CNB/CF: Herdeiro que mora e cuida do imóvel sozinho pode obter a propriedade exclusiva por usucapião

Superior Tribunal de Justiça consolida entendimento que permite a posse plena de bens de herança, desde que cumpridos requisitos como tempo e falta de oposição

Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), detalhada no Informativo 822 da Corte, reafirmou que herdeiros que residem de forma exclusiva e ininterrupta em propriedades deixadas por falecidos podem, sim, reivindicar a titularidade total do bem via usucapião extraordinária.

A medida é aplicada quando os demais herdeiros não contestam a ocupação por um longo período, geralmente superior a 15 anos.

O entendimento jurídico corrige uma prática comum em instâncias inferiores, onde processos do tipo eram extintos precocemente sob o argumento de que o herdeiro já seria “dono de parte do bem”.

Para o STJ, a condição de coerdeiro não anula o interesse processual em buscar a propriedade individual, desde que o ocupante comprove o chamado animus domini — ou seja, que agiu durante todo o tempo como o único e verdadeiro proprietário, arcando com impostos, manutenção e melhorias sem sofrer oposição.

Requisitos e limites da lei

Especialistas alertam, no entanto, que o direito não é automático. Para que a usucapião seja reconhecida em casos de herança, é preciso preencher critérios rigorosos:

Posse contínua e pacífica: O ocupante deve estar no imóvel há pelo menos 15 anos (prazo que pode cair para 10 anos em caso de moradia estabelecida), sem que tenha havido qualquer notificação ou processo judicial de contestação por parte dos outros irmãos ou herdeiros.

Comprovação de zelo: Não basta morar; é necessário provar que se comporta como dono, quitando IPTU e contas de consumo, além de realizar a conservação física do patrimônio.

Barreira do inventário: A simples abertura de um inventário, com a citação do herdeiro ocupante, pode interromper o prazo da usucapião. O inventário é a via legal para a partilha e serve como mecanismo de proteção para quem está fora da posse do bem.

Embora a usucapião seja uma forma “originária” de adquirir propriedade — o que isenta o pagamento de impostos de transferência como o ITCMD e o ITBI —, advogados alertam que utilizá-la para fugir da tributação é ilegal.

“Tentar substituir o inventário pela usucapião em comum acordo entre todos os herdeiros apenas para não pagar impostos configura fraude à lei”, explica o jurista Jaylton Lopes Jr.

Para evitar a perda da propriedade para um familiar, coerdeiros que não utilizam o imóvel podem recorrer a ferramentas como a ação de arbitramento de aluguel ou a formalização de contratos de comodato (empréstimo gratuito), que documentam a “mera permissão” de uso e impedem a configuração do direito à usucapião.

Fonte: CNB/CF