas e contêm detalhes sobre essa transação.
Mas quem não está acostumado com a burocracia do mercado imobiliário pode ter algumas dúvidas sobre a documentação nele envolvida. Abaixo, explicamos tudo sobre a escritura do imóvel. Confira!
O que é a escritura do imóvel?
A escritura do imóvel é o documento que formaliza a sua transferência, do vendedor para o comprador. É importante dizer que, quando falamos de “escritura pública”, não estamos falando do conteúdo, mas, sim, da forma – um contrato feito em cartório por um tabelião dotado de fé pública:
“Uma escritura pode ser compra e venda, doação, permuta, testamento, inventário, divórcio, etc. Quis a lei que esse documento fosse necessário, por exemplo, para atermar as transmissões de direitos reais sobre imóveis”, explica Adrualdo Monte Alto Neto, advogado especialista e pós-graduado em Direito Imobiliário.
O documento é lavrado em um Cartório de Notas e contém detalhes da transação, como preço, partes envolvidas, data, condições de pagamento, etc.
“Nem sempre a escritura é obrigatória. Os contratos do Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), por exemplo, dispensam a escritura, já que os contratos bancários possuem fé pública. Transações menores que 30 salários mínimos, também”, diz Otávio Morato de Andrade, advogado mestre em Direito e pós-graduado em Direito Civil.
Otávio acrescenta que, quando imobiliárias ou construtoras fazem parte da transação, caberá a elas providenciar a escritura aos compradores. Já nas transações entre pessoas físicas, o comprador deve obter o documento por conta própria, seguindo a ordem:
- Assinar o contrato;
- lavrar a escritura no Cartório de Notas;
- atualizar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, averbando a transação.
Diferenças entre escritura, matrícula e registro do imóvel
A escritura serve para formalizar a transferência entre as partes, é lavrada em um Cartório de Notas e contém detalhes importantes sobre a transação.
Já a matrícula é uma espécie de “fotografia” documental do imóvel, reunindo todas as informações sobre ele – como especificações, localização, pendências, histórico, confrontações, proprietário, detentores de outros direitos sobre o bem, pehores, etc.
“Ela fica arquivada no Cartório de Registro de Imóveis, pode ser consultada a qualquer momento, e é alterada quando ocorre alguma modificação importante da situação jurídica ou física do bem”, diz Otávio.
Diferente da escritura, a matrícula fica no cartório de imóveis competente, aquele da circunscrição onde o imóvel está situado. “Nela, são registradas todas as mudanças de estado do imóvel, como alteração do dono, mudança do nome da rua, acréscimo de área, construção, etc.”, acrescenta Adrualdo.
O registro de imóveis, por sua vez, é o processo que efetiva, na matrícula, a transferência de propriedade formalizada na escritura, devendo ser feito em Cartório de Registro de Imóveis competente.
Assim, para se tornar dona do imóvel, a pessoa deve fazer a escritura no cartório de notas e eva-la para ser registrada no cartório de imóveis a fim de alterar, na matrícula da propriedade, quem é o seu dono e tornar esse ato público.
“A escritura não transmite propriedade, mas seu registro sim. Logo, quem quiser saber quem é o dono de um imóvel, deve pedir no cartório uma certidão de inteiro teor da matrícula no cartório de imóveis. É comum os operadores do mercado usarem o termo ‘registro’ como sinônimo de matrícula do imóvel”, comenta Adrualdo.
Importância de fazer a escritura do imóvel
É muito importante fazer uma escritura no processo de compra e venda do imóvel – não realizá-la ou fazer uma escritura mal redigida ou incompleta pode gerar grandes transtornos, podendo até impedir que o comprador transmita o imóvel para o seu nome.
Isso porque, salvo nos casos de dispensa ou substitutivos legais, a escritura é o primeiro passo para a pessoa adquirir efetivamente os direitos sobre os imóveis.
“Quem compra imóvel e fica somente no ‘contrato de gaveta’ não adquire efetivamente nenhum direito sobre o imóvel. Após fazer a escritura, ainda é preciso levá-la para registro no cartório de imóveis a fim de completar a operação”, explica Adrualdo, acrescentando que o documento existe para atender ao princípio da publicidade.
“Recomenda-se que as partes contem com assessoria especializada desde a Promessa de Compra e Venda, passando pela formalização da escritura e pagamento, até que as devidas alterações sejam efetivadas na matrícula”, sugere Otávio.
Onde e como fazer a escritura do imóvel
Para fazer a escritura, basta procurar um cartório de notas de sua escolha. “A lógica dos cartórios de notas é concorrencial. Alguns atos têm que ser praticados em algum cartório da situação do imóvel. Mas, havendo mais de um na cidade, o usuário pode escolher”, diz Adrualdo.
Os valores para a obtenção do documento não variam conforme os cartórios, somente de um estado para o outro, pois são tabelados. Os documentos exigidos também variam segundo o ato.
Estes serão, no mínimo, RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges; certidão de casamento: se casado, separado ou divorciado; pacto antenupcial registrado, se houver; certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo); Informar endereço e profissão.
Após assinado o contrato, o comprador deve lavrar a escritura no Cartório de Notas e, finalmente, atualizar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, averbando a transação.
Já se a parte for pessoa jurídica, deverá apresentar número do CNPJ para obtenção da certidão via internet; contrato ou estatuto social, última alteração e alteração em que conste modificação na diretoria; certidão conjunta de débitos da receita Federal (PGFN); certidão negativa de débitos (CND) do INSS; RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura; e certidão da junta comercial de que não há outras alterações.
Quanto ao prazo para que a escritura fique pronta, é preciso saber que, antes dela, é normal fazer uma Promessa de Compra e Venda, na qual o comprador dá um sinal ao vendedor, deixando o negócio “amarrado”.
