Introdução
Há uma tensão permanente, no Direito brasileiro, entre dois conjuntos de regras que deveriam se complementar, mas que frequentemente se contradizem: as normas que fomentam a circulação de riqueza e garantem segurança jurídica ao adquirente de boa-fé, e as normas que protegem o crédito tributário do Estado. Essa tensão ganhou novo capítulo em maio de 2026, quando a 2ª turma do STJ, no julgamento do REsp 2.173.311, firmou entendimento que expõe o comprador de imóvel a um risco que nenhuma certidão cartorária é capaz de revelar.
A decisão: a venda de imóvel pertencente a empresário individual, realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa, configura fraude à execução por presunção absoluta – independentemente de boa-fé do comprador, independentemente de registro de penhora na matrícula do imóvel, e independentemente de o CPF do vendedor sequer constar da Certidão de Dívida Ativa à época da venda.
O resultado prático é perturbador: o comprador que cumpriu todas as exigências legais, tirou todas as certidões disponíveis e adquiriu um imóvel com matrícula limpa pode, anos depois, ver esse bem penhorado pela Fazenda Nacional para satisfação de uma dívida que ele jamais foi – nem poderia ser – informado de que existia.
1. A natureza jurídica do empresário individual e a ausência de separação patrimonial
O ponto de partida para compreender o problema está na natureza jurídica do empresário individual. Conforme definido pelo CC (art. 966) e reiteradamente confirmado pelo STJ – inclusive no REsp 2.055.325/MG – o empresário individual é a pessoa física que exerce, em nome próprio e de forma profissional, atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços. Ainda que obtenha um número de CNPJ para fins fiscais e comerciais, ele não se torna, por isso, uma pessoa jurídica.
O CNPJ do empresário individual é, em termos jurídicos, uma ‘ficção’ criada para habilitar a pessoa natural a praticar atos de comércio com vantagens tributárias – como afirmou o próprio STJ no julgamento citado. Não há, portanto, separação entre o patrimônio da empresa e o patrimônio pessoal. Os bens do empresário individual, inclusive seus imóveis registrados no CPF, respondem integralmente pelas dívidas do negócio.
Essa distinção é fundamental e pouco compreendida pelo mercado imobiliário. Quem compra um imóvel de uma pessoa física precisa verificar não apenas se há dívidas em nome do CPF do vendedor, mas também se ele exerce – ou exerceu – atividade empresarial individual, porque nesse caso o regime de responsabilidade é radicalmente diferente do cidadão comum.
2. O caso concreto: Uma emboscada jurídica com aparência de legalidade
Os fatos do REsp 2.173.311 são de rara clareza didática. Um comprador adquiriu imóvel pertencente a empresário individual vinculado a uma microempresa. À época da negociação, a execução fiscal e a Certidão de Dívida Ativa indicavam exclusivamente o CNPJ da empresa – sem qualquer menção ao CPF do vendedor. O comprador, agindo com diligência, obteve todas as certidões negativas disponíveis, consultou a matrícula do imóvel, verificou a inexistência de penhoras ou restrições registradas. Tudo estava formalmente em ordem.
Seis anos depois da celebração da escritura, a Fazenda Nacional incluiu o CPF do empresário individual na CDA e na execução fiscal – procedimento análogo ao redirecionamento da execução fiscal para o sócio ou responsável – e passou a questionar a alienação do bem, sustentando que, por ter ocorrido após a inscrição do débito em dívida ativa, configuraria fraude à execução nos termos do art. 185 do CTN.
A defesa argumentou que o comprador atuou de boa-fé e que a ausência do CPF na CDA impedia qualquer conhecimento da dívida por terceiros; argumentou ainda que a inclusão tardia do CPF equivaleria, na prática, a um redirecionamento que deveria afastar a presunção de fraude. Nada disso prevaleceu.
3. A presunção absoluta de fraude: O art. 185 do CTN após a LC 118/05
O coração da decisão está na interpretação do art. 185 do CTN, com a redação dada pela LC 118/05. Na sua versão atual, o dispositivo estabelece que presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.
