O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por meio da Corregedoria Nacional de Justiça, esclareceu que operações de permuta de imóveis com pagamento de torna devem ser formalizadas por escritura pública quando o valor total da transação ultrapassar o limite previsto no Artigo 108 do Código Civil brasileiro, independentemente do valor pago em dinheiro. A decisão foi proferida em Pedido de Providências que discutia a interpretação do Artigo 165-A do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial.
Segundo o entendimento firmado, a torna — valor pago para compensar eventual diferença entre os bens permutados — constitui apenas um componente da operação. Assim, a necessidade de escritura pública deve ser aferida a partir do valor global do negócio jurídico, aplicando-se a regra geral do Código Civil para transferência de direitos reais sobre imóveis.
A Corregedoria também destacou que, quando exigida a escritura pública, devem ser observadas as regras do Código Nacional de Normas que determinam a indicação detalhada dos meios e formas de pagamento, medida alinhada às políticas de transparência e prevenção à lavagem de dinheiro previstas na Lei nº 9.613/1998. Após os esclarecimentos, o procedimento foi arquivado.
N. 0006608-67.2025.2.00.0000 – PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS – A: MARCOS ANTONIO PEREIRA NORONHA. Adv(s).: DF29856 – HUDSON VIEIRA DOS REIS. R: CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA – CNJ. Adv(s).: Nao Consta Advogado. PODER JUDICIÁRIO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA PROCESSO: 0006608-67.2025.2.00.0000 CLASSE: PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS (1199) POLO ATIVO: MARCOS ANTONIO PEREIRA NORONHA REPRESENTANTES POLO ATIVO: HUDSON VIEIRA DOS REIS – DF29856 POLO PASSIVO: CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA – CNJ EMENTA EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. INTERPRETAÇÃO DO ART. 165-A, CAPUT E §1º, INCISOS I E IV DO CNN/CN/CNJ-EXTRA. PERMUTA DE IMÓVEIS QUE ENVOLVAM O PAGAMENTO DE TORNA. NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA QUANDO O VALOR TOTAL DA OPERAÇÃO ULTRAPASSAR O VALOR PREVISTO NO ART. 108 DO CÓDIGO CIVIL. ARQUIVAMENTO. DECISÃO Trata-se de Pedido de Providências formulado por Marcos Antônio Pereira Noronha, no qual busca esclarecimentos quanto à correta interpretação e aplicação do art. 165-A, caput e §1º, incisos I e IV, do Provimento 149/2023-CNN/CN/CNJ-Foro Extrajudicial, em situações de permuta de imóveis que envolvam o pagamento com torna. O feito foi inicialmente autuado como Consulta e distribuído ao Conselheiro Rodrigo Badaró, o qual verificou que o caso trata de interpretação de ato inserto dentre as competências constitucionais e regimentais da Corregedoria Nacional de Justiça, razão pela qual determinou a reautuação do feito como Pedido de Providências (RICNJ, art. 98) e sua remessa à Corregedoria Nacional de Justiça. De fato, discute-se nos autos se nas operações de permuta de imóveis que envolvam torna, independente do montante, a escritura pública deve ser lavrada por um Cartório de Notas e, consequentemente, haver o registro da escritura em um Cartório de Registro de Imóveis. É o breve relato. Passo a decidir. Inicialmente, cumpre observar que as disposições pertinentes ao art. 165-A do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), visam fortalecer medidas de conformidade e a atuação dos notários e registradores no combate à lavagem de dinheiro, em consonância com a Lei Federal nº 9.613/1998, que dispõe sobre os crimes de lavagem ou ocultação de bens, direitos e valores e a prevenção da utilização do sistema financeiro para a prática de ilícitos. Esta lei estabelece obrigações claras para diversos setores, incluindo os serviços notariais e de registro, visando coibir lavagem de dinheiro e o financiamento do terrorismo. Os serviços notariais e de registro são alcançados pelas disposições da Lei nº 9.613/1998, não por um inciso que os mencione diretamente como cartórios, mas sim pela natureza das atividades que exercem, que se enquadram nos seguintes dispositivos do Parágrafo Único do Art. 9º da referida Lei: Art. 9º Sujeitam-se às obrigações referidas nos arts. 10 e 11 as pessoas físicas e jurídicas que tenham, em caráter permanente ou eventual, como atividade principal ou acessória, cumulativamente ou não: X – as pessoas físicas ou jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis; XIV – as pessoas físicas ou jurídicas que prestem, mesmo que