Exame: ITBI e ITCMD: impostos sobre imóveis mudam com reforma tributária — entenda

Novas regras alteram cálculo, base de cobrança e fiscalização dos impostos

As mudanças trazidas pela reforma tributária começam a alterar, a partir de 2026, a forma como são cobrados dois impostos diretamente ligados ao patrimônio dos brasileiros: o ITCMD, que incide sobre heranças e doações, e o ITBI, aplicado na compra e venda de imóveis.

As novas regras tendem a tornar a cobrança mais padronizada, reduzir brechas legais e aumentar o rigor da fiscalização, com impactos diretos para contribuintes e planejamentos patrimoniais .

Qual a diferença entre ITCMD e ITBI

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é um tributo estadual, cobrado quando há transferência de bens por herança ou doação.

Já o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e incide exclusivamente sobre a transferência de imóveis entre pessoas vivas, como nas compras e vendas.

Embora distintos, ambos passam por ajustes relevantes que reforçam a lógica de tributação pelo valor de mercado dos bens e ampliam o controle do poder público sobre essas operações.

O que muda no ITCMD com a reforma tributária

A principal mudança no ITCMD é a adoção obrigatória de alíquotas progressivas em todos os estados, conforme previsto na reforma tributária. Na prática, quanto maior o valor da herança ou da doação, maior será a alíquota aplicada, respeitado o teto nacional de 8%.

Outra alteração relevante é a definição da base de cálculo. A partir de 2026, o imposto passa a incidir sobre o valor de mercado dos bens, e não mais sobre valores históricos ou contábeis. Isso vale para imóveis, participações societárias, aplicações financeiras e até bens no exterior.

Também muda o critério de competência para cobrança. O ITCMD passa a ser devido ao estado de domicílio do falecido ou do doador — no caso de bens móveis —, e ao estado onde o imóvel está localizado, quando se trata de bens imobiliários. A medida fecha brechas usadas para escolher estados com alíquotas menores para abertura de inventários. Resumindo:

• Heranças maiores tendem a pagar mais imposto, especialmente quando concentradas em poucos beneficiários;
• Fica mais difícil reduzir o ITCMD escolhendo estados com regras mais brandas;
• Avaliações patrimoniais passam a ser mais rigorosas, já que o
  imposto incide sobre o valor de mercado dos bens.

O que muda no ITBI

No caso do ITBI, as mudanças decorrem principalmente de decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A base de cálculo do imposto passa a ser o valor de mercado do imóvel declarado pelo contribuinte, e não valores de referência fixados unilateralmente pelos municípios.

Se o fisco municipal discordar do valor informado, caberá a ele comprovar a subavaliação por meio de processo administrativo. Além disso, ficou consolidado que o fato gerador do ITBI ocorre apenas com o registro do imóvel em cartório, e não em etapas anteriores, como a assinatura da escritura.

O que muda na prática:

• Redução do risco de cobranças arbitrárias;
• Mais segurança jurídica para quem compra imóveis;
• Menor custo imediato na aquisição, em casos de diferença entre preço real e valor de referência;
• Maior transparência, já que o poder público terá de justificar eventuais questionamentos.

Quais os impactos para o contribuinte

As novas regras reduzem a possibilidade de planejamento tributário baseado em diferenças regionais e aumentam a exigência de coerência entre valores declarados, registros imobiliários e informações fiscais.

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF do imóvel”, reforça esse movimento. O sistema unifica dados de imóveis em nível nacional e permite o cruzamento de informações entre cartórios, Receita Federal, estados e municípios. Diferenças relevantes entre valores declarados em operações imobiliárias e no Imposto de Renda poderão gerar alertas automáticos.

Com isso, heranças, doações e transações imobiliárias podem ficar mais caras, já que tendem a ser mais fiscalizadas. Especialistas apontam que contribuintes precisarão revisar documentações, avaliações patrimoniais e estruturas de planejamento sucessório para reduzir riscos de questionamentos e autuações em um ambiente de fiscalização mais integrado e rigoroso.

Fonte: Exame