Processo 1007743-64.2025.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1007743-64.2025.8.26.0100
Processo 1007743-64.2025.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Bergen Incorporação Ltda – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RODRIGO ROMANO MOREIRA (OAB 197500/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1007743-64.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Bergen Incorporação Ltda
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Bergen Incorporação Ltda., diante de negativa em se proceder ao registro de escritura pública de compra e venda, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 192.443 daquela serventia.
O Oficial informa que foi apresentada para registro uma escritura pública de compra e venda lavrada pelo 5º Tabelionato de Notas desta Capital em 03.02.2021 (livro 2.911, página 033), por meio da qual Bergen Incorporação Ltda. vendeu a vaga de garagem n. 212-P do Condomínio “Vila de Bragança”, situado na Rua Cisplatina, s/nº, nesta Capital, objeto da matrícula n. 192.443 da serventia, a Álvaro Simões e Maria Bemvinda Teixeira da Costa Simões; que referida escritura foi protocolada em diversas ocasiões, sendo a última no protocolo n. 843.747 (AC003889632), em 17.06.2024; que o título foi devolvido em 28.06.2024, por meio da nota de exigência n. 43.431; que, após nova apresentação em 01.07.2024, o título foi novamente devolvido em 08.07.2024 pela nota de exigência n. 43.820; que a requerente, irresignada, protocolou requerimento, em 31.10.2024, pleiteando a reconsideração da exigência formulada no item “2” ou, alternativamente, suscitação de dúvida; que a interessada não atendeu, tampouco impugnou, o item “1” da nota de exigência e devolução; que o requerimento foi prenotado sob n. 865.857 (AC004906189) e permanece em vigor; que a primeira exigência foi formulada em razão de os adquirentes mencionados na escritura não constarem mais como proprietários de unidade autônoma (apartamento) no condomínio onde se encontra a vaga de garagem objeto da escritura, sendo que tal exigência fundamenta-se na vedação prevista no § 1º do artigo 1.331 do Código Civil; que a convenção do Condomínio “Vila de Bragança” não autoriza expressamente a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio; que, embora conste na escritura que os adquirentes eram proprietários do apartamento n. 241 do Bloco 2 – “Torre de Gaia” do Condomínio “Vila de Bragança” (imóvel objeto da matrícula n. 192.410 da serventia), essa unidade foi alienada pelos adquirentes; que, em relação ao item “2” da nota devolutiva, destaca-se a impossibilidade do registro da escritura em razão da existência de ordem de indisponibilidade de bens em desfavor da requerente/vendedora Bergen Incorporação Ltda.; que referida ordem, cadastrada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, foi averbada sob n. 3 na matrícula n. 192.443 da serventia; que para que o registro do título seja possível é imprescindível o prévio cancelamento da indisponibilidade de bens averbada; que, conforme consta na própria escritura apresentada para qualificação, o Tabelião de Notas consultou a base de dados da CNIB obtendo informação positiva de indisponibilidade em nome da outorgante, decorrente da ação de improbidade administrativa n. 1054677-71.2018.8.26.0053, em trâmite perante a 5ª Vara de Fazenda Pública da Comarca da Capital, mas alega-se que, por decisão datada de 26.09.2020, foi autorizado o levantamento da indisponibilidade que recaía sobre a outorgante; que, de fato, a escritura foi instruída com referida decisão, determinando o envio de ofício à CNIB para providenciar a baixa das ordens de indisponibilidade; que, além dessa decisão, foi apresentado acórdão proferido pela 8ª Câmara de Direito Público deste Tribunal de Justiça, de 09.03.2022, que reformava decisão agravada, determinando ao juízo “a quo” que procedesse à indisponibilidade dos imóveis das matrículas nºs. 150.642 e 150.676 do 4º Registro de Imóveis de São Paulo e ao cancelamento da indisponibilidade irrestrita de bens, em especial a que recaía sobre os CNPJ’s da agravante e da extinta sociedade Bergen Incorporação Ltda.; que, apesar das decisões apresentadas, a ordem de indisponibilidade de bens ainda permanece vigente na CNIB; que, embora tenham sido expedidas diversas ordens de cancelamento na CNIB de matrículas específicas, não houve expedição de ordem de cancelamento para o imóvel objeto da escritura pública apresentada; que, dessa forma, embora as decisões judiciais mencionadas sustentem os argumentos da requerente, a simples exibição dessas decisões não constitui documento hábil para o cancelamento da indisponibilidade de bens, conforme disposto no artigo 221, IV, da Lei de Registros Públicos; que, por essa razão, exige-se a apresentação de mandado ou ofício expedido pelo Juízo competente, ou protocolo de cancelamento expedido pela própria CNIB; que, para que o cancelamento seja efetivado com base em decisão judicial, é necessária a apresentação de certidão que ateste a ausência de interposição de recurso, o que não foi apresentado no caso concreto; que essa exigência decorre do princípio da legalidade e da segurança jurídica, que não admitem presunções por parte do registrador, devendo o interessado utilizar a via adequada para que se dê cumprimento às decisões por seu real destinatário, a CNIB; que a indisponibilidade em desfavor da requerente impede a alienação voluntária do bem, sendo indispensável que seu levantamento seja determinado pelo juízo competente (fls. 05/06).