eventualmente, serviços de assessoria, consultoria, contadoria, auditoria, aconselhamento ou assistência, de qualquer natureza, em operações a) de compra e venda de imóveis, estabelecimentos comerciais ou industriais ou participações societárias de qualquer natureza; Adicionalmente, o Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF), órgão responsável por regulamentar e fiscalizar o cumprimento da Lei nº 9.613/1998, exerce sua competência normativa, conferida pelo Art. 14 da mesma Lei, para detalhar as obrigações das pessoas e entidades sujeitas às suas disposições, abrangendo o setor extrajudicial. Nesse contexto de aprimoramento e em consonância com as obrigações da Lei nº 9.613/1998 e as diretrizes do COAF, o art. 165-A do CNN/CN/CNJ-Extra, em sua redação atual, estabelece de forma categórica: Art. 165-A. Toda escritura pública de constituição, alienação ou oneração de direitos reais sobre imóveis deve indicar, de forma precisa, meios e formas de pagamento que tenham sido utilizados no contexto de sua realização, bem como a eventual condição de pessoa politicamente exposta de cliente ou usuário ou de outros envolvidos nesse mesmo contexto. § 1.º Para efeito da indicação de meios e formas de pagamento de que trata o caput, deve-se, com base em fonte documental ou declaração das partes, observar o seguinte: (incluído pelo Provimento CN n. 161, de 11.3.2024) I – o uso de recursos em espécie deve ser expressamente mencionado juntamente com local e data correspondentes; (incluído pelo Provimento CN n. 161, de 11.3.2024) II – na menção a transferências bancárias, devem ser especificados dados bancários que permitam identificação inequívoca das contas envolvidas, tanto de origem quanto de destino dos recursos transferidos, bem como dos seus titulares e das datas e dos valores das transferências; (incluído pelo Provimento CN n. 161, de 11.3.2024) III – na referência a cheques, devem ser especificados os seus elementos de identificação, as informações da conta bancária de origem e de eventual conta de destino dos recursos correspondentes e dos seus titulares, bem como a data e os valores envolvidos; (incluído pelo Provimento CN n. 161, de 11.3.2024) IV – o emprego de outros meios de pagamento que não os indicados nos incisos I, II e III, tais como participações societárias na forma de cotas ou ações, cessões de direitos, títulos e valores mobiliários, ativos virtuais, dações em pagamento, permutas ou prestações de serviço, deve ser expressamente mencionado juntamente com local e data correspondentes e com a especificação de dados destinados a viabilizar a identificação da origem e do destino dos valores pagos; e (incluído pelo Provimento CN n. 161, de 11.3.2024) V – em relação a pagamentos de forma parcelada, devem ser discriminados os meios de pagamento correspondentes a cada parcela, incluindo os dados apontados nos incisos I, II, III e IV, conforme o meio de pagamento de que se trate. (incluído pelo Provimento CN n. 161, de 11.3.2024) § 2.º No caso de pagamento que envolva contas ou recursos de terceiros, estes devem ser qualificados na escritura pública. (incluído pelo Provimento CN n. 161, de 11.3.2024) § 3.º A recusa de partes em fornecer informações para viabilizar as indicações de que trata este artigo deve ser mencionada na escritura, sem prejuízo do disposto no art. 155, VIII. (incluído pelo Provimento CN n. 161, de 11.3.2024) A interpretação teleológica do dispositivo em alinhamento direto com os preceitos da Lei nº 9.613/1998, conduz a compreensão de que a norma exige a máxima transparência e rastreabilidade nas operações imobiliárias, instrumentalizando o cumprimento dos deveres de identificação de clientes e registro de transações. A questão central reside na natureza jurídica da permuta de imóveis com torna e suas implicações para a necessidade de lavratura de escritura pública e registro. A permuta de imóveis é um contrato pelo qual as partes transferem reciprocamente a propriedade de bens imóveis. A torna, por sua vez, é a diferença em dinheiro paga por uma das partes a outra para igualar o valor dos bens permutados. Sendo assim, a torna configura-se como um componente pecuniário de pagamento dentro da transação imobiliária. A exigência de lavratura de escritura pública para transações imobiliárias encontra seu fundamento primário no Art. 108 do Código Civil, que preceitua: Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Uma vez que a permuta de imóveis implica a transferência de direitos reais e, geralmente, envolve valores que