A HIS – Habitação de Interesse Social e a HMP – Habitação de Mercado Popular constituem importantes instrumentos da política habitacional do Município de São Paulo, voltados à ampliação do acesso à moradia para famílias enquadradas em determinados limites de renda. Para viabilizar a produção desses empreendimentos, a legislação municipal instituiu um regime jurídico próprio, disciplinado pelo Plano Diretor Estratégico (lei municipal 16.050/14), pela lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo e por decretos que regulamentam sua implantação, comercialização e os critérios de enquadramento dos beneficiários.
A recente intensificação da fiscalização sobre a comercialização de unidades HIS e HMP, evidenciada pela Ação Civil Pública 1005295-65.2025.8.26.0053, trouxe novamente ao centro do debate uma questão que ultrapassa a regularidade administrativa desses empreendimentos: a efetividade da política habitacional do Município de São Paulo.
Esse movimento foi reforçado pela edição do decreto municipal 64.244/25 e pela justificativa apresentada pela Prefeitura de São Paulo, segundo a qual as alterações buscariam ampliar os mecanismos de controle sobre a destinação das unidades HIS e HMP. A mudança normativa evidencia, contudo, um debate mais amplo: a necessidade de conciliar o estímulo à produção habitacional com a preservação da finalidade social dos incentivos concedidos. As medidas indicam uma alteração na forma de execução da política habitacional municipal, deslocando parte da atenção anteriormente concentrada na ampliação da produção para o controle da destinação das unidades.
Nos termos do art. 46, § 2º, da lei municipal 16.050/14, com a redação conferida pela lei 17.975/23, a HIS 1 destina-se às famílias com renda familiar mensal de até três salários mínimos ou renda per capita mensal de até meio salário mínimo; a HIS 2, às famílias com renda familiar mensal de até seis salários mínimos ou renda per capita mensal de até um salário mínimo; e a HMP, às famílias com renda familiar mensal de até dez salários mínimos ou renda per capita mensal de até um salário e meio mínimo.
A produção dessas unidades ocorre, predominantemente, por meio da iniciativa privada. Para tornar economicamente viáveis esses empreendimentos, a legislação municipal prevê incentivos urbanísticos e fiscais destinados a estimular sua implantação em áreas dotadas de infraestrutura urbana, equipamentos públicos e acesso ao transporte coletivo.1 Entre esses benefícios destacam-se a isenção da outorga onerosa para empreendimentos HIS, descontos entre 40% e 60% para empreendimentos HMP e, após a revisão promovida pela lei 17.975/23, a ampliação dos limites máximos do coeficiente de aproveitamento, fixada em 50% para HIS e 25% para HMP.2
A concessão desses incentivos, contudo, suscita uma reflexão que vai além do estímulo à atividade imobiliária: eles têm cumprido a finalidade social que justificou sua criação?
Parte-se da premissa de que os incentivos urbanísticos desempenham papel relevante na ampliação da oferta habitacional. Entretanto, sua efetividade não pode ser aferida exclusivamente pelo número de unidades produzidas, mas também pela capacidade de assegurar que os benefícios decorrentes desse regime especial alcancem, de forma concreta, as famílias destinatárias da política pública.
A ampliação da oferta habitacional constitui importante resultado da política pública, mas não é suficiente, por si só, para demonstrar sua efetividade. O êxito desse modelo depende de que os benefícios concedidos ao setor privado sejam efetivamente revertidos em favor da população que justificou a criação dos incentivos, garantindo que esses instrumentos cumpram sua finalidade social.
Esse modelo procura compatibilizar interesses públicos e privados. De um lado, o Poder Público estimula a produção de moradias destinadas às faixas de renda definidas pela legislação; de outro, cria condições urbanísticas e econômicas que tornam esses empreendimentos mais atrativos à iniciativa privada. O desafio, contudo, está em verificar se essa equação econômica permanece alinhada à finalidade social que justificou a concessão dos incentivos.
Sob essa perspectiva, os incentivos urbanísticos produzem seus principais efeitos na fase de desenvolvimento do empreendimento, contribuindo para sua viabilidade econômica. Surge, então, um questionamento inevitável: as vantagens econômicas proporcionadas por esses benefícios são efetivamente transferidas ao adquirente, por meio da redução do custo final das unidades, ou permanecem concentradas na etapa de implantação do empreendimento?
A questão demonstra-se especialmente relevante porque a ampliação da oferta habitacional, por si só, não assegura a concretização do direito à moradia. A efetividade da política habitacional depende de que os incentivos concedidos ao setor produtivo se convertam em benefícios concretos para as famílias que constituem o público-alvo do programa.
A racionalidade desse regime jurídico pressupõe uma relação de equilíbrio entre os benefícios concedidos ao setor privado e a finalidade pública que justifica sua concessão. Quando unidades produzidas sob um regime urbanístico excepcional passam a ser destinadas à especulação imobiliária, à locação de curta duração ou comercializadas em desacordo com os limites estabelecidos pela regulamentação, rompe-se essa lógica distributiva. Nesses casos, os incentivos deixam de beneficiar as famílias para as quais foram concebidos e passam a favorecer agentes que jamais integraram o público-alvo da política habitacional, comprometendo a legitimidade do próprio modelo de incentivos.3
Conforme leciona José Afonso da Silva, os direitos sociais constituem prestações positivas proporcionadas pelo Estado, direta ou indiretamente, destinadas a proporcionar melhores condições de vida aos grupos socialmente mais vulneráveis e a reduzir desigualdades sociais.4
À luz dessa concepção, a política habitacional deve ser analisada não apenas sob a perspectiva quantitativa da ampliação da oferta de moradias, mas também pela capacidade de seus instrumentos de concretizar o direito fundamental à moradia5. Os incentivos urbanísticos, portanto, não constituem um fim em si mesmos. Sua legitimidade decorre da finalidade pública que justifica sua concessão: estimular a produção habitacional e ampliar o acesso à moradia pelas famílias contempladas pela política pública.
