DJE: Processo n° 1119957-95.2025.8.26.0100 – Dúvida Registral: Violação ao princípio da legalidade e indícios de vício em procuração in rem propriam impedem registro de escritura

Processo 1119957-95.2025.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1119957-95.2025.8.26.0100

Processo 1119957-95.2025.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Jose Carlos Modesto Gargalhone – Neste contexto, JULGO PREJUDICADA a dúvida, determinando que se comunique o resultado ao Juízo Corregedor de Cândido Mendes, Maranhão, para eventuais providências quanto às informações inconsistentes da procuração lavrada em 31/05/2021, às fls.80/81V, do Livro de Procuração em Causa Própria n. 10(fls.13/14), ao Juízo Corregedor do Tabelião de Tucuruvi/SP que lavrou a escritura de venda e compra (2ª Vara de Registros Públicos) e ao Juízo do processo de autos n.1095368-44.2022.8.26.0100,7ª Vara da Família e Sucessões da Comarca de São Paulo. Ainda, tendo em vista que este juízo julgou na data de ontem processo em que procuração lavrada na Comarca de Cândido Mendes, Maranhão, também continha incongruências, como menção à CNIB dois anos antes de sua criação (processo de autos n. 1120083- 48.2025.8.26.0100), determino que se extraia cópia das principais peças deste processo e daquele referido acima, com envio à autoridade policial para investigação dos fatos. A presente decisão serve como ofício. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: JOÃO VITOR BRAZ SOARES (OAB 464649/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1119957-95.2025.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: Jose Carlos Modesto Gargalhone

Suscitado: 1º Oficial de Registro de Imóveis

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida inversa suscitada por José Carlos Modesto Gargalhone contra o 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital em virtude da negativa de registro de escritura de compra e venda na matrícula n. 82.335 daquela serventia (prenotação n. 481.568 – fls. 59/60).

A parte suscitante alega que apresentou para registro escritura de compra e venda lavrada em 12/11/2025 pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Anexo de Notas do 22º Subdistrito desta Capital; que a referida escritura tem origem na procuração em causa própria lavrada em 31/05/2021 pelo Tabelionato de Notas de Cândido Mendes/MA; que o registro foi condicionado à apresentação de alvará judicial, com o que não concorda porque já havia recebido os direitos relativos ao imóvel em razão da procuração em causa própria, a qual permanece válida mesmo após a morte do outorgante; que a Recomendação CNJ n. 47/2021 destina-se a orientar e prevenir, mas não pode desconsiderar a fé pública lançada em ato notarial; que o Oficial Registrador tampouco pode desconstituir a presunção validade do ato; que a exigência para que conste a expressão “ora de passagem por esta cidade” é meramente formal e não afeta a essência e a validade do negócio jurídico; que a Lei n.7.433/85 não elenca a menção à expressão como requisito de validade do ato (fls. 01/06).

Documentos vieram às fls. 07/45.

O Oficial esclarece que, na escritura pública, consta que o espólio de Paulo Merochmetchenko alienou o referido imóvel ao interessado, mas sem indicação do alvará judicial que autorizou a transação; que o de cujus possuía 90 anos na data de lavratura da procuração; que não há notícia, no título, de medida cautelar em razão da idade conforme Recomendação n. 47/2021 do CNJ; que o valor venal do imóvel em 2021 seria de R$ 431.945,00, mas a venda foi realizada por R$ 20.000,00, o que já seria motivo impeditivo para ser lavrada a procuração por infração à Recomendação n. 47/2021 do CNJ; que não consta a expressão tabelioa “ora de passagem por esta cidade”, sendo que o outorgante era residente e domiciliado nesta Capital; que a circunstância coloca em dúvida se o ato foi lavrado de acordo com as regras de competência; que o fato de um cidadão de 90 anos ter se deslocado por quase três mil quilômetros para a lavratura de uma procuração causa estranheza; que a procuração foi lavrada no “Livro de Procuração em Causa Própria”, que não existe; que as procurações em causa própria são lavradas no Livro Procurações; que há irregularidades nos livros de procurações da serventia de Cândido Mendes; que houve renúncia tácita à procuração em causa própria, visto que o procurador optou por lavrar a escritura pública de compra e venda; que os bens deixados pelo titular de domínio são objeto de inventário judicial; que a transmissão da propriedade do bem ao interessado foi intentada em diversas outras oportunidades, por outros títulos (fls. 50/58).

