Com a constante mudança na economia, muitos têm buscado a aquisição de imóveis como uma maneira segura e potencialmente lucrativa de investimento. No entanto, junto com essa oportunidade vem uma série de obrigações tributárias, das quais o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um componente. Neste artigo, discutiremos as razões pelas quais é essencial recolher corretamente o ITBI, exemplificando a importância dessa questão com um exemplo prático.
Cenário ideal
Conforme decisão de repercussão geral do Superior Tribunal de Justiça (STJ), afetada sob o Tema 1.113, a base de cálculo para a incidência do ITBI deve ser o valor declarado na transação imobiliária. Ou seja, o valor pelo qual o bem foi efetivamente negociado entre comprador e vendedor.
Assim, vamos considerar um cenário em que um investidor adquire um imóvel pelo valor de R$ 1 milhão. Se o município onde o imóvel se localiza determinou uma alíquota de ITBI de 3%, o valor a ser recolhido a título de ITBI seria de R$ 30 mil, considerando que o valor declarado é de R$ 1 milhão.
O pagamento do ITBI deve ser efetuado no ato da lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel, sendo uma condição para o seu posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.227 do Código Civil e o artigo 134 do Código Tributário Nacional.
Portanto, a correta declaração do valor de compra do imóvel e o recolhimento adequado do ITBI são essenciais não apenas para o cumprimento das obrigações legais e a prevenção de penalidades, mas também para garantir transparência e segurança jurídica nas transações imobiliárias.
Consequências da declaração de valor inferior
O ato de declarar um valor de compra inferior à realidade pode parecer, inicialmente, uma maneira de economizar nas obrigações fiscais. Por exemplo, suponhamos que um investidor declara um valor de compra de R$ 500 mil para um imóvel que custou R$ 1 milhão. Ao fazer isso, ele estaria, inicialmente, economizando R$ 15 mil, visto que a alíquota do ITBI seria aplicada sobre o valor declarado de R$ 500 mil ao invés do valor real de R$ 1 milhão.
Portanto, a intenção de economizar no curto prazo pode se transformar em uma situação problemática e onerosa. A correção do valor declarado posteriormente pode implicar na cobrança de multas, juros e demais acréscimos legais, além das implicações penais.
Essa abordagem ressalta a importância de manter a conformidade fiscal, não apenas para evitar problemas legais, mas também para garantir a melhor gestão de seus investimentos imobiliários a longo prazo.
Implicações futuras
Vamos focar na situação hipotética em que um investidor vende um imóvel cinco anos após sua aquisição. Neste cenário, o valor de venda é de R$ 1,5 milhão.
Caso o valor de compra original do imóvel, de R$ 1 milhão, tivesse sido corretamente declarado no ato de aquisição e no recolhimento do ITBI, a base de cálculo para o imposto devido sobre o ganho de capital, conhecido como Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital na Alienação de Bens e Direitos, seria a diferença entre o valor de venda e o valor de compra.
Neste exemplo, a base de cálculo seria de R$ 500 mil (R$ 1,5 milhão menos R$ 1 milhão). Com uma alíquota de 15% para esta faixa de ganho de capital, o imposto devido seria de R$ 75 mil.
Por outro lado, caso o valor de compra tenha sido declarado erroneamente como R$ 500 mil no ato da aquisição e no recolhimento do ITBI, a base de cálculo para o Imposto de Renda Sobre Ganho de Capital seria maior.
Nesse caso, a diferença entre o valor de venda e o valor de compra declarado seria de R$ 1 milhão (R$ 1,5 milhão menos R$ 500 mil). Considerando a mesma alíquota de 15%, o imposto devido seria de R$ 150 mil.
Portanto, ao subdeclarar o valor de compra do imóvel, o investidor pode acabar pagando mais impostos no momento da venda.
Atenção ao direito de preferência do inquilino
Ademais, declarar um valor inferior na compra do imóvel pode trazer consequências inesperadas em caso de exercício do direito de preferência do inquilino. Suponha que o imóvel, adquirido por R$ 1 milhão, mas declarado por R$ 800 mil, esteja locado. Ao ser vendido, o inquilino, que tem preferência na aquisição em igualdade de condições, poderia adquiri-lo pelo valor declarado, resultando em um prejuízo de R$ 200 mil ao vendedor.
Alerta legal: ameaça da sonegação fiscal
Além disso, a declaração de um valor de compra inferior ao real pode configurar o crime de sonegação fiscal, punido pela Lei nº 4.729/65. As consequências desse ato podem ser graves, acarretando multas e até mesmo reclusão.
A importância do planejamento
A análise dos cenários acima revela a grande importância do planejamento patrimonial e tributário na aquisição de imóveis. Tentativas de economia imediata na declaração e recolhimento do ITBI podem, no longo prazo, acarretar consequências financeiras significativas e desagradáveis implicações legais.
Através de um planejamento patrimonial cuidadoso e estratégico, é possível mitigar estes riscos, além de otimizar a eficiência tributária de seus investimentos imobiliários. Este planejamento deve levar em consideração uma variedade de fatores, incluindo o potencial de valorização do imóvel, a estrutura de custos associada à sua aquisição e manutenção, bem como o impacto de futuras transações imobiliárias no seu patrimônio global.
Além disso, é essencial ressaltar a importância do cumprimento das obrigações fiscais legais, para evitar a potencial ocorrência de delitos fiscais, como a sonegação. De acordo com o Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), é responsabilidade do contribuinte agir em conformidade com as normas fiscais (artigo 113), garantindo assim a integridade de seus investimentos e a legalidade de suas ações.
Ao tomar decisões que envolvem grandes somas de dinheiro e têm implicações fiscais e jurídicas, é fundamental contar com o aconselhamento de profissionais especializados em direito imobiliário e tributário. Eles podem fornecer orientações claras, seguras e personalizadas de acordo com suas necessidades específicas, assegurando que seus investimentos imobiliários sejam protegidos e rentáveis a longo prazo.
Fonte: Conjur
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