A reforma de 2005 foi significativa: antes dela, a fraude exigia comprovação de que a alienação tinha reduzido o devedor à insolvência. Com a LC 118, passou-se a presumir a fraude de forma absoluta – iuris et de iure – bastando que a alienação tenha ocorrido após a inscrição em dívida ativa. A boa-fé do adquirente, que seria relevante para afastar a presunção relativa anterior, tornou-se juridicamente irrelevante para o Direito Tributário.
A ministra relatora Maria Thereza de Assis Moura foi direta: configurada a alienação após a inscrição em dívida ativa, a presunção de fraude é absoluta. Não cabe ao comprador demonstrar boa-fé; não cabe invocar matrícula limpa; não cabe argumentar desconhecimento. A turma acompanhou o voto por unanimidade.
4. O princípio da concentração dos atos na matrícula e seus limites perante o Fisco
Uma das grandes conquistas do Direito Imobiliário brasileiro na última década foi a consagração do princípio da concentração dos atos na matrícula, positivado pela lei 13.097/15. Por esse princípio, os atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis devem ser averbados ou registrados na matrícula do imóvel, sendo oponíveis a terceiros somente após essa publicidade registral. O adquirente que confia no registro e adquire imóvel de proprietário com matrícula limpa está, em tese, protegido contra restrições não averbadas.
O problema é que esse princípio, embora vigoroso no campo do Direito Civil e do Direito Registral, não vincula o crédito tributário com a mesma intensidade. A Fazenda Pública não está obrigada a averbar a inscrição em dívida ativa na matrícula do imóvel – e na prática raramente o faz – mas essa omissão não afasta a presunção de fraude estabelecida pelo CTN. O Direito Tributário opera com lógica própria, que sobrepõe o interesse arrecadatório da maquina estatal à segurança jurídica do adquirente.
Essa dissociação entre o sistema registral imobiliário e o sistema de controle do crédito tributário cria uma armadilha estrutural: o comprador diligente que consulta todos os órgãos que pode consultar, que verifica todos os registros que estão à sua disposição, pode ainda assim ser surpreendido por uma restrição que nunca foi publicada em nenhum cadastro imobiliário.
5. A confusão legislativa: CNPJ sem personalidade jurídica
Há uma desordem conceitual no ordenamento brasileiro que agrava o problema. Nem todo detentor de CNPJ é pessoa jurídica. O empresário individual, o MEI – microempreendedor individual, as sociedades em conta de participação, os condomínios edilícios e os espólios figuram no cadastro da Receita Federal com CNPJ, mas não são, juridicamente, pessoas jurídicas dotadas de personalidade e patrimônio autônomo.
Essa distinção – clara para o jurista – é completamente opaca para o cidadão comum que adquire imóvel. Quando o vendedor apresenta CNPJ e afirma tratar-se de empresa, o comprador leigo pode ser induzido a crer que o patrimônio pessoal do vendedor está separado das dívidas empresariais. A realidade jurídica é o oposto. E é nesse gap entre aparência e essência que o risco se instala.
O Estado, ao criar o regime do empresário individual e do MEI para simplificar o acesso à atividade econômica formal, gerou uma figura híbrida que, para fins tributários, funde os patrimônios da pessoa física e da empresa – mas que, para fins de publicidade registral, fragmenta as informações entre CPF e CNPJ de forma que nenhum sistema isolado oferece visão completa do risco.
6. O papel do notário e as diligências indispensáveis
Diante desse cenário, a due diligence na compra de imóvel cujo vendedor seja ou tenha sido empresário individual ou MEI exige cautelas que vão além do roteiro standard. Não basta consultar certidões de distribuição de ações cíveis e trabalhistas, certidões de protesto e a matrícula atualizada do imóvel. É indispensável verificar, junto à PGFN – Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional – a existência de inscrições em dívida ativa tanto no CPF quanto no CNPJ do vendedor, e cruzar as datas de inscrição com a data da eventual alienação.