superam o limite legal de trinta salários mínimos, a escritura pública é essencial a validade do negócio jurídico. A interpretação teleológica do dispositivo, conduz a compreensão de que a norma exige a máxima transparência e rastreabilidade nas operações imobiliárias. Diante da escritura pública, as disposições do art. 165-A CNN/CN/CNJ-Extra, tornam-se plenamente aplicáveis. O §1º, I, do referido artigo detalha o modo como a indicação de meios e formas de pagamento deve ser realizada, independentemente da modalidade de pagamento, reforçando a ideia de que o detalhamento ocorre dentro do mesmo instrumento. Art. 165-A. Toda escritura pública de constituição, alienação ou oneração de direitos reais sobre imóveis deve indicar, de forma precisa, meios e formas de pagamento que tenham sido utilizados no contexto de sua realização, bem como a eventual condição de pessoa politicamente exposta de cliente ou usuário ou de outros envolvidos nesse mesmo contexto. § 1.º Para efeito da indicação de meios e formas de pagamento de que trata o caput, deve-se, com base em fonte documental ou declaração das partes, observar o seguinte: I – o uso de recursos em espécie deve ser expressamente mencionado juntamente com local e data correspondentes; A torna, quando paga em espécie ou por outros meios de pagamento, deve ter seu detalhamento preciso na escritura, de modo a possibilitar a identificação da origem e destino dos valores, cumprindo a finalidade de rastreabilidade, conforme art 165-A, IV, § 2º do CNN/CN/CNJ-Extra IV – o emprego de outros meios de pagamento que não os indicados nos incisos I, II e III, tais como participações societárias na forma de cotas ou ações, cessões de direitos, títulos e valores mobiliários, ativos virtuais, dações em pagamento, permutas ou prestações de serviço, deve ser expressamente mencionado juntamente com local e data correspondentes e com a especificação de dados destinados a viabilizar a identificação da origem e do destino dos valores pagos § 2.º No caso de pagamento que envolva contas ou recursos de terceiros, estes devem ser qualificados na escritura pública Embora a torna seja um pagamento pecuniário complementar a permuta, sua natureza se enquadra na exigência de detalhamento de meios e formas de pagamento. A escritura pública de permuta com torna, portanto, deve descrever de forma precisa a entrega e o recebimento dos bens imóveis, bem como o valor da torna, seu meio e forma de pagamento, e os dados que permitam a identificação inequívoca da origem e destino dos recursos financeiros, tal como exigido para qualquer outra modalidade de pagamento. O art. 165-A do CNN/CN/CNJ-Extra, por sua vez, exige em toda escritura pública a indicação dos meios e formas de pagamento seja precisa e detalhada, aplicando-se essa exigência integralmente a torna, sem que seu montante possa relativizar a necessidade de tal detalhamento, desde que a escritura seja o instrumento legalmente exigido para a formalização da transação. A medida visa fortalecer a atuação dos notários e registradores no cumprimento dos deveres de prevenção e combate à lavagem de dinheiro, essenciais na identificação de operações suspeitas e na remessa de informações à Unidade de Inteligência Financeira (UIF), conforme previsto no Art. 142 e seguintes e em estrita observância à Lei nº 9.613/1998 e as normas do COAF. Por fim, cumpre registrar que, a depender do valor da torna, a classificação do contrato será de permuta com torna (quando a torna é inferior ou igual a 50% do valor do imóvel) ou de compra e venda com dação em pagamento (quando o valor em dinheiro for superior a 50% do valor do imóvel). Ante o exposto, conclui-se que a permuta de imóveis que envolva torna enquadra-se no art. 165-A do Provimento 149/2023-CNN/CN/CNJ-Foro Extrajudicial, de modo que na hipótese de a operação total ultrapassar o valor previsto no art. 108 do Código Civil, independentemente do valor da torna, a formalização da operação deve ser feita através de Escritura Pública lavrada no Cartório de Notas e posteriormente registrada no Cartório de Registro de Imóveis para fins de transferência da propriedade, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. À Secretaria Processual, para as providências cabíveis. Após, não havendo recurso no prazo, arquivem-se os autos. Publique-se. Intimem-se. Brasília, data registrada no sistema. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES Corregedor Nacional de Justiça A16/S45
Fonte: CNJ
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