A reforma tributária do consumo conferiu ao condomínio edilício um tratamento peculiar. A Lei Complementar nº 214/2025 inclui as entidades sem personalidade jurídica no conceito de fornecedor, mas estabelece, no artigo 26, que o condomínio edilício não é, como regra, contribuinte do IBS e da CBS. O Regulamento do IBS, aprovado pela Resolução CGIBS nº 6/2026, reproduz essa solução e detalha parte de seus efeitos cadastrais, documentais e operacionais.
O condomínio pode realizar fornecimentos de bens e serviços sem que, por isso, ingresse automaticamente no regime regular. A lógica da exclusão está na própria natureza econômica da vida condominial, pois as cotas ordinárias e extraordinárias normalmente não constituem receitas obtidas no mercado, mas instrumentos de rateio dos custos de conservação, segurança, limpeza, manutenção, administração e melhoria das áreas comuns.
Sem ignorar, no entanto, que a estrutura condominial também pode ser utilizada para o desenvolvimento de atividades econômicas, a legislação estabelece cenário em que o condomínio edilício não é contribuinte, cenário em que ele será contribuinte quanto aos fornecimentos que realizar e cenário em que ele pode, por opção, ser contribuinte com incidência que atinge, inclusive, as taxas condominiais cobradas dos condôminos.
O primeiro cenário é o do condomínio que não exerce a opção pelo regime regular e permanece fora da condição de contribuinte. Isso ocorre quando as taxas e demais valores cobrados dos próprios condôminos representam pelo menos 80% da receita total. Como a lei utiliza a expressão “menos de 80%” para acionar a incidência obrigatória, o percentual exato de 80% ainda preserva o condomínio fora dessa sujeição parcial.
O problema é que nem a LC nº 214 nem o regulamento definem o período de aferição desse índice. Não se sabe, com segurança, se o cálculo será mensal, anual, trimestral ou feito por período móvel. Até que haja disciplina complementar, será indispensável manter controles mensais e acumulados, com segregação entre cotas ordinárias, cotas extraordinárias, fundos, multas, juros, receitas financeiras, valores recebidos de terceiros e receitas derivadas da exploração econômica das áreas comuns.
O segundo cenário é o do condomínio não optante que passa a sofrer incidência obrigatória sobre determinadas operações. O gatilho ocorre quando as cobranças feitas aos condôminos representam menos de 80% da receita total. Em uma composição simplificada, basta que as demais receitas superem 20% da receita total para que o condomínio esteja sujeito ao IBS e à CBS. Ainda assim, nem toda receita externa será necessariamente tributável. A incidência alcança apenas operações com bens ou serviços realizadas no desenvolvimento de atividade econômica, nos termos do artigo 21 da LC nº 214.
Podem integrar esse campo a cessão onerosa de fachadas ou telhados para antenas, a exploração comercial de estacionamentos, a locação de salões a terceiros, a veiculação remunerada de publicidade, a exploração de minimercados ou máquinas de venda e outras formas de aproveitamento econômico das áreas comuns. A mera entrada financeira não basta. É necessário identificar a existência de um fornecimento tributável. Nessa hipótese, o condomínio não ingressa integralmente no regime regular e as cotas condominiais não passam, por si sós, a ser tributadas. Há uma sujeição parcial ou híbrida, restrita às operações econômicas alcançadas pela lei.
Também é parcial o direito ao crédito. O condomínio poderá apropriar créditos na proporção entre a receita das operações efetivamente tributadas e a receita total. Esse percentual não se confunde com o índice utilizado para verificar o limite de 80%. Para o gatilho de incidência, comparam-se as cobranças dos condôminos com a receita total; para o crédito, consideram-se apenas as receitas de operações tributadas. Uma receita financeira, por exemplo, pode integrar a receita total e influenciar o primeiro cálculo sem necessariamente compor o numerador do segundo.
Terceiro cenário decorre da opção voluntária pelo regime regular
Independentemente da composição de suas receitas, o condomínio pode optar por ser contribuinte. A opção produz efeitos a partir de sua formalização, exige permanência mínima de 12 meses e somente pode ser renunciada com efeitos no primeiro dia do ano-calendário seguinte. A saída também pode ser impedida se o condomínio tiver recebido ressarcimento de créditos no ano corrente ou no anterior. Na prática, portanto, a permanência efetiva poderá superar 12 meses.
