STJ – Tema 1.113: Base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação. Municípios não podem arbitrar valores unilateralmente
A aquisição de imóveis em leilão tem se tornado uma estratégia atrativa para investidores e compradores que buscam oportunidades abaixo do valor de mercado. No entanto, a cobrança do ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis frequentemente se revela uma armadilha financeira, pois muitos municípios aplicam bases de cálculo arbitrárias, desconsiderando o valor real da transação.
Com uma decisão recente, o STJ pacificou uma importante questão sobre a forma correta de calcular o ITBI, beneficiando diretamente quem adquiriu imóveis por leilão nos últimos cinco anos. Se esse for o seu caso, você pode ter pago mais imposto do que o devido – e tem o direito de pedir a restituição.
O que o STJ decidiu sobre o ITBI?
A 1ª seção do STJ, ao julgar o Tema 1.113 dos recursos repetitivos, consolidou um entendimento que protege os contribuintes contra práticas abusivas dos municípios na cobrança do ITBI. Três pontos se destacam na decisão:
1. O valor da transação deve ser respeitado
O ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação – ou seja, o preço efetivamente pago pelo imóvel. O município não pode definir unilateralmente um valor maior, nem utilizar como referência a base do IPTU ou tabelas genéricas.
2. Para imóveis arrematados em leilão, o valor da arrematação deve prevalecer
Em leilões, o valor pago pelo arrematante reflete uma disputa pública e aberta, sendo o melhor indicativo do valor de mercado. Assim, os municípios não podem presumir que o imóvel valha mais, a menos que comprovem uma subavaliação por meio de um processo administrativo.
3. O arbitramento prévio da base de cálculo pelo município é ilegal
Muitos municípios impõem valores de referência superiores ao real para calcular o ITBI. O STJ declarou que essa prática viola o direito do contribuinte, pois o fisco só pode questionar o valor declarado se abrir um processo administrativo específico e apresentar provas concretas.
Impactos práticos: Quem pode pedir a restituição do ITBI pago a maior?
Se você arrematou um imóvel em leilão e pagou ITBI sobre um valor superior ao da arrematação, há um grande indicativo de cobrança indevida. Isso acontece porque muitas prefeituras aplicam uma base de cálculo arbitrária, ignorando o valor efetivo pago na arrematação.
Essa prática foi expressamente considerada ilegal pelo STJ e pode ter causado um pagamento indevido ou excessivo do imposto. Como o prazo para pedir a devolução do ITBI é de cinco anos, ainda há tempo para quem fez a aquisição recentemente.
Como buscar a restituição do ITBI pago a maior?
Se você identificou que pagou mais ITBI do que deveria, siga estes passos para recuperar o valor:
1. Revisão da documentação
Reúna os documentos que comprovam a arrematação, incluindo:
- Edital do leilão;
- Auto de arrematação;
- Guia do ITBI pago;
- Qualquer notificação da prefeitura sobre a base de cálculo aplicada.
2. Pedido administrativo de restituição
Inicialmente, é possível solicitar a revisão do valor à própria prefeitura, pedindo a restituição do valor pago a maior. No entanto, muitos municípios resistem a esses pedidos e tentam manter a cobrança indevida.
3. Ação judicial de repetição de indébito
Caso a prefeitura negue a restituição, o caminho mais eficaz é ingressar com uma ação judicial para recuperar o imposto pago indevidamente. A tese já foi consolidada pelo STJ, o que aumenta as chances de êxito.
O STJ já reconheceu que a base de cálculo do ITBI não pode ser arbitrada unilateralmente pelo município. Além disso, o valor pago a maior deve ser devolvido com correção monetária (IPCA-E) e juros de mora.
A importância da assessoria jurídica especializada
Embora a decisão do STJ seja clara e favorável aos contribuintes, cada município pode ter regras específicas e diferentes formas de resistência ao pedido de restituição. Por isso, contar com um advogado especializado pode ser essencial para garantir a devolução do ITBI pago indevidamente ou contestar a base de cálculo antes do pagamento.
Se você comprou um imóvel por leilão e suspeita de irregularidade na cobrança do ITBI, busque uma análise jurídica detalhada. Esse suporte pode representar uma economia significativa, evitando que você pague mais impostos do que o exigido pela lei.
Conclusão
A decisão do STJ no Tema 1.113 consolidou o direito dos contribuintes a um ITBI calculado corretamente, impedindo municípios de utilizarem bases de cálculo arbitrárias. Se você arrematou um imóvel em leilão e pagou ITBI sobre um valor superior ao da arrematação, vale a pena revisar sua documentação e considerar um pedido de restituição.
O direito à devolução é legítimo e pode significar uma recuperação financeira relevante, principalmente para quem atua frequentemente no mercado imobiliário. Ficar atento a essas regras pode evitar prejuízos e garantir que você pague apenas o que é devido – e nada além disso.
Fonte: Migalhas
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