Novos documentos às fls. 59/150.

O Ministério Público opinou pela manutenção da recusa (fls. 153/155).

A parte interessada voltou a se manifestar às fls. 159/166, reiterando seus argumentos acerca da validade da procuração em causa própria, bem como da prescindibilidade de alvará judicial.

É o relatório. Fundamento e decido.

De proêmio, é importante ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.

Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:

“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

Constata-se, ainda, que não houve insurgência da parte suscitada contra todas as exigências formuladas pelo Oficial (itens 4.a e 4.b da nota devolutiva de fls. 59/60 e manifestações de fls. 01/06 e 159/166), de modo que a dúvida resta prejudicada.

A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura é tranquila no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo registrador ou o atendimento no curso da dúvida ou de recurso contra decisão nela proferida prejudica-a:

“A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo” (Apelação Cível n.º 220.6/6-00).

Ainda assim, como estamos na via administrativa, visando evitar novo questionamento futuro, passo à análise das exigências, o que é possível segundo entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa de ingresso de título – Resignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação – Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão – Princípio da especialidade objetiva – Manutenção das exigências – Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais – Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ – Precedentes deste Conselho – Afastamento das exigências – Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais – Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985 – Manutenção das exigências” (Apelação n.1000786-69.2017.8.26.0539 Relator Des. Pereira Calças).

No mérito, a dúvida seria procedente. Vejamos os motivos.

O que se pretende registrar é a escritura pública de venda e compra lavrada pelo Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do 22º Subdistrito Tucuruvi em 12 de novembro de 2025, por meio da qual o espólio de Paulo Merochmetchenko vendeu o imóvel objeto da matrícula n. 82.335 a José Carlos Modesto Gargalhone.

A escritura teve apoio na procuração em causa própria lavrada pelo Tabelionato de Notas do Ofício Único de Cândido Mendes/MA em 31 de maio de 2021, pela qual Paulo Merochmetchenko outorgou poderes a José Carlos Modesto Gargalhone para agir em interessse próprio.

O título obteve qualificação negativa pelos seguintes motivos (fls.59/60):

“1. Consta da Escritura Pública que compareceu perante o Sr. Tabelião o ESPÓLIO DE PAULO MEROCHMETCHENKO, todavia não foi consignado o Alvará Judicial que autorizou a lavratura de referida escritura.

1.1 Como há em curso na 7ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Comarca de São Paulo o inventário dos bens deixados por PAULO MEROCHMETCHENKO (Autos nº 1095368-44.2022.8.26.0100), deverá ser apresentado Alvará Judicial expedido por esse Juízo.

2. Verificou-se que a despeito de a procuração ser originariamente em “causa própria”, na medida em que o procurador José Carlos Modesto Gargalhone, optou por lavrar a Escritura Pública de Venda e Compra, ao invés de ser promovida a transmissão por força do mandato em causa própria, configura-se renúncia tácita a tal especificidade, equivalendo-se o instrumento a procuração comum, ocorrendo sua extinção com o óbito do outorgante, nos termos do art. 682, inciso II, do código Civil Brasileiro.

2.1. Essa circunstância também exige a apresentação de Alvará Judicial, conforme subitem 1.1, acima.

3. Observa-se que o outorgante PAULO MEROCHMETCHENKO, nasceu em 02 de fevereiro de 1931, conforme dados do Sistema de Informações Eleitoral da Justiça Eleitoral (SIEL). Portanto, na data da lavratura da Procuração o outorgante estaria com 90 (noventa) anos de idade, circunstância que remete a aplicação da Recomendação nº 47/2021, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que estabelece medidas preventivas para proteger pessoas idosas, no que diz respeito a serviços notariais e de registro, NÃO CONSTANDO da procuração as medidas preventivas tomadas pelo tabelião.