Documentos vieram às fls. 07/53.
Em manifestação dirigida ao Oficial, e em impugnação, a parte suscitada aduz que, por meio da presente dúvida, o ofício registral expõe motivação que recusou o registro de escritura pública de venda e compra do imóvel objeto da matrícula n. 192.443 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo; que as exigências do Oficial que impedem o registro do título devem ser afastadas; que, diversamente do quanto afirmado pelo Oficial, os adquirentes mencionados na escritura pública permanecem como proprietários tabulares das vagas de garagem relacionadas à unidade autônoma alienada, sendo que as vagas permanecem escrituradas em nome de Maria Bemvinda Teixeira da Costa; que causa estranheza a recusa registral aposta no item “1” das notas devolutivas pois os vendedores são ainda proprietários das unidades autônomas (vagas de garagem) no condomínio; que também não merece acolhida a recusa aposta pela serventia no que tange ao item “2” da nota de exigência, já que foi apresentada a decisão proferida, em 26.09.2020, na ação de improbidade administrativa n. 1054677- 71.2018.8.26.0053 da 5ª Vara da Fazenda Pública da Comarca da Capital que determinou expedição de ofício à CNIB a fim de que fossem providenciadas as baixas nas ordens de bloqueios de alguns imóveis elencados e também da indisponibilidade que recai sobre Bergen Incorporação Ltda.; que, junto com referida decisão, apresentou acórdão proferido pela 8ª Câmara de Direito Público deste Tribunal de Justiça, em 09.03.2022, em que foi reiterada a ordem de cancelamento das indisponibilidades em nome da sociedade Bergen Incorporação Ltda.; que, nesse contexto, nenhuma oneração decorrente da indisponibilidade poderia ou pode obstar qualquer ato de transferência dos bens da empresa Bergen Incorporação Ltda., tampouco procedimentos de cunho registral que visam a aperfeiçoar tais negócios translativos de propriedade, sob pena de se violar decisão judicial advinda de instância superior e já transitada em julgado; que para o registro do título nada há a se fazer ou nenhuma providência complementar pende, já que a própria ordem do Tribunal de São Paulo foi expressa, direta e incondicionada; e que, portanto, os óbices apontados pelo Oficial devem ser afastados, permitindo o registro do título (fls. 54/57). Juntou documentos (fls. 58/ 73).
O Ministério Público opinou para que a dúvida seja julgada prejudicada, com observação (fls. 76/78).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, a dúvida é procedente.
No caso concreto, constata-se que a suscitada pretende o registro de escritura pública de compra e venda lavrada pelo 5º Tabelionato de Notas desta Capital em 03.02.2021 (livro 2.911, página 033) por meio da qual Bergen Incorporação Ltda. vende a Álvaro Simões e Maria Bemvinda Teixeira da Costa Simões, pelo preço de R$ 8.154,89, a vaga de garagem n. 212-P do Condomínio “Vila de Bragança”, situado na Rua Cisplatina, s/nº, nesta Capital, objeto da matrícula n. 192.443 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, havendo menção de que os adquirentes seriam titulares de domínio do apartamento n. 241 do Bloco 2 – Torre de Gaia – do Condomínio “Vila de Bragança”, matriculado sob n. 192.410 no 6º Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 08/13)
Pois bem.
