É uma situação bastante comum em famílias brasileiras: após o falecimento dos pais, um dos filhos passa a residir no único imóvel deixado como herança, enquanto os demais herdeiros ficam sem qualquer compensação. Surge, então, a dúvida crucial: é possível cobrar aluguel do herdeiro que usa o imóvel com exclusividade, especialmente quando o inventário ainda não foi realizado? A resposta é sim, mas o direito à cobrança não é automático e depende de uma ação formal dos demais herdeiros, sendo essencial a orientação de um Advogado Especialista para executar os passos corretamente.
O direito de cobrar aluguel do coerdeiro se baseia no “princípio da saisine” (art. 1.784 do Código Civil), que estabelece um condomínio forçado sobre a herança desde o momento do óbito. Contudo, a jurisprudência, em especial a do Superior Tribunal de Justiça (STJ), entende que, enquanto os outros herdeiros permanecem em silêncio, presume-se a existência de um “comodato tácito”, ou seja, um empréstimo gratuito do imóvel. Nessa fase, a ocupação é considerada um ato de mera tolerância, não gerando, por si só, o dever de pagar aluguel. Ilustra bem essa orientação a decisão lapidada nos autos do REsp 570723/RJ da lavra da insígne ministra NANCY ANDRIGHI, sempre muito didática:
“STJ. REsp: 570723/RJ. J. em: 27/03/2007. Direito civil. Recurso especial. Cobrança de aluguel. Herdeiros. Utilização exclusiva do imóvel. Oposição necessária. Termo inicial. – Aquele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada oposição à sua ocupação exclusiva . – Nesta hipótese, o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros. Recurso especial parcialmente conhecido e provido”.
Aqui reside o ponto mais importante: a obrigação de pagar aluguel não retroage à data do falecimento. O dever de compensação financeira só nasce quando a tolerância dos demais herdeiros termina. Para que o aluguel se torne devido, é imprescindível que os coerdeiros manifestem formalmente sua oposição à ocupação gratuita. Este ato de oposição é o que extingue o comodato tácito e constitui o herdeiro-morador em mora, ou seja, a partir desse momento ele está ciente de que o uso exclusivo do bem deverá ser remunerado.
O marco inicial para a cobrança dos aluguéis é, portanto, a data em que o ocupante é notificado da oposição. A forma mais segura de realizar essa comunicação é por meio de uma NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, enviada por Cartório de Títulos e Documentos (que pode inclusive ser feita de modo totalmente ONLINE) ou por carta com aviso de recebimento. Caso a ação judicial seja proposta diretamente, sem notificação prévia, o marco inicial será a data da citação judicial. Qualquer cobrança anterior a essa manifestação formal de oposição é considerada indevida, pois, até então, o uso era tido como consensual e gratuito.
Apesar da possibilidade de cobrar os aluguéis, a regularização completa da situação depende da abertura do processo de inventário. Este procedimento é obrigatório para formalizar a partilha de bens e transferir a propriedade definitiva aos herdeiros. Adiar o inventário pode gerar multas sobre o imposto de transmissão (ITCMD) e criar insegurança jurídica. Um Advogado Especialista em Inventário e Sucessões saberá como conduzir ambos os processos – o arbitramento de aluguel e o inventário – de forma paralela e estratégica.
Portanto, se você enfrenta o uso exclusivo de imóvel por um herdeiro, entenda que a lei protege seu direito a uma compensação, mas exige uma ação proativa de sua parte. Não basta a simples insatisfação; é preciso formalizar a oposição para que o direito ao aluguel passe a existir. A consulta a um Advogado Especialista é indispensável para garantir que a notificação seja feita corretamente, estabelecendo o marco inicial da cobrança e defendendo seus direitos patrimoniais de forma eficaz e segura.
Fonte: Julio Martins
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