3.1. Assim, tendo em vista disposições de referida Recomendação, o interessado deverá apresentar Alvará Judicial expedido pelo Juízo de Direito onde se processa o inventário respectivo.

4. Ainda, com relação ao instrumento de procuração observa-se o seguinte:

a) Consta que a procuração foi lavrada no “Livro de Procuração em Causa Própria”, quando na realidade mesmo as procurações em causa própria são lavradas no livro geral de procurações, não constando a existência de livro especial para lavratura de procuração em causa própria em tabelionato de notas;

b) Consta que a procuração foi lavrada no Livro de Procuração em Causa Própria nº 10, em 31/05/2021, todavia, em outro título apresentado neste Registro consta outra procuração da mesma serventia extrajudicial de Cândido Mendes (MA), como tendo sido lavrada no Livro de Procuração em Causa própria nº 11, em data de 05/01/2012, circunstância que evidencia irregularidade nos livros de procurações de referida serventia.

c) Da procuração consta que o outorgante era residente e domiciliado nesta Capital, todavia, NÃO CONSTA a expressão tabelioa usual “ora de passagem por esta cidade”, falha que compromete a validade da procuração caso o instrumento não tenha sido assinado naquela Cidade, que dista 2.984 quilômetros desta Capital.

5. Assim, fica INDEFERIDO o registro do título apresentado, visto serem INSANÁVEIS as falhas acima apontadas (…)”.

A controvérsia versa, portanto, sobre a validade da procuração em causa própria e a necessidade de alvará judicial autorizando a venda do imóvel.

Pois bem.

A procuração em causa própria vem disciplinada no artigo 685 do Código Civil:

“Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais”.

Vê-se, portanto, que a morte do outorgante não é causa extintiva da procuração em causa própria.

Importante ressaltar, ainda, que a procuração em causa própria não é instrumento suficiente para transferência da propriedade. Por meio dela, o que se confere é o direito de dispor sobre o bem no próprio interesse do outorgado. A transferência da propriedade depende de novo negócio jurídico:

“(…) o que se transfere não é o direito de crédito, ou a propriedade, ou outro direito transferível: é o poder de transferi-lo, com todo o proveito e dano desde o momento em que se deu a procuração em causa própria” (Pontes de Miranda, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado: direito das obrigações, gestão de negócios alheios. São Paulo: editora Revista dos Tribunais, Tomo XLIII, 2012, p. 239/240).

O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento nesse mesmo sentido quando do julgamento do REsp n. 1.962.366/DF, do qual se extrai o seguinte trecho (destaque nossos):

26. Por meio da procuração in rem propriam, confere-se ao outorgado o poder de dispor, no seu próprio interesse, sobre determinado direito (real ou pessoal), cuja titularidade e propriedade, no entanto, permanecem com o outorgante. Logo, não há transferência, de per si, da propriedade de bem, a qual dependerá, se houver, de novo negócio jurídico.

27.Interessante que, no ponto, a dicção legal auxilia na compreensão do tema: o art. 685 do CC/02 dispõe que, conferido o mandato [leia-se a procuração] com a cláusula “em causa própria”, o mandatário [leia-se o outorgado] pode ‘transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato [leia-se da procuração], obedecidas as formalidades legais’.

28.Não se trata, pois, do mesmo ato, mas de atos distintos. O primeiro, unilateral, pelo qual se outorga o poder de dispor do bem; o segundo, contratual, pelo qual se manifestam as vontades específicas de comprar e vender referido objeto. Há, ainda, que se falar em um terceiro ato, de transmissão do bem, seja por meio do registro, seja por meio da tradição, a depender do objeto do avençado.

(…)

32.Em relação a estes [bens imóveis], sem adentrar em exceções, como nas aquisições originárias, a transmissão da propriedade ocorre por meio do registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do CC/02:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

33.Inclusive, a procuração in rem propriam sequer é instrumento causal idôneo para ingressar no Registro de Imóveis com intenção de transferir a titularidade dominial, uma vez que há a necessidade de outro título, a saber, a escritura pública de compra e venda”.