É cediço que o condomínio edilício é composto por partes de propriedade comum e de partes de propriedade privativa dos condôminos. As partes de propriedade privativa, que são as unidades autônomas, podem consistir em apartamentos residenciais, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, casas ou abrigos de veículos, nos termos dos artigos 1.331 do Código Civil e 8º, alínea “a”, da Lei n. 4.591/64, a depender da definição de sua natureza no instrumento de instituição e especificação do condomínio.
O artigo 2º, § 2º, da Lei n. 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, assim prevê:
“Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.
§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.”
Deste modo, nos edifícios em que as unidades autônomas são apartamentos, lojas, sobrelojas, escritórios e casas, a propriedade das garagens se vincula à da outra unidade autônoma a que corresponder, ou que tiver o mesmo proprietário.
Ou seja, neste edifícios, a vaga de garagem pode ser transferida a outro condômino do edifício, independentemente da alienação do apartamento a que corresponder, mas é vedada a aquisição por pessoa estranha ao condomínio, com exceção da única hipótese prevista no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, qual seja, quando há autorização expressa na convenção de condomínio:
“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”
Portanto, não é o fato de se revestir da forma de unidade autônoma, com matrícula exclusiva, que torna a vaga de garagem livremente alienável.
No caso concreto, verifica-se que a suscitada alienou a vaga de garagem n. 212-P do Condomínio “Vila de Bragança” (objeto da matrícula n. 192.443) a Álvaro Simões e Maria Bemvinda Teixeira da Costa Simões, sendo que estes adquirentes seriam proprietários do apartamento n. 241 do Bloco 2 – Torre de Gaia – do Condomínio “Vila de Bragança”, matriculado sob n. 192.410 no 6º Registro de Imóveis de São Paulo.
Contudo, verifica-se da certidão atualizada da matrícula n. 192.410 que referido apartamento encontra-se atualmente na titularidade dominial de Silvana Miniuchi Tonucci e Nathan Miniuchi Tonucci (fls. 50/53).
De outro lado, o Oficial informou nestes autos que a Convenção do Condomínio “Vila de Bragança” não autoriza expressamente a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio (fls. 03), sendo que consta da convenção o seguinte:
“1.3 Para efeitos desta Convenção, o condomínio edilício será regido pelas seguintes condições gerais: as unidades condominiais têm destinação “residência”; as vagas de garagem somente podem ser utilizadas por condômino residente no condomínio, ficando vedada a locação ou comodato por terceiro não residente no próprio CONDOMÍNIO.
(…)
10.8 As vagas de garagem somente poderão, ser utilizadas por condômino residente no CONDOMÍNIO, vedada a locação ou comodato a terceiro não residente no próprio Condomínio.”
Desta feita, a limitação contida no artigo 1.331, § 1º, do Código Civil também se aplica ao caso vertente, tendo em vista que o registro do título acarretaria a transferência da titularidade da vaga de garagem objeto da matrícula n. 192.443 para Álvaro Simões e Maria Bemvinda Teixeira da Costa Simões, que se tornariam proprietários exclusivos da vaga de garagem no condomínio sem, no entanto, serem proprietários de nenhum dos apartamentos do edifício.
O fato de os adquirentes da vaga de garagem serem proprietários de outras vagas de garagem integrantes do Condomínio “Vila de Bragança” (fls. 62/65, 66/69 e 70/73) não afasta a vedação do artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, além de estar em potencial desconformidade com a Convenção do Condomínio, que determina que as vagas de garagem somente podem ser utilizadas por condôminos residentes no condomínio.
Entendimento diverso ensejaria manifesta violação ao sentido da norma garantia da segurança dos condomínios edilícios.
Como se sabe, a convenção de condomínio obriga a todos os condôminos a partir de aprovação em assembleia e também a terceiros, com o seu registro no Registro de Imóveis competente (artigo 1.333, § único, do Código Civil).