A consequência mais relevante é a incidência do IBS e da CBS sobre todas as taxas e demais importâncias cobradas dos condôminos e de terceiros. A opção é integral, visto que não é possível tributar apenas receitas comerciais e manter fora do regime as cotas ordinárias, extraordinárias, chamadas adicionais, valores destinados a fundos ou cobranças pela utilização de espaços. Em contrapartida, o condomínio ingressa plenamente na sistemática não cumulativa e pode apropriar créditos relativos a energia elétrica, limpeza, vigilância, manutenção, administração, serviços contábeis e jurídicos, obras, reparos, materiais, máquinas e equipamentos, desde que atendidos os requisitos gerais de documentação fiscal idônea, extinção do débito do fornecedor e vinculação à atividade.
A decisão, por isso, não pode ser vista como simples escolha cadastral. Deve-se comparar o montante dos débitos sobre todas as cobranças com os créditos aproveitáveis nas aquisições e, principalmente, considerar o perfil dos condôminos. Em condomínios residenciais, a tributação tende a ser suportada por consumidores finais sem direito a crédito. Em condomínios comerciais, os condôminos sujeitos ao regime regular poderão, em princípio, recuperar o IBS e a CBS destacados, o que favorece a neutralidade. Obras recorrentes e grande volume de aquisições tributadas podem tornar a opção mais atraente, mas o custo de adaptação contábil, tecnológica e documental também deve ser incorporado à análise.
Mesmo fora do regime regular, o condomínio não permanece alheio ao novo sistema. Ele pode ser contribuinte em importações de bens e serviços, inclusive na contratação direta de softwares, licenças, armazenamento em nuvem ou consultorias fornecidas do exterior. Além disso, o regulamento exige inscrição no CNPJ como cadastro com identificação única, sujeição ao Domicílio Tributário Eletrônico e, em determinadas hipóteses, emissão de documento fiscal. O condomínio optante deverá documentar todas as cobranças tributadas enquanto o não optante sujeito à incidência parcial deverá emitir documentos relativos às operações econômicas alcançadas e o não optante sem operações tributadas dependerá das regras e dispensas que ainda venham a ser definidas em atos operacionais.
A segregação contábil será, portanto, indispensável. O condomínio deverá identificar receitas de condôminos e de terceiros, operações tributadas, ingressos que não correspondam a fornecimentos, aquisições vinculadas às operações alcançadas, importações, créditos apropriáveis e documentos emitidos e recebidos. Sem essa separação, haverá risco de tributação indevida das cotas, apropriação excessiva de créditos ou omissão de operações econômicas.
Há ainda situações específicas. Na locação de imóveis, as despesas condominiais suportadas pelo locatário e comprovadamente pagas não integram a base de cálculo do IBS e da CBS do locador (na locação de imóveis). Essa regra evita que um mero repasse seja tributado como receita de aluguel, mas não define a natureza da operação realizada pelo condomínio.
Na geração distribuída, a energia elétrica compensada pode ser excluída da base de cálculo quando utilizada em modalidade abrangida pelo benefício, como o autoconsumo local. A exclusão, porém, não se aplica à geração compartilhada realizada por condomínio edilício nem aos empreendimentos com múltiplas unidades consumidoras. Nesses casos, os créditos de energia continuam reduzindo o consumo faturável segundo a regulação do setor elétrico, mas não reduzem a base do IBS e da CBS incidente sobre o fornecimento da distribuidora. A energia injetada na rede, por constituir ordinariamente empréstimo gratuito convertido em créditos, não representa, por si só, receita do condomínio para o teste do artigo 26 (limite dos 80% de receita total).
A maior incerteza surge justamente quando o condomínio opta pelo regime regular. A lei determina que todas as taxas e demais valores sejam tributados, mas não esclarece qual é a natureza jurídica do fornecimento subjacente. Seriam as contribuições condominiais contraprestação por serviço de administração de bem imóvel, sujeito ao regime específico dos artigos 251 a 270, ou corresponderiam a um fornecimento complexo sujeito às regras gerais?
