A dúvida sobre a aplicabilidade da Usucapião Extrajudicial a imóveis comerciais é comum e pertinente. A resposta é um categórico sim. A legislação brasileira, notadamente o Código de Processo Civil e o Provimento 149 do CNJ, não faz distinção quanto à destinação do imóvel – se residencial, comercial, industrial ou rural – para fins de usucapião. O que a lei exige é a comprovação dos requisitos essenciais da posse: que ela seja mansa, pacífica, ininterrupta e, crucialmente, exercida com “animus domini”, ou seja, com a intenção de ser o verdadeiro dono. Portanto, uma loja, uma sala comercial, um galpão, um escritório ou qualquer outro ponto comercial que preencha os requisitos legais – mesmo que o requerente seja uma PESSOA JURÍDICA – pode ser regularizado diretamente em cartório, tornando o procedimento mais célere e eficiente.
Para um imóvel comercial, a comprovação da posse qualificada (ad usucapionem) assume contornos específicos e robustos. O empresário ou a sociedade empresária dispõe de um arsenal documental que fortalece imensamente o pedido. Contratos sociais que indicam o endereço do estabelecimento, alvarás de funcionamento emitidos pela prefeitura, inscrições estaduais e municipais, notas fiscais de compra e venda de mercadorias, guias de recolhimento de impostos (como ICMS ou ISS), e até mesmo o registro de funcionários vinculados àquele local são provas documentais de extremo valor. Essa documentação, quando organizada e apresentada de forma técnica, demonstra de maneira inequívoca não apenas a posse, mas o exercício de uma atividade econômica pública e contínua, o que confere grande credibilidade ao pleito perante o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.
Os benefícios de regularizar um imóvel comercial via usucapião são imensuráveis e impactam diretamente a saúde do negócio. Um imóvel sem matrícula individualizada ou em nome de terceiros não pode ser oferecido como garantia em financiamentos bancários para expansão ou capital de giro, o que limita drasticamente o crescimento da empresa. Além disso, a irregularidade gera insegurança jurídica, desvaloriza o ponto comercial e pode criar obstáculos intransponíveis em uma eventual venda da empresa ou do próprio imóvel. A regularização transforma um ativo precário em um patrimônio sólido, plenamente integrado ao capital social da empresa e com valor de mercado significativamente maior.
O procedimento extrajudicial para imóveis comerciais segue o mesmo rito previsto para os residenciais, mas a complexidade pode ser maior. A análise prévia da documentação societária, fiscal e registral é um passo crítico que define o sucesso da empreitada. É nesse momento que a figura do advogado especialista em direito imobiliário e usucapião se torna indispensável. Este profissional irá não apenas verificar a viabilidade do pedido, mas também identificar a modalidade de usucapião correta (ordinária, extraordinária, etc.), orientar a elaboração da planta e memorial descritivo com precisão e, principalmente, construir uma ata notarial coesa, que servirá como a peça central do processo, narrando e comprovando a história da posse de forma irrefutável.
Um ponto de atenção em casos de usucapião comercial é a identificação dos confinantes (vizinhos) e dos antigos proprietários registrais. Em áreas urbanas densas, essa tarefa pode ser complexa, envolvendo outras empresas, condomínios ou entes públicos. A notificação de todos os interessados é um requisito legal obrigatório, e qualquer falha nesse procedimento pode levar à impugnação e ao fracasso da via extrajudicial. A experiência de um advogado especializado é fundamental para conduzir essa etapa com segurança, garantindo que todas as notificações sejam feitas corretamente e que eventuais manifestações sejam tratadas de forma técnica e adequada, evitando a judicialização do caso.
Em suma, a usucapião extrajudicial não só é possível, como representa a solução mais inteligente e estratégica para a regularização de imóveis comerciais. Ela destrava o pleno potencial econômico do bem, confere segurança jurídica ao negócio e valoriza o patrimônio da empresa. Contudo, as particularidades da posse comercial exigem um nível superior de diligência e conhecimento técnico. Ignorar a necessidade de uma assessoria jurídica qualificada é colocar em risco o investimento de tempo e dinheiro. Portanto, o primeiro passo para transformar a posse do seu ponto comercial em propriedade definitiva é, invariavelmente, a consulta a um advogado especialista para uma análise criteriosa do caso.
Fonte: Julio Martins
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