“Nas Promessas de Compra e Venda, é comum que as partes estipulem o prazo de 90 dias para a integralização do pagamento e transmissão do bem. Na ocasião do pagamento, o comprador deve dar entrada com a documentação no cartório, registrando a escritura”, diz Otávio.
Após isso, o prazo médio para a conclusão da escritura é de 15 a 30 dias, ao final do qual o comprador será considerado o novo proprietário. Nos grandes centros urbanos, porém, o tempo de confecção da escritura costuma ser mais rápido (2 a 3 dias a partir da apresentação da documentação exigida).
Quanto custa a escritura do imóvel?
O valor da escritura é tabelado por estado, e cada um deles possui a sua tabela, geralmente fixada pela Corregedoria de Justiça ou por lei estadual, que é atualizada anualmente. Tais valores correspondem aos emolumentos e taxas, que têm natureza de tributos.
“A tabela sempre varia de acordo com o valor da operação. Quando envolve imóvel, por exemplo, varia de acordo com o valor do imóvel, por faixas”, explica Adrualdo.
Na hora de enquadrar o valor, o cartório pode utilizar o maior parâmetro possível à mão, seja o valor fiscal do imóvel, seja o valor declarado para a operação na escritura.
“Em Minas Gerais, por exemplo, na compra de um imóvel de R$ 400.000, ela ficaria em cerca de R$ 4.700. O valor varia, mas normalmente não passa de 2% do valor do bem”, explica.
“Em Minas Gerais, por exemplo, na compra de um imóvel de R$ 400.000, ela ficaria em cerca de R$ 4.700. O valor varia, mas, normalmente, não passa de 2% do valor do bem”, explica.
Escritura do imóvel gratuita
Há como obter a escritura do imóvel gratuitamente, embora estes casos sejam a absoluta exceção. Geralmente, essa gratuidade é concedida a beneficiários de programas habitacionais populares do Governo Federal. “Quem recebe até três salários mínimos e adquire o imóvel através do programa Minha Casa, Minha Vida, tem direito à escritura gratuita”, explica Otávio.
Outra situação de gratuidade é em casos em que a lavratura da escritura decorreu de alvará judicial concedido em processo onde a parte tenha conseguido gratuidade judiciária.
Há, ainda, outros descontos previstos quando se tratar do primeiro imóvel do comprador, desde que o bem tenha finalidade residencial. Para isso, é necessário consultar as isenções e descontos no cartório em que o bem será registrado, pois a legislação varia de estado para estado.
Mas, segundo Adrualdo, os casos de gratuitidade são bastante raros e, normalmente, os cartórios podem pedir comprovantes da condição de pobreza, tendo o direito de negar o benefício para quem não seja comprovadamente pobre.
Por outro lado, a gratuidade não se aplica quando o imóvel tiver finalidade comercial ou quando não for o primeiro imóvel do comprador.
“Outro requisito que pode dificultar a concessão de isenções é a alta renda do comprador, uma vez que os descontos são direcionados aos cidadãos que não podem arcar com as custas notariais”, diz Otávio.
Benefícios da escritura do imóvel gratuita
O benefício principal da escritura gratuita, para Adrualdo, é a óbvia redução ou isenção de custos. “O contra é que os cartórios costumam deixar esses títulos para o ‘final da fila’, aumentando muito o tempo de confecção”, diz ele.
Sempre vale conferir no cartório se você tem direito à gratuidade. O advogado sugere consultar um especialista e não confiar somente no cartório: “Via de regra, eles não são interessados em informar sobre gratuidade e nem todos dão informações corretas e precisas”, diz.
Também é importante lembrar que, embora a escritura seja gratuita nos casos citados, há um imposto a ser pago na transferência do imóvel – o ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis), que não se confunde com a escritura.
“A competência para cobrança do ITBI é do município, e o comprador deve questionar no cartório se há algum tipo de isenção na cidade. É comum que alguns municípios ofereçam isenção quando se trata do primeiro imóvel de um comprador, mas isso varia de cidade para cidade”, diz Otávio.
Despesas cartorárias
Operações em cartório normalmente vêm acompanhadas da cobrança de valores cuja natureza é de tributo. Com a ajuda de um despachante ou advogado especialista, o interessado pode evitar o pagamento de taxas desnecessárias, considerando que as regras e os valores cartoriais são dinâmicos e variam de um estado para outro.
“A contratação de um profissional minimizando também os riscos de fraudes, assegurando a transmissão do bem para o comprador e o pagamento integral para o vendedor. Pode-se dizer, ademais, que o profissional ajuda a reunir e ingressar com os documentos referentes ao negócio, facilitando e agilizando a operação”, diz Otávio.
Mas também vale lembrar que não se deve adotar estratégias que impliquem em simulação ou declaração fraudulenta. “A maioria das estratégias consagradas pela ‘sabedoria’ popular para economizar no registro da operação imobiliária são verdadeiras furadas, pois não surtem o efeito desejado ou aumentam muito o risco envolvido no negócio”, explica Adrualdo.
Segundo ele, uma dessas práticas é fazer a escritura por valor mais baixo que o efetivo do negócio. Além de não diminuir custos – pois os cartórios podem cobrar com base no valor fiscal ou de mercado do imóvel –, isso agrega risco jurídico e tributário para as partes envolvidas.
“Existem estratégias complexas que podem ser aplicadas, a depender do caso. Aí entra a necessidade do advogado especialista. Em regra, não é preciso ter advogado para fazer a escritura e registro, mas um profissional qualificado pode conseguir reduzir o custo total da operação com o uso de estratégias válidas”, completa.
Fonte: Casa e Jardim
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