A usucapião de apartamentos é plenamente possível e viável inclusive através da via extrajudicial
A ação de usucapião também pode ser manejada para regularização de apartamentos, sendo importante frisar também ser cabível a via extrajudicial (art. 216-A da LRP) para tal regularização de unidades condominiais. Como em todos os procedimentos de regularização imobiliária por usucapião os requisitos da espécie pretendida deverão ser detidamente observados: no que diz respeito à usucapião de apartamentos devemos observar, no cotejo da documentação imobiliária assim como do relato feito pelo interessado se a posse efetivamente é qualificada para a usucapião (com ânimo de dono) e exercida dentro do prazo exigido por lei; se o imóvel é coisa hábil para usucapião (e aqui o velho problema dos imóveis alvo de financiamento imobiliário).
Se a via adotada for a via extrajudicial (onde não há processo judicial, bastando a participação de notário, registrador e advogado) é importante recordar que o Provimento CNJ 65/2017 traz importantes disposições aplicáveis aos casos de Usucapião de Unidades Autônomas em Condomínio Edilício (apartamentos):
Art. 4º. (…), § 5º: “Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula”;
Art. 6º.: “Para o reconhecimento extrajudicial da usucapião de unidade autônoma integrante de condomínio edilício regularmente constituído e com construção averbada, bastará a anuência do síndico do condomínio”;
Art. 7º.: “Na hipótese de a unidade usucapienda localizar-se em condomínio edilício constituído de fato, ou seja, sem o respectivo registro do ato de incorporação ou sem a devida averbação de construção, será exigida a anuência de todos os titulares de direito constantes da matrícula”;
Art. 20 (…), § 4º: “Tratando-se de usucapião de unidade autônoma localizada em condomínio edilício objeto de incorporação, mas ainda não instituído ou sem a devida averbação de construção, a matrícula será aberta para a respectiva fração ideal, mencionando-se a unidade a que se refere”.
O procedimento de usucapião extrajudicial, como sabemos, deve ser requerido por advogado junto ao cartório do RGI competente, instruindo o requerimento, além de toda a documentação necessária exigida pelo art. 4º do Provimento CNJ 65/2017 – com a ata notarial lavrada por tabelião. Dentre as diversas modalidades de Usucapião Existentes muito importante será considerar a modalidade extraordinária que não exige boa-fé nem justo títulos como alerta a abalizada doutrina de Flavio Tartuce (Manual de Direito Civil. 2021):
“Ora, é requisito essencial da USUCAPIÃO EXTRORDINÁRIA a existência, em regra, de uma posse mansa e pacífica, ininterrupta, com animus domini e sem oposição por 15 anos. O prazo cai para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou houver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, ou seja, se a função social da posse estiver sendo cumprida pela presença da posse-trabalho. O que se percebe é que nos dois casos NÃO HÁ NECESSIDADE de se provar a BOA-FÉ ou o JUSTO TÍTULO, havendo uma PRESUNÇÃO ABSOLUTA ou ‘iure et de iure’ da presença desses elementos. O requisito, portanto, é único, isto é, a presença da posse que apresente os requisitos exigidos em lei”.
A jurisprudência do TJ/SP é clara:
“TJSP. 1000827-35.2015.8.26.0562. J. em: 24/02/2022. Ação de Usucapião Extraordinária. (…) Documentos que acompanharam a inicial se mostraram suficientes para o julgamento da causa – Preenchimento dos requisitos legais exigidos – Posse ad usucapionem caracterizada – Dispensa da realização de diligências visando descrever o imóvel já que inexistente qualquer oposição neste sentido, cuidando-se de um APARTAMENTO – Desnecessária a demonstração de que os autores são ou não proprietários de outros imóveis – Matéria que não guarda relação com a matéria em discussão, requisito não exigido por lei – Sentença mantida – Recurso não provido. Nega-se provimento ao recurso”.
Fonte: Jornal Jurid
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