Um pedido de vista da ministra Isabel Gallotti interrompeu a definição da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça quanto à possibilidade de penhorar imóveis considerados bens de família para quitar dívida de despesas de associação de moradores.
A questão está em julgamento no Tema 1.183 dos recursos repetitivos e vai gerar tese vinculante. Até o momento, dois julgadores já votaram e registraram divergência.
O caso envolve as taxas cobradas por associação de moradores nos loteamentos de acesso controlado — condomínios urbanos em que há alguma vigilância e acesso via guaritas.
A dúvida é se essas taxas se equiparam às cobradas por condomínios, na forma prevista pelo Código Civil, cuja natureza é propter rem (da própria coisa) e, por isso mesmo, justificam a penhora do próprio imóvel para sua quitação, mesmo sendo bem de família.
Isso porque a Lei 8.009/1990, que criou essa proteção aos imóveis usados para moradia dos núcleos familiares, trouxe como exceção expressa o pagamento de taxas e contribuições devidas em função do próprio bem.
Se o STJ considerar que a taxa da associação de moradores tem natureza propter rem, será possível penhorar o imóvel para quitar a dívida. É aí que reside a divergência já inaugurada.
Dívida com a associação de moradores
Relator dos recursos, o desembargador convocado Carlos Cini Marchionatti (cuja cadeira hoje é ocupada pela ministra Daniela Teixeira) votou para afastar a natureza propter rem dessas obrigações.
Tese proposta:
A dívida oriunda do rateio de despesas de loteamento de acesso restrito, taxas e contribuições de associações de moradores tem natureza pessoal e não propter rem, e, por isso, deixa de justificar a penhora do bem de família.
Abriu a divergência na quarta-feira (10/6) o ministro Raul Araújo, em voto-vista que propõe uma adequação baseada na Lei 13.465/2017, que introduziu o artigo 36-A na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/1979).
A norma diz que essas atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis, desde que não tenham fins lucrativos.
Esse trecho da lei foi julgado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 492 da repercussão geral. A taxa é inconstitucional para períodos anteriores à Lei 13.465/2017 e constitucional após, desde que o morador tenha aderido à associação ou a obrigação esteja prevista na matrícula do imóvel.
Para Raul Araújo, se o morador não aderiu à associação ou a obrigação não estava averbada junto ao registro no cartório de imóveis, ela tem natureza pessoal. Logo, não se equipara às despesas condominiais e não pode gerar a penhora do imóvel.
Por outro lado, se cumpridos os requisitos previstos pelo STF no Tema 492, torna-se possível a penhora do bem de família.
“Ao impor o rateio com fundamento direto em lei e condicioná-lo ao registro imobiliário, a Lei 13.465 conferiu natureza real ao encargo que se tornou propter rem, observados os requisitos de publicidade definidos no tema 492 do Supremo”, disse.
Teses propostas:
1 – As dívidas oriundas do rateio de despesas, taxas e contribuições de associações de moradores em loteamentos de acesso controlado anteriores à lei 13.465 (artigo 36-A da Lei 6.766/79) possuem natureza pessoal e não ensejam o afastamento da impenhorabilidade do bem de família.
2- A partir da vigência da Lei 13.465, as referidas dívidas assumem natureza propter rem quando o estatuto da associação ou o ato constitutivo da obrigação estiver registrado na matrícula do imóvel ou houver adesão válida dos titulares anteriores, admitindo-se a penhora do bem de família na forma da exceção prevista no artigo 3º, inciso IV da lei 8.009 de 1990. Ausentes tais requisitos, a obrigação permanece de caráter pessoal.
REsp 1.995.213
REsp 2.023.451
Fonte: Conjur
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