A arrematação de imóveis em leilões judiciais e extrajudiciais é uma estratégia atrativa para investidores e compradores que buscam oportunidades no mercado. No entanto, a prática não está isenta de riscos e desafios, o que exige dos interessados um conhecimento aprofundado dos trâmites legais e das possíveis dívidas associadas ao bem adquirido.
Os motivos que levam um imóvel a leilão são diversos. O mais comum ocorre quando um mutuário deixa de pagar parcelas de um financiamento imobiliário. A suspensão do pagamento por dois meses consecutivos leva o banco a notificar o devedor e, caso o mesmo não regularize a dívida, ocorre a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, que, então, promove o leilão do imóvel. Na maioria dos casos, o bem é leiloado ainda ocupado pelo antigo proprietário.
Ações de cobrança na Justiça Comum e execuções fiscais também podem levar o imóvel a leilão. No primeiro caso, quando uma casa ou apartamento é dado como garantia para uma dívida — como um contrato de locação, um cheque ou uma ação monitória—, e o devedor não honra o compromisso, ele pode ser penhorado e leiloado. Em relação às execuções fiscais, embora menos frequentes, bens imóveis podem ser leiloados em razão de dívidas tributárias, como IPTU. No entanto, isso depende da atuação da procuradoria do município. Em Guarulhos, por exemplo, essa cobrança é mais rigorosa.
Ainda existem outros dois motivos que levam um imóvel a ser leiloado: dívidas condominiais e processos trabalhistas. Esses fatores são os que mais geram insegurança ao arrematante. Um exemplo comum de risco ocorre nos leilões da Justiça do Trabalho, especialmente no Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região (TRT-2), em São Paulo. Nesses casos, cada imóvel leiloado tem um edital próprio, contendo informações sobre sua situação. Muitas vezes, esses editais informam a existência de débitos condominiais, mas sem detalhar o valor exato.
Análise prévia de débitos
Contudo, o problema surge quando o arrematante não faz uma análise prévia desses débitos e descobre, após a compra, que a dívida condominial supera o próprio valor do imóvel. Assim, o que parecia ser um excelente negócio pode se transformar em um grande prejuízo.
Outro ponto importante se encontra na inadimplência condominial. Nesse caso, o não pagamento das taxas de condomínio pode resultar no leilão, pois a dívida acompanha o bem e, por isso, não é possível alegar a proteção do “bem de família”, já que se trata de uma obrigação vinculada ao próprio imóvel. Isso se torna um desafio para o arrematante quando as dívidas superam o valor do bem, tornando, assim, o imóvel em um ativo fantasma, inviabilizando sua arrematação. Para evitar esse cenário, é fundamental que condomínios adotem uma gestão proativa, a fim de estruturar estratégias de cobrança mais eficazes e evitar que o valor devido se torne um problema irreversível.
Execuções de títulos extrajudiciais também devem ser ajuizadas no intuito de efetivar a cobrança do saldo devedor referente às taxas de condomínio. Muitas vezes, tentativas de bloqueios em contas bancárias do devedor são infrutíferas, e apenas o leilão pode garantir o recebimento dos valores devidos. Contudo, se a dívida condominial for muito alta, a arrematação do imóvel se torna inviável, o que pode inviabilizar o recebimento do valor devido e a venda do bem para quitação do passivo. Além disso, é necessário o monitoramento dos débitos para que as dívidas não cresçam de forma desordenada e também para que a cobrança seja feita com mais celeridade.
Leis que oferecem previsibilidade
Apesar desses desafios, é verdade que não se pode afirmar que há insegurança jurídica no mercado de leilões. O Código de Processo Civil e a Lei da Alienação Fiduciária estabelecem diretrizes claras que proporcionam previsibilidade e garantem direitos ao comprador. Os leilões são instrumentos fundamentais para a recuperação de crédito e para a estabilidade do mercado imobiliário. Sem mecanismos que permitam a retomada de imóveis inadimplentes, as taxas de financiamento seriam consideravelmente mais altas, refletindo o aumento do risco para as instituições financeiras. A introdução da Lei da Alienação Fiduciária, em 1997, trouxe avanços significativos em relação à antiga hipoteca, conferindo mais previsibilidade ao setor.
Essa mudança beneficiou não apenas os bancos, mas também os consumidores, permitindo a expansão do mercado imobiliário. Com um risco de perda reduzido, as instituições financeiras conseguem oferecer crédito de forma mais acessível, garantindo maior estabilidade ao sistema e possibilitando que mais pessoas realizem o sonho da casa própria.
Ainda assim, a clareza das normas jurídicas não isenta a necessidade de uma análise criteriosa, pois um investimento que inicialmente parece vantajoso pode acabar se tornando um problema financeiro. Ao considerar a compra de um imóvel em leilão, o interessado deve ir além do preço inicial ofertado. Uma investigação detalhada do imóvel é imprescindível, incluindo a verificação da matrícula para identificar possíveis penhoras, indisponibilidades e outros entraves jurídicos. Também é essencial averiguar a existência de débitos condominiais e tributários e investigar indícios de fraude no processo de arrematação.
Isso significa que o mundo do leilão pode ser uma faca de dois gumes: de um lado, uma boa oportunidade para grandes negócios que, por outro, carrega a possibilidade de surpresas desagradáveis. Para evitar as dores de cabeça, o segredo é a preparação. Quem dedica tempo para estudar o imóvel e traçar estratégias tem mais chances de transformar a arrematação em um investimento vantajoso. Nesse universo, o bom preço é tentador, mas o verdadeiro valor está no planejamento e na precaução.
Fonte: Conjur
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