Há argumentos favoráveis ao enquadramento no regime imobiliário
O condomínio organiza, conserva e administra as partes comuns, contrata empregados e prestadores, gerencia segurança, limpeza, seguros, manutenção, utilidades e obras. Sob uma perspectiva econômica, as contribuições financiam a administração coletiva do patrimônio comum. Como o art. 252 inclui genericamente os serviços de administração de bens imóveis no regime específico, poderia ser aplicada a redução de 50% das alíquotas, além da regra de reconhecimento do fato gerador no momento do pagamento.
A objeção é igualmente consistente. O condomínio não recebe honorários para administrar imóvel alheio. Ele rateia despesas inerentes ao funcionamento do próprio edifício. As cotas financiam um conjunto heterogêneo de atividades, muitas delas com autonomia econômica: portaria, limpeza, manutenção de elevadores, energia, água, jardinagem, seguros, obras, aquisição de equipamentos e formação de reservas. A administração pode ser vista apenas como coordenação de um serviço complexo mais amplo.
O artigo 7º da LC nº 214 exige a separação dos diferentes fornecimentos, salvo quando recebam o mesmo tratamento ou quando seja possível identificar um fornecimento principal e os demais como acessórios. Nas taxas condominiais, não é evidente se a administração é principal, acessória ou apenas um componente entre vários. Para se traçar um paralelo, uma empresa que presta serviço de administração de imóveis e fornece em conjunto, cobrando um único preço, serviço de limpeza e vigilância, será tributada integralmente como administração de imóveis ou cada serviço terá incidência segundo seu regime específico? Há diferença se a prestação for feita pelo condomínio?
Daí surgem três interpretações possíveis: enquadramento integral das contribuições como serviço de administração imobiliária; enquadramento parcial apenas da parcela efetivamente ligada à administração; ou submissão integral às regras gerais, por se tratar de fornecimento complexo distinto da administração profissional de imóveis. A dificuldade é ainda maior nas cotas extraordinárias destinadas a obras, melhorias, equipamentos ou fundos de reserva.
Controvérsia repercute diretamente na relação entre proprietário e locatário
A Lei do Inquilinato atribui, em regra, as despesas ordinárias ao locatário e as extraordinárias ao proprietário, mas essa distinção civil não define automaticamente a natureza tributária do fornecimento. Também não resolve quem deve ser identificado como adquirente e destinatário para fins de IBS e CBS. Na unidade ocupada pelo proprietário, ambos tendem a coincidir. Na unidade locada, o locatário pode pagar diretamente despesas ordinárias, enquanto a obrigação condominial mantém natureza propter rem e permanece vinculada ao proprietário. Conforme a estrutura jurídica e documental, o adquirente poderá ser o proprietário, o locatário ou cada um deles em relação a parcelas distintas.
A questão é decisiva para o crédito, pois a LC nº 214 atribui o direito ao contribuinte que figure como adquirente, e não simplesmente a quem efetua materialmente o pagamento ou usufrui do serviço. O proprietário poderá se creditar se for o adquirente e a despesa estiver vinculada à sua atividade. O locatário, por sua vez, poderá fazê-lo se for reconhecido como adquirente e o documento fiscal for emitido em seu nome. O mesmo crédito não pode ser apropriado por ambos. Dependendo da solução adotada, poderá ser necessário emitir documentos distintos ou, ao menos, discriminar no mesmo documento parcelas sujeitas a tratamentos, momentos de incidência ou adquirentes diferentes.
A reforma criou, assim, uma arquitetura que tenta equilibrar três objetivos: preservar o condomínio que apenas rateia despesas comuns, tributar atividades econômicas relevantes desenvolvidas por essa estrutura e permitir o ingresso voluntário na não cumulatividade. O desenho geral é compreensível, mas sua operacionalização ainda contém lacunas importantes.
O regulamento precisa avançar para definir o período de aferição do limite de 80%, a natureza tributária das taxas do condomínio optante, a eventual aplicação total ou parcial do regime específico imobiliário, o tratamento das cotas ordinárias e extraordinárias, o momento do fato gerador, os critérios de segregação, os documentos fiscais aplicáveis e a identificação do adquirente, do destinatário e do titular do crédito nas unidades locadas. Sem essas respostas, condomínios economicamente semelhantes poderão adotar tratamentos distintos, com perda ou duplicidade de créditos, incidência desigual e insegurança jurídica justamente em uma área na qual a reforma pretendeu ampliar a neutralidade e simplificar o cumprimento das obrigações tributárias.
Fonte: Conjur
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