É nesse contexto que a figura do notário – tabelião de notas – adquire relevância preventiva decisiva. Ao contrário do que se imagina, o papel do notário não se resume a autenticar assinaturas ou formalizar vontades. Compete ao notário, nos termos da lei 8.935/1994, assessorar as partes, identificar riscos jurídicos da operação e orientar sobre as cautelas necessárias, as quais a parte pode ou não adotar. Uma escritura pública lavrada com a devida diligência prévia é, ao mesmo tempo, instrumento de formalização e de prevenção de litígios.
A lição do REsp 2.173.311 é que o checklist de certidões precisa ser expandido para operações envolvendo empresários individuais: certidões na PGFN por CPF e CNPJ, verificação na base Gov.br se existe algum CNPJ vinculado ao CPF do vendedor, certidões nos fiscos estaduais e municipais, verificação do histórico de atividade empresarial do vendedor nas juntas comerciais e na Receita Federal. Operações desse perfil demandam, sem exceção, acompanhamento jurídico especializado desde a fase pré-contratual.
7. Uma crítica necessária: O dever de transparência que o Estado não cumpre
Há, nesse quadro, uma assimetria que não pode ser ignorada sob o ângulo da isonomia e da boa-fé objetiva. O Estado – pela PGFN – inscreve créditos em dívida ativa que, a partir desse momento, passam a gozar de presunção absoluta de fraude para qualquer alienação que o devedor venha a realizar. Mas esse mesmo Estado não está obrigado a comunicar o registro de imóveis da inscrição realizada, não está obrigado a averbar qualquer restrição na matrícula do bem, e não está obrigado a tornar visível, no sistema de publicidade registral, uma restrição que impõe ao comprador de boa-fé a perda do bem adquirido.
Um credor privado que desejasse impor restrição a um bem imóvel teria de promover penhora e registrá-la. A Fazenda Pública dispensa esse ônus. O sistema, como está desenhado, onera exclusivamente o particular – o comprador – e desonera o Estado de qualquer dever de publicidade, comunicação ou transparência.
A crítica não é à proteção do crédito público – valor legítimo em si mesmo. É ao modelo que impõe a carga integral do risco ao sujeito que menos informação tem, ao invés de exigir do Estado – que detém todas as informações – um comportamento ativo de publicidade das restrições que ele mesmo cria. Seria digno, se não for pedir demais, que um projeto de lei reparesse tal dicotomia, de forma a exigir que o crédito tributário inscrito em dívida ativa fosse objeto de averbação na matrícula dos imóveis de propriedade do devedor, ou mesmo comunicados a CNIB – Central Nacional de Indisponibilidade de Bens.
Conclusão
O REsp 2.173.311 não representa uma surpresa jurídica – a presunção absoluta do art. 185 do CTN é texto expresso desde 2005. Mas representa um lembrete brutal de que as regras do jogo no mercado imobiliário são mais complexas do que parecem, e que a confiança na matrícula limpa e nas certidões negativas, embora necessária, não é suficiente quando o vendedor é empresário individual ou MEI.
Comprar um imóvel exige hoje, mais do que nunca, cautela redobrada e orientação jurídica qualificada. O tabelião de notas, o advogado especialista em Direito Imobiliário e o consultor tributário não são luxos em operações dessa natureza – são salvaguardas indispensáveis contra riscos que o mercado ainda não aprendeu a ver.
O Estado que cria instrumentos para fomentar a atividade econômica e depois cria exceções que os esvaziam deve, ao menos, honrar o seu próprio dever de transparência. Até que isso aconteça, o custo da opacidade será suportado – como sempre – pelo cidadão de boa-fé.
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STJ, 2ª Turma, REsp 2.173.311, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, julgado em 12.5.2026.
STJ, REsp 2.055.325/MG – definição de empresário individual e ausência de personalidade jurídica.
STJ, AREsp 2.505.397/SP – identidade patrimonial entre empresário individual e pessoa física.
Código Tributário Nacional, art. 185, na redação da Lei Complementar 118/2005.
Lei 13.097/2015 – Princípio da concentração dos atos na matrícula.
Lei 8.935/1994 – Lei dos Notários e Registradores.
Fonte: Migalhas
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