A Secretaria de Patrimônio da União (SPU) contabiliza cerca de 500 mil imóveis no país classificados como terrenos de marinha.
Pertencentes à União [3], essas áreas são definidas a partir de uma faixa de 33 metros de largura contada a partir da Linha do Preamar Médio de 1831, em toda a costa brasileira.
Também são classificados como terrenos de marinha as áreas adjacentes às praias e terras situadas na beira de rios e lagoas que sofrem com a variação das marés.
Recentemente, inclusive, o Supremo Tribunal Federal (STF), validou a norma que prevê a titularidade da União também sobre as ilhas fluviais que sofrem a influência das marés. É o que restou consignado no julgamento da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 1.008.
Mas, afinal, como contar a Linha do Preamar Médio de 1831?
A Linha do Preamar Médio, também chamada de LPM, a partir da qual são contados esses 33 metros, nada mais é do que a média das marés altas em um determinado período; nesse caso, aquela registrada no ano de 1831.
Como a União não registrou esses dados à época, a demarcação da Linha do Preamar Médio hoje, para identificação dos terrenos de marinha, é feita pela SPU a partir da análise de documentos históricos. Trata-se de um processo bastante complexo.
No entanto, apesar de se tratar de bem da União, muitas pessoas acabam adquirindo essas áreas mediante título justo de posse/propriedade, seja mediante instrumento particular de compra e venda ou seja via escritura pública perante o registro de imóveis competente.
Por essa razão, ao descobrirem que o seu imóvel está localizado nessas áreas, os particulares devem procurar a SPU para realizar a sua regularização, que se dará mediante registro e pagamento das respectivas taxas.
É importante frisar que os particulares não são os donos de verdade, mas, sim, os detentores do domínio útil do imóvel.
Para realizar a regularização perante a SPU, há, basicamente, duas modalidades de uso privativo dos terrenos de marinha que podem ser autorizados: a ocupação ou o aforamento.
Na ocupação, o particular adquire o direito de usar o terreno de marinha mediante o pagamento anual de uma taxa que corresponde a 2% do valor da terra nua ocupada. A inscrição de ocupação é um ato precário, que pode ser revogado unilateralmente pela administração pública a qualquer momento.
Como o direito de ocupação concedido ao particular é de natureza pessoal, e não real, não há qualquer meio de defesa que lhe permita resistir a decisão da administração pública, caso decida revogar o ato. Ou seja: é uma modalidade de uso privativo do terreno de marinha que oferece pouca segurança jurídica ao ocupante.
No aforamento, por sua vez, parte da propriedade do terreno de marinha é transferida ao particular. Essencialmente, o domínio pleno do imóvel é dividido em domínio direto (equivalente a 17% da propriedade, que permanece com a União) e domínio útil (que corresponde aos outros 83%, atribuído ao particular, chamado foreiro).
Na constituição do aforamento, a transferência parcial da propriedade pode ser feita sem custo ao particular, caso cumpridas as exigências legais para aforamento gratuito, ou mediante o pagamento de 83% do valor da terra nua. Em ambos os casos, o foreiro ainda deverá pagar a taxa anual correspondente a 0,6% do valor do terreno de marinha.
Como envolve a transferência parcial da propriedade (direito real) ao foreiro, o aforamento não pode ser revogado pela administração pública a qualquer momento, oferecendo mais segurança jurídica ao particular do que a inscrição de ocupação. Ainda assim, há hipóteses previstas em lei que podem ocasionar a extinção do foro.
Além da ocupação e do aforamento, também é possível adquirir o domínio pleno dos terrenos de marinha. A aquisição pode ser feita pelos particulares que já estão inscritos em regime de ocupação, por foreiros que detém o domínio útil do imóvel, ou por aqueles que ainda não regularizaram o uso dos terrenos de marinha sob qualquer modalidade.
Cada uma dessas três hipóteses estará sujeita a requisitos e procedimentos próprios, que serão definidos pela SPU a partir de cada caso individual. O importante é que o particular, interessado em utilizar um imóvel situado em terras de marinha, se atente aos requisitos legais para evitar morosidade no processo de regularização perante a SPU.
Por se tratar de um tema complexo, e que exige a atuação de uma equipe multidisciplinar, é sempre bom procurar um especialista na área antes de decidir a melhor estratégia a ser adotada. O importante é não deixar de se regularizar para evitar penalidades perante as autoridades competentes, como, por exemplo, possíveis demolições
Fonte: Conjur
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