A intensificação da fiscalização insere-se, nesse contexto, em uma mudança de perspectiva na política habitacional: se inicialmente o foco esteve concentrado no estímulo à produção de novas unidades, passou-se a conferir maior relevância ao acompanhamento da destinação dos empreendimentos produzidos sob regime incentivado.
É nesse cenário que se observa uma nova etapa da política habitacional municipal, marcada pelo fortalecimento dos mecanismos de controle e fiscalização dos empreendimentos HIS e HMP.
Com a edição do decreto municipal 64.244, de 28 de maio de 2025, que alterou o decreto 63.130/24, o Município de São Paulo promoveu alterações nos mecanismos de fiscalização aplicáveis aos empreendimentos HIS e HMP. Além de exigir maior rigor na comprovação da renda dos adquirentes e locatários, o novo regramento ampliou a responsabilização dos promotores dos empreendimentos, que permanecem responsáveis pela veracidade das informações apresentadas6, ainda que a análise seja realizada por empresa especializada, sujeitando-se às sanções previstas no art. 47 da lei 16.050/14 em caso de irregularidades.
O decreto também reforçou o papel fiscalizatório da SEHAB – Secretaria Municipal de Habitação, que passou a intensificar o controle sobre a comercialização das unidades7, inclusive quanto ao respeito aos limites máximos de comercialização estabelecidos para HIS e HMP8. Somam-se a isso a criação de plataforma digital de controle, o aperfeiçoamento dos critérios de aferição de renda e a vedação da locação de curta duração.9
A experiência recente da política habitacional paulistana demonstra que a concessão de incentivos urbanísticos não se encerra quando o empreendimento é viabilizado ou a unidade é produzida. O benefício público concedido ao setor privado pressupõe uma contrapartida material: a aproximação entre a produção habitacional e as famílias que justificaram a criação desse regime especial.
Nesse contexto, o fortalecimento da fiscalização representa uma nova etapa da política habitacional municipal, na qual o desafio deixa de ser apenas ampliar a oferta de moradias, mas assegurar que os instrumentos utilizados pelo Poder Público permaneçam vinculados à finalidade social que fundamentou sua criação. Afinal, a efetividade de uma política pública não se mede apenas pela quantidade de unidades produzidas, mas pela capacidade de garantir que os benefícios dela decorrentes alcancem aqueles a quem foram destinados.
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1. SÃO PAULO (Município). Secretaria Municipal de Habitação. HIS e HMP: entenda quem pode acessar os imóveis e como funcionam as regras da habitação popular em São Paulo. São Paulo, 15 maio 2026. Disponível em: Prefeitura de São Paulo – HIS e HMP. Acesso em: 12 jul. 2026.
2. VITALE, Olivar. Habitação de interesse social e o programa do Município de São Paulo. In: BUSHATSKY, Jaques; PEREIRA, José Horácio Cintra Gonçalves et al. Opinião Jurídica 13: Direito Imobiliário. São Paulo: Secovi-SP, 2025. p. 131-134.
3. DE MARI, João. Prefeitura notifica plataformas de aluguel e pede bloqueio de anúncios de imóveis populares em SP; Airbnb diz que removeria. G1 São Paulo, São Paulo, 11 mar. 2026. Disponível em: https://g1.globo.com/sp/sao-paulo/noticia/2026/03/11/prefeitura-notifica-plataformas-de-aluguel-e-pede-bloqueio-de-anuncios-de-imoveis-populares-em-sp-airbnb-diz-que-removeria.ghtml. Acesso em: 13 jul. 2026.
4. SILVA, José Afonso da. Curso de direito constitucional positivo. 39. ed. rev. e atual. até a Emenda Constitucional n. 90, de 15 set. 2015. São Paulo: Malheiros, 2016.
5. art. 6º da Constituição Federal de 1988
6. SÃO PAULO (Município). Decreto nº 64.244, de 28 de maio de 2025, art. 6º.
7. SÃO PAULO (Município). Decreto nº 64.244, de 28 de maio de 2025, art. 6º, § 2º e incisos.
8. Os limites máximos de comercialização das unidades HIS e HMP são disciplinados pelo art. 6º-A do Decreto nº 63.130/2024. O Decreto nº 64.244/2025 promoveu alterações nesse regime de fiscalização, enquanto o Decreto nº 64.895/2026 atualizou os valores máximos de comercialização e definiu os valores correspondentes às faixas de renda previstas no art. 46 da Lei nº 16.050/2014 para o exercício de 2026.
9. SÃO PAULO (Município). Prefeitura de São Paulo. Prefeitura aumenta rigor para controle na destinação de moradias populares a famílias de baixa renda. São Paulo, 29 maio 2025. Disponível em: https://prefeitura.sp.gov.br/w/prefeitura-aumenta-rigor-para-controle-na-destina%C3%A7%C3%A3o-de-moradias-populares-a-fam%C3%ADlias-de-baixa-renda. Acesso em: 12 jul. 2026.
Fonte: Migalhas
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