Neste sentido:
“Registro de imóveis. Escritura pública de dação. Transmissão de vaga de garagem. Óbice fundado no §1º do art. 1.331 do Código Civil. Dúvida julgada procedente. Condomínio residencial e comercial. Inexistência de edifício-garagem ou de uso misto. Transmissão para pessoa que não é proprietária de unidade autônoma. Ausência de autorização na Convenção do Condomínio. Recurso não provido.” (CSM – Apelação n. 1008386-19.2021.8.26.0114 – Des. Fernando Antonio Torres Garcia j. 05.05.2022)
Posto isto, mostra-se acertado o óbice ao registro.
De outro giro, verifica-se que na matrícula n. 192.443 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo consta a averbação de indisponibilidade de bens em desfavor da vendedora Bergen Incorporação Ltda., lançada em 25 de junho de 2019 (Av.3/192.443 – fls. 28).
Em relação à matéria, os itens 412 e 413, Cap. XX, das NSCGJ assim dispõem:
“412. Os registradores de imóveis deverão, antes da prática de qualquer ato de alienação ou oneração, proceder à consulta à base de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB).
(…)
413. As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012 e CNJ n.º 39/2014 e na forma do § 1.º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel.”
Neste caso, porém, não se verifica qualquer dos requisitos autorizadores do registro do título de alienação voluntária, em virtude da ordem de indisponibilidade de bens decretada em desfavor da proprietária tabular Bergen Incorporação Ltda.
Assim e notadamente pelo princípio do tempus regit actum, ainda que tenha sido apresentado junto com o título cópia de decisão judicial, proferida em 26 de setembro de 2020, determinando o cancelamento da indisponibilidade que recai sobre os bens da sociedade Bergen Incorporação Ltda. (fls. 23/25), é certo que na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) consta ainda como “positiva” ordem de indisponibilidade (fls. 47/49), não cabendo, neste âmbito, qualquer juízo de valor sobre a medida restritiva, a qual deve ser debatida nos autos em que determinada.
A via administrativa, como se sabe, não se presta a rever decisões proferidas em sede judicial.
O questionamento não é novo e já foi objeto de análise tanto pelo E. Conselho Superior da Magistratura quanto pela E. Corregedoria Geral de Justiça:
“Registro de imóveis – Dúvida – Recusa de ingresso de escritura de venda e compra de parte ideal correspondente a dois décimos do bem. Orientação da Corregedoria Geral da Justiça pela impossibilidade de registro de venda de parte ideal por caracterizar possível fraude à lei do parcelamento do solo – Caso concreto que não envolve novo parcelamento, mas venda de parte ideal nas condições originalmente estabelecidas pelos condôminos, anteriormente à entrada em vigor da Lei n. 6.766/79 e sem referência a localização específica ou metragem definida para cada copropriedade – Elementos suficientes para afastar, na espécie, a aplicação do item 166 do Capítulo XX das NSCGJ. Averbação de indisponibilidade de bens em nome do vendedor – Medida acautelatória que impede o registro de alienação voluntária, ainda que a escritura tenha sido lavrada anteriormente, uma vez que a qualificação registral é levada a efeito no momento da apresentação do título para registro (tempus regit actum). Averbação de penhora para garantia de execução – Constrição que não impede a alienação do imóvel. Dúvida procedente – Recurso não provido.” (TJSP; Apelação Cível 1001755-32.2022.8.26.0338; Relator (a): Francisco Loureiro(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Mairiporã – 1ª Vara; Data do Julgamento: 31/10/2024; Data de Registro: 04/11/2024)
“Registro de imóveis. Decisões da Justiça Federal que decretaram a indisponibilidade e a penhora parcial de bens imóveis. Pedido de cancelamento/retificação formulado por credor fiduciário objetivando resguardar seus direitos. Indeferimento. Via administrativa que não se presta a rever decisões de cunho jurisdicional. Pedido que deve ser analisado pelo juízo que proferiu as ordens. Recurso não provido” (CGJ, Recurso Administrativo nº 1012434-82.2015.8.26.0037, Parecer n. 119/2016-E, Rel. Carlos Henrique André Lisboa – Juiz Assessor da Corregedoria, j. 02.06.2016).
Destarte, os óbices apontados em nota devolutiva devem ser mantidos.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter os óbices registrários.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo, 21 de fevereiro de 2025.
Renat ima Zanetta
Juíza de Direito (DJe de 25.02.2025 – SP)
Fonte: DJE
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