Você possui uma “escritura particular de compra e venda” ou o famoso “contrato de gaveta” e descobriu que, perante a lei, o imóvel ainda não é seu? Essa é uma situação mais comum do que se imagina no Brasil (onde existem mais de 40 milhões de imóveis irregulares) e gera grande insegurança jurídica. A verdade é que, no direito imobiliário brasileiro, a máxima é clara: “só é dono quem registra”. Isso significa que, sem o seu nome na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), você tem apenas a posse e a expectativa de direito, mas não a propriedade plena (em evidente insegurança). Essa irregularidade impede a venda financiada, a oferta do bem como garantia e pode criar sérios problemas em casos de herança ou penhora contra o antigo proprietário.
O primeiro passo para entender a solução é diferenciar os documentos. A Escritura Pública, lavrada em Tabelionato de Notas, é o instrumento oficial que formaliza a vontade das partes. Já a “Escritura Particular” (instrumento particular, ou “contrato de gaveta”) é um acordo feito sem a fé pública do tabelião. Embora tenha validade entre o comprador e o vendedor, ela não possui força para transferir a propriedade no RGI. Portanto, se o vendedor se recusa a outorgar a escritura pública definitiva ou se tornou incontactável, é preciso buscar alternativas judiciais (ou extrajudiciais, inclusive) para garantir que o seu direito seja finalmente reconhecido e formalizado na matrícula do imóvel.
A principal solução jurídica para quem possui um contrato de (promessa de) compra e venda e quitou o preço é a Ação de Adjudicação Compulsória. Este processo judicial visa suprir a declaração de vontade do vendedor omisso, ou seja, o juiz “substitui” a assinatura dele. Ao final do processo, a sentença judicial favorável terá o mesmo valor da escritura pública que não foi lavrada, permitindo que você a leve diretamente ao RGI para, enfim, transferir a propriedade para o seu nome. Para ingressar com esta ação, é fundamental comprovar a existência do contrato e o pagamento integral do valor acordado, tornando a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário crucial para reunir as provas corretas. Como já dissemos diversas outras vezes, a Adjudicação Compulsória também já é possível pela via extrajudicial, sem processo.
Em cenários mais complexos, onde o contrato se perdeu ou a cadeia de vendas é informal e longa, a Ação de Usucapião surge como a alternativa mais robusta. A usucapião é o direito de adquirir a propriedade de um bem pela posse prolongada, contínua e sem oposição, como se dono fosse. Existem diferentes modalidades, mas a mais comum em contextos urbanos exige a posse por 5 a 15 anos. Se você reside no imóvel, paga os impostos (IPTU) e cuida dele publicamente como proprietário por todo esse tempo, poderá ter seu direito declarado por um juiz, resultando na abertura de uma nova matrícula em seu nome, independentemente do histórico anterior do imóvel. A Usucapião – como também já dissemos várias outras vezes – também pode ser resolvida pela via extrajudicial, direto no Cartório, com assistência de Advogado.
É vital destacar que a escolha entre Adjudicação Compulsória e Usucapião depende de uma análise técnica e detalhada do seu caso. Fatores como o tempo de posse, a existência de um contrato claro, a prova de quitação e a situação do vendedor (se é falecido, desaparecido ou uma empresa que faliu) são determinantes. Tentar regularizar um imóvel sem a orientação correta pode levar a gastos desnecessários e ao insucesso da demanda. Apenas um Advogado Especialista poderá analisar a documentação, identificar a estratégia mais célere e segura, e evitar armadilhas processuais.
Portanto, se você se encontra com uma escritura particular em mãos e o RGI desatualizado, não adie a solução. A regularização do seu imóvel não é apenas uma formalidade, mas a garantia da sua propriedade, a valorização do seu patrimônio e a tranquilidade para sua família. O investimento na contratação de um profissional qualificado é o caminho mais seguro para converter seu direito de posse em propriedade plena e definitiva, assegurando que seu nome conste onde é mais importante: na matrícula do seu imóvel.
Fonte: Julio Martins
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