Portanto, a lavratura da escritura pública é essencial para a transmissão do direito de propriedade, de modo que não tal ato não pode ser visto como renúncia tácita à procuração em causa própria.

Ainda que a morte do outorgante não extinga a procuração em causa própria e que a transferência efetiva de direito real dependa da lavratura de escritura pública, incumbe ao Registrador atenção sobre a higidez formal dos atos e negócios jurídicos apresentados a registro.

E, neste caso, há elementos concretos que revelam dúvida quanto a tal higidez.

Por primeiro, porque a escritura foi lavrada em nome do espólio e não do proprietário.

Ocorre que o imóvel vendido está arrolado no processo de autos n. 1095368-44.2022.8.26.0100, o qual tramita perante o juízo competente desde setembro de 2022, momento anterior à lavratura da escritura pública de compra e venda, com inventariante nomeado, o qual vem administrando o bem.

Destarte, enquanto o imóvel permanecer sub judice, a escritura pública de compra e venda não pode ter ingresso sem a devida autorização judicial.

O Oficial apontou, ainda, que a procuração possui informações que não encontram respaldo no ordenamento jurídico e, por isso mesmo, prejudicam a fé pública conferida a ela.

De fato, o documento não é espécie autônoma de ato notarial, inexistindo justificativa legal para que sua lavratura seja realizada em livro específico.

Não há, tampouco, determinação normativa para que o Tabelionato de Notas mantenha um livro denominado “Procurações em Causa Própria”.

Além disso, comparando o documento com outro de mesma natureza, lavrado pelo mesmo Tabelião, o Oficial identificou inconsistência na sequência de atos e livros: inversão cronológica na numeração dos livros, porquanto outra procuração da mesma serventia constaria do “Livro n. 11” em 05/01/2012 (prenotação n. 478.082/2025 em processo correlato), o que sugere inconsistência na escrituração da serventia (fls. 50/58).

Tais incoerências comprometem a fé pública da procuração e não permitem o ingresso de título lavrado com apoio nela.

Não bastasse todo o exposto, e em que pese a ausência de explicações relevantes, como medidas preventivas adotadas para lavratura da procuração e a expressão “ora de passagem por esta cidade”, não seja suficiente, por si só, para invalidar o ato, não há maiores explicações para sua feitura em cidade tão distante, notadamente porque ambas as partes residiam neste Estado e o titular de domínio estaria com 90 anos de idade à época.

O valor negociado para o bem (R$ 20.000,00), por sua vez, é muito discrepante de seu valor venal em 2021, de R$ 431.945,00.

São muitos fatores, portanto, que justificam as exigências complementares feitas pelo Oficial para possibilitar o registro.

Neste contexto, JULGO PREJUDICADA a dúvida, determinando que se comunique o resultado ao Juízo Corregedor de Cândido Mendes, Maranhão, para eventuais providências quanto às informações inconsistentes da procuração lavrada em 31/05/2021, às fls. 80/81V, do Livro de Procuração em Causa Própria n. 10 (fls. 13/14), ao Juízo Corregedor do Tabelião de Tucuruvi/SP que lavrou a escritura de venda e compra (2ª Vara de Registros Públicos) e ao Juízo do processo de autos n. 1095368-44.2022.8.26.0100, 7ª Vara da Família e Sucessões da Comarca de São Paulo.

Ainda, tendo em vista que este juízo julgou na data de ontem processo em que procuração lavrada na Comarca de Cândido Mendes, Maranhão, também continha incongruências, como menção à CNIB dois anos antes de sua criação (processo de autos n. 1120083-48.2025.8.26.0100), determino que se extraia cópia das principais peças deste processo e daquele referido acima, com envio à autoridade policial para investigação dos fatos.

A presente decisão serve como ofício.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.

São Paulo, 06 de fevereiro de 2026. (DJEN de 09.02.2026 – SP)

Fonte: DJE